Real Estate Company v. Notary: Failure to Advise and Violation of Adversarial Proceedings

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 29 juin 2022

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 551 F-D

Pourvoi n° J 21-15.709

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 29 JUIN 2022

La société Sajou, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° J 21-15.709 contre l'arrêt rendu le 2 février 2021 par la cour d'appel de Dijon (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société [V]-Thomas-Maréchal-Melin, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], représentée par M. [R] [V], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Didier et Pinet, avocat de la SCI Sajou, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la SCP [V]-Thomas-Maréchal-Melin, après débats en l'audience publique du 24 mai 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, M. Vigneau, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Dijon, 2 février 2021), par acte du 20 août 2012 qui devait être réitéré par acte authentique au plus tard de 20 novembre 2012, M. et Mme [T] (les vendeurs) ont vendu à la société civile immobilière Sajou (la SCI) une maison d'habitation sous condition suspensive de la délivrance d'un certificat d'urbanisme ne révélant pas de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu.

2. Soutenant que la condition suspensive ne s'était pas accomplie, la SCI n'a pas réitéré la vente et a assigné les vendeurs en caducité de celle-ci. Un arrêt du 31 janvier 2017 a rejeté sa demande et l'a condamnée à payer aux vendeurs les sommes de 28 000 euros au titre de la clause pénale et de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

3. Reprochant à son notaire, la SCP [V]-Thomas-Maréchal-Melin (la SCP) d'avoir manqué à son devoir de conseil relatif à la condition suspensive, la SCI a assigné la SCP en responsabilité et indemnisation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors « que le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se fondant sur le moyen relevé d'office selon lequel le préjudice résultant du défaut de conseil commis par la SCP consistait uniquement en la perte d'une chance par la SCI de prendre une décision différente dans le cadre de la vente, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 16 du code de procédure civile :

5. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

6. Pour rejeter la demande d'indemnisation, l'arrêt retient que le préjudice de la SCI consiste en la perte de chance de prendre une décision différente relative à la vente et que sa demande formée au titre de l'ensemble des sommes mises à sa charge à l'occasion de l'instance judiciaire l'ayant opposée aux vendeurs est vouée à l'échec.

7. En statuant ainsi, alors qu'il n'était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance, la cour d'appel, qui a relevé d'office le moyen tiré de l'existence d'un tel préjudice sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 février 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon autrement composée ;

Condamne la SCP [V]-Thomas-Maréchal-Melin aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCP [V]-Thomas-Maréchal-Melin et la condamne à payer à la société civile immobilière Sajou la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille vingt-deux.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la SCI Sajou.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande d'indemnisation formée par la société Sajou à l'encontre de la société de notaires [V] Thomas Maréchal Melin et de l'avoir condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

1°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se fondant sur le moyen relevé d'office selon lequel le préjudice résultant du défaut de conseil commis par la SCP [V] Thomas Maréchal Melin consistait uniquement en la perte d'une chance par la SCI Sajou de prendre une décision différente dans le cadre de la vente, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent refuser d'indemniser le préjudice dont ils constatent l'existence ; qu'en déboutant la société Sajou de leur demande d'indemnisation à l'encontre de la société notariale, tout en constatant qu'il résultait du défaut de conseil de la société de notaires un préjudice consistant en la perte d'une chance par la société Sajou de prendre une décision différente dans le cadre de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil.