Buyer v. Mason Seller: Hidden Defect Liability and Professional Knowledge
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe buyer sued the seller, a professional mason who had extensively renovated an old farm into a residence, for damages due to hidden defects in the property sold. The Court of Cassation quashed the appellate court's decision, which had upheld a contractual clause exempting the seller from hidden defect liability, because the appellate court wrongly determined that the seller's masonry profession did not imply knowledge of the defect, even though the seller had personally carried out major structural renovations, meaning he must be assimilated to a professional vendor presumed to know the defects, and thus could not benefit from the non-warranty clause under Article 1643 of the Civil Code.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1643 du code civil, article 700 du code de procédure civile, article 611 du code de procédure civile; Buyer v. Mason Seller: Hidden Defect Liability and Professional Knowledge: The Court of Cassation quashed the appellate court's decision, which had upheld a contractual clause exempting the seller from hidden defect liability, because the appellate court wrongly determined that the seller's masonry profession did not imply knowledge of the defect, even though the seller had personally carried out major structural renovations, meaning he must be assimilated to a professional vendor presumed to know the defects, and thus could not benefit from the non-warranty clause under Article 1643 of the Civil Code.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation based its decision to quash the lower court's ruling on the principle that a professional seller cannot benefit from a clause excluding liability for hidden defects, as stipulated by this article.
This article was used to rule on the costs by condemning the defendant to pay a specific sum to the claimant for legal expenses incurred during the appeal.
This article was cited implicitly through the instruction that the judgment be transmitted to the prosecutor general for registration, which relates to procedural finalization after cassation.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 15 juin 2022
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 480 FS-D
Pourvoi n° R 21-21.143
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2022
Mme [Z] [B], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° R 21-21.143 contre l'arrêt rendu le 4 mai 2021 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à M. [G] [X], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de Mme [B], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. [X], et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 10 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, M. Zedda, Mme Brun, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 4 mai 2021), en 1990, M. [X], entrepreneur en maçonnerie, a acquis une ancienne ferme, dans laquelle il a effectué jusqu'en 1994 des travaux de rénovation pour la transformer en maison d'habitation, en conservant les pignons en pierre, mais en reconstruisant les murs de façade, en édifiant un mur de refend et en transformant les sols du rez-de-chaussée.
2. Le 3 mai 2012, il a vendu ce bien à Mme [B].
3. Se plaignant de graves désordres, celle-ci, au vu d'un rapport d'expertise judiciaire comprenant l'avis d'un sapiteur géotechnicien, a, le 11 avril 2017, assigné M. [X] en diminution du prix de vente et indemnisation des vices cachés affectant l'immeuble.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. Mme [B] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le technicien du bâtiment qui a vendu un immeuble après l'avoir reconstruit, est réputé ne pouvoir ignorer le vice affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir des clauses de non garantie des vices cachés envers un acheteur profane; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. [X] exerçait la profession de maçon et qu'il avait vendu un bien dans lequel il avait « effectué jusqu'en 1994 des travaux de rénovation lourde pour transformer l'ancienne ferme en maison d'habitation, lesquels comprenaient certes la conservation des pignons de pierre, mais la reconstruction des murs de façade, la construction d'un mur de refend et la transformation des sols du rez-de-chaussée »; qu'en faisant pourtant application de la clause exonératoire de responsabilité du vendeur pour vice caché insérée dans le contrat de vente du 3 mai 2012, quand M. [X] était un professionnel qui ne pouvait ignorer les vices affectant l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1643 du code civil :
5. Il résulte de ce texte que le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
6. Pour dire que la clause exonératoire devait produire ses effets, l'arrêt retient que la profession d'entrepreneur en maçonnerie de M. [X] n'impliquait pas la possession des connaissances techniques lui permettant, quand il avait fait les travaux de rénovation de 1990 à 1994, d'anticiper un vice du sol.
7. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. [X] avait réalisé lui-même les travaux de réhabilitation, de sorte qu'il devait être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l'immeuble, y compris le sol, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne M. [X] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [X] et le condamne à payer à Mme [B] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour Mme [B]
Mme [B] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement et, statuant aÌ nouveau et y ajoutant, d'avoir débouté Mme [B] de ses demandes en restitution d'une part du prix de vente et en réparation d'un trouble de jouissance et d'un préjudice moral ;
Alors que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le technicien du bâtiment qui a vendu un immeuble après l'avoir reconstruit, est réputé ne pouvoir ignorer le vice affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir des clauses de non-garantie des vices cachés envers un acheteur profane ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. [X] exerçait la profession de maçon et qu'il avait vendu un bien dans lequel il avait « effectué jusqu'en 1994 des travaux de rénovation lourde pour transformer l'ancienne ferme en maison d'habitation, lesquels comprenaient certes la conservation des pignons de pierre, mais la reconstruction des murs de façade, la construction d'un mur de refend et la transformation des sols du rez-de-chaussée » ; qu'en faisant pourtant application de la clause exonératoire de responsabilité du vendeur pour vice caché insérée dans le contrat de vente du 3 mai 2012, quand M. [X] était un professionnel qui ne pouvait ignorer les vices affectant l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1643 du Code civil.