Rural Lease Dispute: Rent Arrears and Interference Damages

AFFAIRE : N RG No RG 20/01917 - No Portalis DBWB-V-B7E-FOCL

Code Aff. : ARRÊT N

ORIGINE :JUGEMENT du Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT BENOIT en date du 14 Septembre 2020, rg no 51-18-0010

COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS

DE LA RÉUNION

CHAMBRE SOCIALE

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

ARRÊT DU 19 MAI 2022

APPELANT :

Monsieur [J] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Gautier Thierry, avocat au barreau de Saint Denis de la Réunion et Me Cyril Tragin avocat au barreau de Paris

INTIMÉ :

Monsieur [L] [F] [F] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Florence Chane-Tune, avocat au barreau de Saint Denis de la Réunion

DÉBATS : En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2022, en audience publique devant Alain Lacour, président de chambre chargé d'instruire l'affaire, assisté Delphine Grondin , greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 19 mai 2022;

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président :Alain Lacour

Conseiller:Laurent Calbo

Conseiller :Aurélie Police

Qui en ont délibéré

ARRÊT : mis à disposition des parties le 19 mai 2022

LA COUR :

Exposé du litige :

Vu le jugement rendu le 14 septembre 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît ;

Vu l'appel interjeté par M. [E] [R] le 27 octobre 2020 ;

Vu l'arrêt rendu par cette cour, chambre sociale, le 15 novembre 2021, qui a statué comme suit :

- « Confirme le jugement rendu le 14 septembre 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît en ce qu'il a débouté M. [E] [R] de sa demande d'indemnité revenant au preneur sortant et M. [L] [R] de sa demande au titre d'un loyer pour la maison d'habitation ;

- L'infirme en ce qu'il a condamné M. [E] [R] à payer à M. [L] [R] la somme de 12 010,05 euros au titre des frais de remise en état du bien loué ;

- Statuant à nouveau de ce chef,

- Condamne M. [E] [R] à payer à M. [L] [R] la somme de 11 170,05 euros à titre d'indemnité pour frais de remise en état des biens donnés à bail ;

- Avant dire droit sur le surplus,

- Invite les parties à s'expliquer sur la stipulation du bail qui fixait le prix du fermage à la somme de 2 000 euros annuels ;

- Renvoie la cause et les parties à l'audience qui se tiendra le 21 février 2022 à 14 h00 ;

- Réserve le surplus des demandes ainsi que les dépens » ;

Vu les conclusions notifiées par M. [E] [R] le 21 février 2022, oralement soutenues à l'audience de plaidoiries ;

Vu les conclusions notifiées par M. [L] [R] le 20 février 2022, oralement soutenues à l'audience de plaidoiries ;

Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu'aux développements infra.

Sur ce :

Sur les fermages :

Vu les articles L.461-7 du code rural et de la pêche maritime, 1103 et 2224 du code civil ;

Attendu, sur la prescription, que M. [L] [R] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de demandes tendant notamment au paiement des fermages par requête enregistrée au greffe de cette juridiction le 5 novembre 2018 ; qu'il ne peut donc réclamer paiement des fermages échus avant le 5 novembre 2013, qui sont prescrits par application des dispositions de l'article 2224 susvisé ;

Attendu que l'article 4 du bail ayant lié les parties disposait que le fermage devait être payé annuellement, le 31 décembre de chaque année ; que M. [L] [R] ne peut donc réclamer paiement que pour les fermages échus à compter du 31 décembre 2013 et jusqu'au 3 juin 2019, date du jugement ayant prononcé la résiliation de ce bail ;

Attendu, sur le montant des fermages restant dus, que M. [L] [R] réclame la somme de 34 618,50 euros, à raison de 4 945,50 euros par an pendant sept ans, cependant que M. [E] [R] conclut à titre principal au débouté et, subsidiairement, à la fixation du montant des fermages en tenant compte de la surface effectivement exploitée par lui, soit un tiers des montants retenus par l'expert ;

Or, attendu que le contrat ayant lié les parties disposait au paragraphe « Montant des paiements du fermage-impôts et taxes » ceci : « Le présent bail est consenti et accepté moyennant en fermage annuel égal à la valeur de représentant [sic] :

4 tonnes de cannes à sucre par hectares, soit un total annuel de 20 tonnes.

Le fermage sera payé annuellement le 31 décembre de chaque année.

Reçu du montant du fermage sera délivré par le propriétaire au preneur.

Dans le cas où, à cette date, l'arrêté préfectoral fixant les cours moyens des denrées de base pour le calcul des baux à ferme n'aurait été publié, l'échéance serait provisoirement réglée sur 80 % des cours moyens officiellement fixés pour l'année précédente. Mais au preneur et bailleur [sic] seraient alors tenue de procéder aux réajustements nécessaires dès publication de l'arrêté préfectoral.

Par dérogation à ce qui précède et d'un commun accord entre les parties, il est expressément convenu que le fermage courant à compter de la date d'effet du bail est fixée à 2000€ par an, prorata temporis depuis date d'effet du bail.

Le propriétaire atteste par la présente avoir reçu de façon régulière, de la part du preneur, les fermages susvisés et lui en donne bonne et valable quittance.

Le fermage ne peut comprendre, en sus du prix ainsi déterminé aucune prestation ou service de quelque nature que ce soit, à titre gratuit » ;

Attendu que, de la commune volonté des parties, le fermage a été fixé à 2 000 euros par an ; qu'aucune demande de modification de cette clause n'ayant été faite antérieurement à la résiliation du bail, il en sera fait application ;

Attendu en conséquence qu'il convient de condamner M. [E] [R] à payer à M. [L] [R] la somme de 13 000 euros (6,5 x 2 000) ;

Sur l'indemnité pour trouble de jouissance :

Vu les articles 1719, 1731 du code civil, L.411-4 et L.411-11 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu que les deux derniers textes susvisés, invoqués par M. [E] [R], sont inapplicables dans le département de la Réunion, en vertu des articles L.461-1 et L.461-3 du même code ; qu'il sera fait application des deux premiers ;

Attendu, ainsi qu'il a été vu précédemment, qu'il ressort du rapport de l'expert [N], page 12, que la zone où était entreposé le matériel et les engins, pelles et camions appartenant à M. [L] [R], était située sur la partie de la parcelle dont il s'était réservé la jouissance, aux termes du bail, qui stipulait qu'il était « expressément exclu du présent bail, la maison d'habitation de type F4, présente sur la parcelle susvisée ainsi que la cour attenante, d'une superficie totale d'environ 1 ha, dont le propriétaire se réserve l'usage » ; que l'expert relève encore, en page 13 de son rapport, que « les parties reconnaissent devant l'expert que la zone d'entreposage des véhicules et de l'atelier, ainsi que l'espace en arrière et la maison de M. [L] [R], ne font pas partie du bail pour une surface totale d'environ 1 ha, comme précisé dans le bail » ;

Attendu que l'expert note encore en page 18 de son rapport la présence d'une zone de stockage de matériaux de chantier, à l'abandon, M. [L] [R] y ayant toujours entreposé « des matériaux de ses chantiers de construction, ce qui rend impossible les cultures sur une surface reconnue par les parties en contradictoire et en présence de l'expert de 1 500 m² » ; que la présence de ces détritus est corroborée par le constat dressé par Me [B], huissier de justice, à la requête de M. [E] [R] (pièce no 6 de M. [E] [R]) ;

Attendu, encore, que l'expert a relevé en page 17 de son rapport la présence d'une bananeraie complantée par M. [L] [R], sur une superficie de 2 000 m², « comprise dans la friche » ;

Attendu qu'il est par conséquent établi que la jouissance de M. [E] [R] a été troublée par M. [L] [R] ; qu'il sera fait une juste réparation du préjudice ainsi subi par lui par la condamnation de M. [L] [R] à payer à M. [E] [R] la somme de 2 000 euros à titre indemnitaire ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Vu l'arrêt rendu le 15 novembre 2021 par cette cour, chambre sociale ;

Infirme le jugement rendu le 14 septembre 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît en ce qu'il a condamné M. [E] [R] à payer à M. [L] [R] 29 435 euros au titre des fermages dus du 10 décembre 2012 au 25 décembre 2019 ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [E] [R] à payer à M. [L] [R] la somme de 13 000 euros au titre de l'arriéré de fermages ;

Le confirme pour le surplus de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [R] à payer à M. [E] [R] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [R] à payer à M. [L] [R] la somme de 2 000 euros à titre d'indemnité pour frais non répétibles d'instance ;

Condamne M. [E] [R] aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Lacour, président, et par Mme Grondin, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière Le président