Property Owner v. Syndic: Validity of Assembly and Mandate Regarding Separate Bank Account Obligation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 1er juin 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 476 F-D

Pourvoi n° D 21-16.946

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUIN 2022

Mme [X] [R], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° D 21-16.946 contre l'arrêt rendu le 17 février 2021 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre civile, 2e section), dans le litige l'opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société Régie boulonnaise de l'habitat Scholer, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société Régie boulonnaise de l'habitat Scholer (RBH Scholer), dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de Mme [R], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 20 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 février 2021), Mme [R] est propriétaire d'un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété.

2. Lors de l'assemblée générale du 10 février 2015, les copropriétaires ont renouvelé le mandat du syndic, tout en mettant un terme à la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé destiné à recevoir toutes les sommes et valeurs perçues au nom ou pour le compte du syndicat des copropriétaires, qu'ils lui avaient accordée lors d'une précédente assemblée générale du 11 février 2014.

3. Le syndic n'a pas procédé à cette ouverture dans le délai de trois mois à compter du 10 février 2015.

4. Par actes du 17 avril 2015, Mme [R] a assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic, afin de faire constater l'absence d'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires et la nullité du mandat confié au syndic, de faire annuler l'assemblée générale du 10 février 2015, et d'obtenir leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexé

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Et sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. Mme [R] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation de l'assemblée générale ordinaire du 10 février 2015, alors « qu'est nul de plein droit le mandat du syndic qui n'a pas ouvert un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation, si bien qu'est nulle l'assemblée générale convoqué par un syndic dans ces conditions ; qu'en l'espèce, pour la débouter de sa demande en nullité de l'assemblée générale ordinaire du 10 février 2015 pour absence de souscription d'un compte bancaire séparé dans le délai légal, la cour d'appel a considéré que la convocation à cette assemblée avait été adressée aux copropriétaires par un syndic dont le mandat avait été renouvelé par l'assemblée générale du 11 février 2013 jusqu'au 11 mars 2015 et qu'il avait été dispensé d'ouverture d'un compte bancaire séparé par l'assemblée du 11 février 2014 ; qu'en statuant par ces motifs inopérants alors que le syndic devait, à peine de nullité de plein droit de son mandat entachant de nullité toute assemblée générale qu'il aurait convoquée s'agissant d'une copropriété comprenant 22 copropriétaires, ouvrir un compte bancaire, peu important le fait qu'il ait été dispensé de cette obligation antérieurement, la cour d'appel a violé l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, applicable en l'espèce. »

Réponse de la Cour

7. L'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires fait justement valoir que la convocation du 14 janvier 2015 pour l'assemblée générale du 10 février 2015 est régulière comme émanant d'un syndic dont le mandat a été renouvelé par la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 11 février 2013 jusqu'au 11 mars 2015, d'une part, et qui a été dispensé d'ouverture d'un compte bancaire séparé par la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 11 février 2014, d'autre part.

8. La nullité de plein droit de son mandat pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé encourue par le syndic ne rétroagissant qu'au jour où la dispense a cessé et où l'obligation concomitante d'ouvrir un tel compte est née, la cour d'appel a exactement déduit de ces éléments que la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale du 10 février 2015 avait été valablement adressée aux copropriétaires par le syndic, avant l'expiration de son mandat, ce dont il ressortait que ce dernier avait qualité pour le faire.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [R] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [R] et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour Mme [R]

Mme [R] fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande d'annulation de l'assemblée générale ordinaire du 10 février 2015 ;

1°) Alors qu'est nul de plein droit le mandat du syndic qui n'a pas ouvert un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation, si bien qu'est nulle l'assemblée générale convoqué par un syndic dans ces conditions ; qu'en l'espèce, pour débouter Mme [R] de sa demande en nullité de l'assemblée générale ordinaire du 10 février 2015 pour absence de souscription d'un compte bancaire séparé dans le délai légal, la cour d'appel a considéré que la convocation à cette assemblée avait été adressée aux copropriétaires par un syndic dont le mandat avait été renouvelé par l'assemblée générale du 11 février 2013 jusqu'au 11 mars 2015 et qu'il avait été dispensé d'ouverture d'un compte bancaire séparé par l'assemblée du 11 février 2014 ; qu'en statuant par ces motifs inopérants alors que le syndic devait, à peine de nullité de plein droit de son mandat entachant de nullité toute assemblée générale qu'il aurait convoquée s'agissant d'une copropriété comprenant 22 copropriétaires, ouvrir un compte bancaire, peu important le fait qu'il ait été dispensé de cette obligation antérieurement, la cour d'appel a violé l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, applicable en l'espèce ;

2°) Alors que la convocation à l'assemblée générale doit préciser les modalités de consultation des pièces justificatives des charges ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 10 février 2015, la cour d'appel a considéré que figurait dans le projet de résolution relatif à l'approbation des comptes, inclus dans les pièces de la convocation, une mention selon laquelle les comptes de l'exercice pouvaient être vérifiés par tout copropriétaire la semaine qui précède l'assemblée ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé l'article 9 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction modifié par le décret du 1er mars 2007, et l'article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction modifiée par la loi du 24 mars 2014.