Municipality v. Neighboring Landowners: Right of Way for Landlocked Parcel

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 1er juin 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 469 F-D

Pourvoi n° F 21-16.994

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUIN 2022

1°/ M. [I] [L],

2°/ Mme [N] [F], épouse [L],

domiciliés tous deux lieudit [Adresse 6],

ont formé le pourvoi n° F 21-16.994 contre l'arrêt rendu le 12 novembre 2020 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige les opposant à la commune de [Localité 7], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'Hôtel de ville, lieudit [Adresse 6], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de M. et Mme [L], de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la commune de [Localité 7], après débats en l'audience publique du 20 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 12 novembre 2020), la commune de [Localité 7] (la commune) a fait l'acquisition de deux parcelles contiguës, cadastrées AH [Cadastre 3] et AH [Cadastre 5], en vue d'y créer des logements sociaux par réhabilitation de deux constructions existantes.

2. Ces deux parcelles sont bordées au nord par un chemin traversant plusieurs parcelles voisines, qui permet d'accéder à la voie publique, et dont l'une, cadastrée AH [Cadastre 2], appartient à M. et Mme [L].

3. Le 24 novembre 2016, la commune a assigné ces derniers en revendication d'une servitude de passage grevant la parcelle AH [Cadastre 2] pour cause d'enclave.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

5. M. et Mme [L] font grief à l'arrêt de dire que la parcelle AH [Cadastre 5] est enclavée, alors :

« 1°/ que n'est pas enclavée la parcelle qui dispose d'un accès à la voie publique par l'intermédiaire de la parcelle contiguë appartenant au même propriétaire ; qu'en jugeant qu'il convenait d'apprécier l'état d'enclavement parcelle par parcelle de sorte que la parcelle AH [Cadastre 5] appartenant à la commune de [Localité 7] était enclavée à défaut de disposer d'un accès direct à la voie publique, après avoir pourtant relevé que cette parcelle était contiguë à la parcelle AH [Cadastre 3] appartenant à la commune de [Localité 7], qui disposait d'un accès direct et suffisant à la voie publique, au motif inopérant que les deux parcelles ne « forment pas une unité de construction » et qu'il n'existe en l'état « aucune communication entre les deux parcelles ainsi bâties », la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil ;

2°/ que le caractère volontaire de l'enclave d'un fonds exclut tout droit de passage sur les fonds voisins ; qu'en jugeant que la commune de [Localité 7] était bien fondée à revendiquer une servitude de passage de nature à désenclaver la parcelle AH [Cadastre 5] sans rechercher, comme elle y était invitée si l'état d'enclave de sa parcelle ne résultait du fait volontaire de la commune ou de ses auteurs ayant édifié des constructions sur les deux parcelles AH [Cadastre 3] et AH [Cadastre 5] leur appartenant sans prévoir d'accès de l'une à l'autre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel, qui a retenu que la parcelle AH [Cadastre 3] disposait d'un accès suffisant à la voie publique, a constaté qu'il n'existait entre cette parcelle et la parcelle AH [Cadastre 5] qu'un passage insuffisant compte tenu des exigences de la vie moderne, et que M. et Mme [L] avaient mis fin à la tolérance de passage dont ils faisaient bénéficier la parcelle AH [Cadastre 5] sur leur parcelle AH [Cadastre 2].

7. Elle en a exactement déduit que la parcelle AH [Cadastre 5] était enclavée.

8. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [L] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [L] et les condamne à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [L]

Les époux [L] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la parcelle cadastrée section AH [Cadastre 5] était enclavée,

1°- ALORS QUE n'est pas enclavée la parcelle qui dispose d'un accès à la voie publique par l'intermédiaire de la parcelle contiguë appartenant au même propriétaire ; qu'en jugeant qu'il convenait d'apprécier l'état d'enclavement parcelle par parcelle de sorte que la parcelle AH [Cadastre 5] appartenant à la commune de [Localité 7] était enclavée à défaut de disposer d'un accès direct à la voie publique, après avoir pourtant relevé que cette parcelle était contiguë à la parcelle AH [Cadastre 3] appartenant à la commune de [Localité 7] (arrêt, p. 5, al. 5 et 7), qui disposait d'un accès direct et suffisant à la voie publique (arrêt, p. 6, al. 3), au motif inopérant que les deux parcelles ne « forment pas une unité de construction » et qu'il n'existe en l'état « aucune communication entre les deux parcelles ainsi bâties » (arrêt, p. 5, al. 7), la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil ;

2°- ALORS subsidiairement QUE le caractère volontaire de l'enclave d'un fonds exclut tout droit de passage sur les fonds voisins ; qu'en jugeant que la commune de [Localité 7] était bien fondée à revendiquer une servitude de passage de nature à désenclaver la parcelle AH [Cadastre 5] (arrêt, p. 6, al. 10) sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel des époux [L], p. 6) si l'état d'enclave de sa parcelle ne résultait du fait volontaire de la commune ou de ses auteurs ayant édifié des constructions sur les deux parcelles AH [Cadastre 3] et AH [Cadastre 5] leur appartenant sans prévoir d'accès de l'une à l'autre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil ;

3°- ALORS tout aussi subsidiairement QUE si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; qu'en jugeant que la commune de [Localité 7] était bien fondée à revendiquer une servitude de passage de nature à désenclaver la parcelle AH [Cadastre 5] (arrêt, p. 6, al. 10), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel des époux [L], p. 3 et p. 6) si l'état d'enclave de la parcelle AH [Cadastre 5] ne résultait pas de la division de l'ancienne parcelle cadastrée n° [Cadastre 1] en trois parcelles distinctes AH [Cadastre 3], AH [Cadastre 4] et AH [Cadastre 5], ce dont il résultait que le passage ne pouvait être demandé que sur l'assiette des parcelles AH [Cadastre 3] ou AH [Cadastre 4] disposant d'un accès direct et suffisant à la voie publique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 684 du code civil ;

4°- ALORS subsidiairement par rapport à la troisième branche, QUE les juges du fond ne peuvent écarter un fait reconnu par chacune des parties ; qu'en jugeant qu'il n'était établi que les deux parcelles AH [Cadastre 3] et AH [Cadastre 5] résultaient du partage d'une même parcelle (arrêt, p. 5, al. 6) quand la commune de [Localité 7] reconnaissait elle-même que les parcelles AH [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] étaient issues de la division de l'ancienne parcelle AH [Cadastre 1] (conclusions d'appel, p. 7, al. 3 et p. 14, al. 1) et versait aux débats un document en attestant (pièce n° 9), confirmant ainsi le fait invoqué par les époux [L] selon lesquelles les deux parcelles litigieuses « étaient auparavant réunies » (conclusions d'appel, p. 6, al. 10), la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.