Property Management Company Rent Debt Acknowledgment Validity Appeal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 11 mai 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 417 F-D

Pourvoi n° K 21-10.328

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MAI 2022

Mme [P] [M], épouse [R], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 21-10.328 contre l'arrêt rendu le 13 août 2020 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Sogimmo Polynésie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat de Mme [M], de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Sogimmo Polynésie, après débats en l'audience publique du 5 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 13 août 2020), Mme [M] est propriétaire d'un terrain donné en location à la société de l'Avenue Bruat et du front de mer, qui y a fait édifier un immeuble soumis au statut de la copropriété.

2. Mme [M] a assigné la société Sogimmo Polynésie, qui en a été le syndic, en exécution d'un acte du 4 juin 2014, par lequel cette dernière s'est reconnue débitrice d'un arriéré de loyers arrêté au 30 avril 2014, et en paiement de loyers postérieurs.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. Mme [M] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ qu'il incombe au souscripteur de la reconnaissance de dette d'apporter la preuve de l'inexistence ou de la fausseté de la cause ; qu'en retenant en l'espèce que la reconnaissance de dette souscrite par la société Sogimmo Polynésie au profit de Mme [M] était nulle dès lors qu'il n'était « justifié d'aucun mandat ou détournement de la part de la société Sogimmo Polynésie » et que « par conséquent, Mme [M] ne démontre pas que la société Sogimmo Polynésie serait débitrice à son égard », quand il appartenait à la société Sogimmo Polynésie de démontrer que la reconnaissance de dette qu'elle avait souscrite n'avait pas de cause, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et ainsi violé les articles 1315 et 1132 du code civil dans leur rédaction, antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en Polynésie française ;

2°/ que Mme [M] faisait valoir dans ses conclusions d'appel que la société Sogimmo Polynésie devait certainement avoir signé un contrat de gestion locative et en tout cas qu'elle avait encaissé des loyers qui lui étaient dus, à charge pour elle de les lui reverser mais qu'elle en avait conservé certains ce qui était la cause de sa dette ; qu'elle ne soutenait pas que la société Sogimmo Polynésie lui devait directement les loyers en qualité de preneur ; qu'en retenant que « le bail justifiant le paiement des loyers à Mme [P] [M] épouse [R], ayant droit (?) de Mme [E], a été conclu entre cette dernière et la société de l'Avenue Bruat et du Front de Mer »; qu' «un arrêt de la cour d'appel de Papetee du 6 août 2015 a rappelé dans ses motifs que le lien contractuel est entre Mme [E] et son locataire, la société de l'Avenue Bruat et du Front de Mer ; que « les loyers ne peuvent être réclamés que par le propriétaire bailleur au locataire, en l'espèce, la société de l'Avenue Bruat et du Front de Mer» et que « ces éléments permettent de démontrer que la reconnaissance de dette de la sarl Sogimmo Polynésie est sans cause ou fondée sur une fausse cause, seul le preneur, la société de l'Avenue Bruat et du Front de Mer étant redevable des loyers dont Mme [M] entend obtenir le remboursement, à supposer qu'ils n'aient pas été payés », la cour d'appel a statué par des motifs inopérants en violation de l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française ;

3°/ que la cause d'une reconnaissance de dette est constituée par l'obligation préexistante en contrepartie de laquelle le souscripteur de l'acte a consenti à s'engager ; qu'une telle obligation préexistante ne trouve pas nécessairement son origine dans une relation contractuelle ; qu'à supposer que la cour d'appel ait déduit l'absence de cause ou la fausse cause de la reconnaissance de dette de la société Sogimmo Polynésie non pas seulement de l'absence de bail conclu par elle avec Mme [M] mais de façon plus générale, de l'absence de lien contractuel entre elles, la cour d'appel a alors encore statué par un motif inopérant en violation de l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française ;

4°/ que Mme [M] faisait valoir dans ses conclusions d'appel que, postérieurement à sa reconnaissance de dette, la société Sogimmo avait continué à percevoir pour elle, en tant que mandataire, des loyers qu'elle ne lui avait pas reversés pour la période du 1er mai 2014 au 30 avril 2016 ; qu'en retenant que les sommes réclamées à ce titre ne sont pas dues en « l'absence de toute démonstration d'un lien contractuel », constat résultant selon elle du fait que le bail était conclu entre Mme [M] et la société de l'Avenue Bruat et du Front de Mer, sans rechercher, comme l'y invitait les conclusions de Mme [M], si la société Sogimmo Polynésie n'avait pas, en qualité de mandataire, encaissé des loyers qu'elle n'avait pas reversés, la cour d'appel a violé l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a constaté que le bail justifiant le paiement de loyers à Mme [M], ayant droit par héritage de Mme [E], avait été consenti par cette dernière à la société de l'Avenue Bruat et du front de mer, qu'il n'y avait pas de lien contractuel entre les propriétaires des terrains et les acquéreurs en copropriété des immeubles et que seule la société de l'Avenue Bruat et du front de mer était redevable des loyers dont Mme [M] entendait obtenir le remboursement.

5. Elle a pu en déduire, d'une part, et sans inverser la charge de la preuve, que la reconnaissance de dette était sans cause ou fondée sur une fausse cause, et, d'autre part, et sans être tenue d'accomplir une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, que les loyers réclamés à la société Sogimmo Polynésie pour la période postérieure n'étaient pas dus.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [M] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [M] et la condamne à payer à la société Sogimmo Polynésie la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat aux Conseils, pour Mme [M]

Mme [P] [M] épouse [R] fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué de l'avoir déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnée à payer à la société Sogimmo Polynésie les sommes de 150 000 et 300 000 Fcfp au titre de l'article 407 du code de procédure de la Polynésie Française,

1°/ ALORS QU' il incombe au souscripteur de la reconnaissance de dette d'apporter la preuve de l'inexistence ou de la fausseté de la cause ; qu'en retenant en l'espèce que la reconnaissance de dette souscrite par la société Sogimmo Polynésie au profit de Mme [M] était nulle dès lors qu'il n'était « justifié d'aucun mandat ou détournement de la part de la société Sogimmo Polynésie » et que « par conséquent, Mme [M] ne démontre pas que la société Sogimmo Polynésie serait débitrice à son égard », quand il appartenait à la société Sogimmo Polynésie de démontrer que la reconnaissance de dette qu'elle avait souscrite n'avait pas de cause, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et ainsi violé les articles 1315 et 1132 du code civil dans leur rédaction, antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en Polynésie française.

2°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE Mme [M] faisait valoir dans ses conclusions d'appel que la société Sogimmo Polynésie devait certainement avoir signé un contrat de gestion locative et en tout cas qu'elle avait encaissé des loyers qui lui étaient dus, à charge pour elle de les lui reverser mais qu'elle en avait conservé certains ce qui était la cause de sa dette ; qu'elle ne soutenait pas que la société Sogimmo Polynésie lui devait directement les loyers en qualité de preneur ; qu'en retenant que « le bail justifiant le paiement des loyers à Mme [P] [M] épouse [R], ayant droit (?) de Mme [E], a été conclu entre cette dernière et la société de l'Avenue Bruat et du Front de Mer »; qu' « un arrêt de la cour d'appel de Papetee du 6 août 2015 a rappelé dans ses motifs que le lien contractuel est entre Mme [E] et son locataire, la société de l'Avenue Bruat et du Front de Mer ; que « les loyers ne peuvent être réclamés que par le propriétaire bailleur au locataire, en l'espèce, la société de l'Avenue Bruat et du Front de Mer» et que « ces éléments permettent de démontrer que la reconnaissance de dette de la sarl Sogimmo Polynésie est sans cause ou fondée sur une fausse cause, seul le preneur, la société de l'Avenue Bruat et du Front de Mer étant redevable des loyers dont Mme [M] entend obtenir le remboursement, à supposer qu'ils n'aient pas été payés », la cour d'appel a statué par des motifs inopérants en violation de l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française.

3°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT ENCORE QUE la cause d'une reconnaissance de dette est constituée par l'obligation préexistante en contrepartie de laquelle le souscripteur de l'acte a consenti à s'engager ; qu'une telle obligation préexistante ne trouve pas nécessairement son origine dans une relation contractuelle ; qu'à supposer que la cour d'appel ait déduit l'absence de cause ou la fausse cause de la reconnaissance de dette de la société Sogimmo Polynésie non pas seulement de l'absence de bail conclu par elle avec Mme [M] mais de façon plus générale, de l'absence de lien contractuel entre elles, la cour d'appel a alors encore statué par un motif inopérant en violation de l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française.

4°/ ALORS QUE Mme [M] faisait valoir dans ses conclusions d'appel que, postérieurement à sa reconnaissance de dette, la société Sogimmo avait continué à percevoir pour elle, en tant que mandataire, des loyers qu'elle ne lui avait pas reversés pour la période du 1er mai 2014 au 30 avril 2016 ; qu'en retenant que les sommes réclamées à ce titre ne sont pas dues en « l'absence de toute démonstration d'un lien contractuel », constat résultant selon elle du fait que le bail était conclu entre Mme [M] et la société de l'Avenue Bruat et du Front de Mer, sans rechercher, comme l'y invitait les conclusions de Mme [M], si la société Sogimmo Polynésie n'avait pas, en qualité de mandataire, encaissé des loyers qu'elle n'avait pas reversés, la cour d'appel a violé l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française.