GFA v. Tenants: Lease Termination for Non-Payment

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 avril 2022

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 327 F-D

Pourvoi n° M 21-10.536

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 AVRIL 2022

Le groupement foncier agricole ASRPJ, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° M 21-10.536 contre l'arrêt rendu le 17 novembre 2020 par la cour d'appel d'Amiens (chambre baux ruraux), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [R] [D], domicilié [Adresse 2],

2°/ à M. [W] [D], domicilié [Adresse 3],

3°/ à l'exploitation agricole à responsabilité limitée du Petit Selve, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Echappé, conseiller doyen, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat du groupement foncier agricole ASRPJ, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de MM. [W] et [R] [D] et de l'exploitation agricole à responsabilité limitée du Petit Selve, après débats en l'audience publique du 8 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Echappé, conseiller doyen rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 17 novembre 2020), par actes des 25 novembre et 5 décembre 2008, le groupement foncier agricole ASRPJ (le GFA) a donné à bail à long terme à MM. [W] et [R] [D] diverses parcelles de terre. Celles-ci ont été mises à la disposition de l'exploitation agricole à responsabilité limitée du Petit Selve (l'EARL).

2. Le bail et son avenant stipulaient que le fermage était payable en deux termes égaux les 31 août et 25 décembre de chaque année.

3. Par acte du 9 janvier 2018, le GFA a délivré un premier commandement de payer le fermage de l'année 2017. Par acte du 27 décembre 2018, il a délivré un second commandement de payer les deux échéances de l'année 2018.

4. Par requête du 1er avril 2019, le GFA a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et paiement des fermages arréragés.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Le GFA fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que les deux défauts de paiement du fermage peuvent être constitués par le défaut de paiement de deux échéances réclamées dans une seule mise en demeure ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le bail prévoyait que le preneur s'obligeait à payer le fermage au bailleur en deux termes égaux, payables les 31 août et 25 décembre de chaque année, que, par une mise en demeure du 27 décembre 2018, le GFA ASRPJ avait délivré un commandement de payer les deux échéances du fermage 2018 pour un montant de 9 949,41 euros et relevé que les preneurs, qui disposaient d'un délai de trois mois pour apurer leur dette, soit jusqu'au 27 mars 2019, n'avaient réglé les deux échéances du fermage que postérieurement à cette date et à la saisine du tribunal par le bailleur le 1er avril 2019 par deux règlements de 2 500 euros le 3 avril 2019 et de 4 949,41 euros le 8 avril 2019 ; qu'en déboutant néanmoins le GFA ASRPJ de sa demande de résiliation du bail, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 411-31, I, du code rural et de la pêche maritime :

6. Selon ce texte, d'ordre public, le bailleur peut demander la résiliation s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, ces motifs ne pouvant toutefois être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

7. Pour rejeter la demande en résiliation du bail, l'arrêt retient que l'exécution du contrat doit se faire de façon loyale et que le bailleur ne pouvait, de bonne foi , en rompant avec sa pratique continue antérieure, d'une part, faire délivrer un commandement de payer le 9 janvier 2018, quatre jours après l'émission de la facture du 4 janvier 2018, d'autre part, présenter une facture le 4 décembre 2018 au titre du fermage 2018, alors qu'il avait pour habitude d'établir cette facturation l'année suivant l'exercice.

8. En statuant ainsi, tout en relevant que, par un acte du 27 décembre 2018, postérieur à l'échéance expressément prévue par le contrat, le bailleur avait délivré un commandement de payer les deux termes de fermage de l'exercice, les preneurs disposant d'un délai jusqu'au 27 mars 2019 pour apurer leur dette, et que ceux-ci avaient réglé ces deux sommes postérieurement à cette date et à la saisine du tribunal par le bailleur le 1er avril 2019, la cour d'appel, qui a retenu une circonstance inopérante sans tirer les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes du groupement foncier agricole ASRPJ et condamne celui-ci aux dépens et au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 17 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

Condamne MM. [W] et [R] [D] et l'exploitation agricole à responsabilité limitée du Petit Selve aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour le groupement foncier agricole ASRPJ

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté le groupement foncier agricole ASRPJ de toutes ses demandes ;

1) ALORS QUE le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que les deux défauts de paiement du fermage peuvent être constitués par le défaut de paiement de deux échéances réclamées dans une seule mise en demeure ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le bail prévoyait que le preneur s'obligeait à payer le fermage au bailleur en deux termes égaux, payables les 31 août et 25 décembre de chaque année, que, par une mise en demeure du 27 décembre 2018, le Gfa ASRPJ avait délivré un commandement de payer les deux échéances du fermage 2018 pour un montant de 9.949,41 euros et relevé que les preneurs, qui disposaient d'un délai de trois mois pour apurer leur dette, soit jusqu'au 27 mars 2019, n'avaient réglé les deux échéances du fermage que postérieurement à cette date et à la saisine du tribunal par le bailleur le 1er avril 2019 par deux règlements de 2.500 euros le 3 avril 2019 et de 4.949,41 euros le 8 avril 2019 ; qu'en déboutant néanmoins le Gfa ASRPJ de sa demande de résiliation du bail, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;

2) ALORS QUE si l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle par le créancier peut consister dans l'adoption d'un comportement contradictoire, seul un changement important avec une pratique contractuelle antérieure continue est susceptible de caractériser un manquement à la bonne foi ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les preneurs n'avaient pas produit les factures pour les fermages des années 2011, 2015 et 2016 ; qu'en retenant néanmoins, pour écarter la résiliation pour défaut de paiement des fermages, que les modalités contractuelles de règlement en deux termes égaux payables les 31 août et 25 décembre de chaque année n'auraient jamais été appliquées, le bailleur ayant systématiquement émis au début de chaque année une facture pour le fermage de l'année qui venait de s'écouler, de sorte qu'il aurait manqué à l'exigence de bonne foi en émettant une facture en décembre 2018 au titre du fermage 2018, quand il s'inférait de ces constatations qu'aucune pratique contractuelle antérieure continue n'était établie par le preneur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1104 du code civil ;

3) ALORS QUE tout jugement ou arrêt doit contenir les motifs propres à justifier la décision ; que l'insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; qu'en affirmant, pour statuer comme elle l'a fait d'une part, que les preneurs démontrent que chaque année le bailleur leur aurait adressé une facture de fermage pour l'année qui venait de s'écouler et, d'autre part, que les factures pour les fermages des années 2011, 2015 et 2016 n'étaient pas produites par les preneurs, la cour d'appel a statué par de motifs contradictoires et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4) ALORS QUE les juges doivent motiver leur décision et ne peuvent se déterminer par voie de simple affirmation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les preneurs n'avaient pas produit les factures pour les fermages des années 2011, 2015 et 2016 ; qu'en affirmant néanmoins, pour écarter la résiliation pour défaut de paiement des fermages, que la pratique consistant pour le bailleur à adresser aux preneurs une facture pour l'année qui venait de s'écouler aurait été constante puisque le 4 janvier 2018 une nouvelle facture annuelle a été émise par le bailleur au titre du fermage 2017, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5) ALORS QUE si l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle par le créancier peut consister dans l'adoption d'un comportement contradictoire, seul un changement important avec une pratique contractuelle antérieure continue est susceptible de caractériser un manquement à la bonne foi ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le Gfa ASRPJ avait émis une facture le 20 janvier 2010 pour le fermage 2009, le 10 janvier 2014 pour le fermage 2013 et le 4 janvier 2018 pour le fermage 2017 ; qu'ainsi, lorsque lorsque le bailleur émettait ses factures l'année suivant le fermage dont il était demandé paiement, il le faisait, le plus souvent, dès le mois de janvier de l'année suivante ; qu'en retenant, pour écarter la résiliation pour défaut de paiement des fermages, que le Gfa Asrpj aurait rompu avec sa pratique continue antérieure en émettant une facture le 4 décembre 2018 au titre du fermage 2018 alors qu'il avait pour habitude d'émettre sa facture l'année suivante, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser une rupture manifeste avec la pratique contractuelle antérieure constitutive d'un manquement à la bonne foi, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1104 du code civil ;

6) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'exigence de bonne foi n'autorise pas le juge à porter atteinte aux modalités de paiement du prix fixé par les parties, lesquelles constituent la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; qu'en retenant, pour écarter la résiliation pour défaut de paiement des fermages, que les modalités contractuelles de règlement en deux termes égaux payables les 31 août et 25 décembre de chaque année n'auraient jamais été appliquées, la cour d'appel a empêché le bailleur de se prévaloir de la clause de modalités de paiement du fermage en deux échéances, portant par là-même atteinte aux modalités de paiement du prix fixé par les parties qui constituent la substance même de leurs droits et obligations légalement convenus ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ensemble les articles 1103 et 1104 du code civil.