Real Estate Deposit Dispute: Unilateral Promise vs. Bilateral Contract

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 16 février 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 165 F-D

Pourvoi n° D 21-10.368

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 FÉVRIER 2022

La société Bonson, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4], représentée par son administrateur provisoire M. [P] [U], administrateur judiciaire, domicilié [Adresse 2], aux droits de laquelle vient la société SELAFA MJA, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de Mme [K] [X], agissant en qualité de liquidateur, ayant déclaré reprendre l'instance, a formé le pourvoi n° D 21-10.368 contre l'arrêt rendu le 23 octobre 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [D] [H], domicilié [Adresse 5],

2°/ à la société Corinne de Buhren, Elisabeth Montes, Jean-Pierre Bigot, Anne Guichard, Bertrand Lucas, Delphine Maudet, société civile professionnelle de notaires, dont le siège est [Adresse 3], anciennement dénommée SCP Daniel Gilles, Paul Ceyrac, Corinne de Buhren, Elisabeth Montes, Jean-Pierre Bigot, Anne Guichard, Bertrand Lucas,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société Bonson, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Corinne de Buhren, Elisabeth Montes, Jean-Pierre Bigot, Anne Guichard, Bertrand Lucas, Delphine Maudet, après débats en l'audience publique du 11 janvier 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Reprise d'instance

1. Il est donné acte à la société MJA, prise en la personne de Mme [X], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière Bonson (la SCI), de sa reprise d'instance.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 2020), par acte des 29 novembre et 4 décembre 2013, M. [H] s'est engagé à acheter un immeuble appartenant à la SCI, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt et a consigné une somme au titre de l'indemnité d'immobilisation.

3. La vente ne s'étant pas réalisée, M. [H] a assigné la SCI et la société civile professionnelle Corinne de Buhren, Elisabeth Montes, Jean-Pierre Bigot, Anne Guichard, Bertrand Lucas, Delphine Maudet (le notaire) en nullité de la promesse et en restitution de l'indemnité d'immobilisation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. La SCI, représentée par son liquidateur, et le notaire font grief à l'arrêt de les condamner à restituer la somme d'argent placée sous séquestre et de rejeter les demandes de la première, alors :

« 1°/ que la société civile immobilière Bonson, représentée par son administrateur provisoire M. [P] [U], a soutenu, dans ses conclusions d'appel, que la promesse litigieuse en date des 29 novembre et 4 décembre 2013 constituait, dès sa conclusion, une promesse synallagmatique de vente sous la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation définitive du juge des tutelles de ratifier la décision de l'assemblée générale de la société civile immobilière Bonson de vendre le bien immobilier sur lequel portait cette promesse et que, pour cette raison, elle n'entrait pas dans les prévisions des dispositions de l'article 1589-1 du code civil ; qu'en retenant, dès lors, que la promesse en date des 29 novembre et 4 décembre 2013 était nulle en application des dispositions de l'article 1589-1 du code civil, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la société civile immobilière Bonson, représentée par son administrateur provisoire M. [P] [U], si la promesse litigieuse en date des 29 novembre et 4 décembre 2013 ne constituait pas, dès sa conclusion, une promesse synallagmatique de vente sous la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation définitive du juge des tutelles de ratifier la décision de l'assemblée générale de la société civile immobilière Bonson de vendre le bien immobilier sur lequel portait cette promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et de l'article 1589-1 du code civil ;

2°/ que la promesse d'achat d'un bien immobilier, qui stipule qu'à réception d'une décision de justice, les parties à cette promesse conviennent de donner un caractère synallagmatique à leurs engagements, n'entre pas dans les prévisions des dispositions de l'article 1589-1 du code civil ; qu'en retenant, par conséquent, que la promesse en date des 29 novembre et 4 décembre 2013 était nulle en application des dispositions de l'article 1589-1 du code civil, quand elle relevait que la promesse en date des 29 novembre et 4 décembre 2013 stipulait qu'« à réception de l'autorisation du juge des tutelles devenue définitive par absence de recours, les parties conviennent de donner un caractère synallagmatique à leurs engagements », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions de l'article 1589-1 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. Procédant à la recherche prétendument omise, la cour d'appel a retenu, d'une part, que les termes de la promesse qualifiaient celle-ci d'unilatérale, en ce sens que seul M. [H] prenait l'engagement d'acheter, la SCI conservant toute liberté de vendre ou de ne pas vendre jusqu'à la levée de l'option définie par la promesse comme « l'exercice par le bénéficiaire de sa faculté de vendre les liens dans le délai de la promesse », d'autre part, que la décision du juge des tutelles autorisant une associée de la SCI, placée sous tutelle, à consentir à la cession du bien permettait la levée de l'option et avait pour effet de conférer à la promesse un caractère synallagmatique et, partant, d'engager la SCI à vendre le bien à M. [H].

6. Elle a pu en déduire que la promesse avait un caractère unilatéral, de sorte que sa nullité était encourue pour méconnaître les dispositions de l'article 1589-1 du code civil.

7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Bonson, aux droits de laquelle vient la société SELAFA MJA, prise en la personne de Mme [K] [X], agissant en qualité de liquidateur, aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize février deux mille vingt-deux.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Bonson

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société civile immobilière Bonson à restituer à M. [D] [H] la somme de 36 000 euros qui avait été placée sous séquestre et D'AVOIR débouté la société civile immobilière Bonson de ses demandes contre M. [D] [H] ;

ALORS QUE, de première part, la société civile immobilière Bonson, représentée par son administrateur provisoire M. [P] [U], a soutenu, dans ses conclusions d'appel, que la promesse litigieuse en date des 29 novembre et 4 décembre 2013 constituait, dès sa conclusion, une promesse synallagmatique de vente sous la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation définitive du juge des tutelles de ratifier la décision de l'assemblée générale de la société civile immobilière Bonson de vendre le bien immobilier sur lequel portait cette promesse et que, pour cette raison, elle n'entrait pas dans les prévisions des dispositions de l'article 1589-1 du code civil ; qu'en retenant, dès lors, que la promesse en date des 29 novembre et 4 décembre 2013 était nulle en application des dispositions de l'article 1589-1 du code civil, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la société civile immobilière Bonson, représentée par son administrateur provisoire M. [P] [U], si la promesse litigieuse en date des 29 novembre et 4 décembre 2013 ne constituait pas, dès sa conclusion, une promesse synallagmatique de vente sous la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation définitive du juge des tutelles de ratifier la décision de l'assemblée générale de la société civile immobilière Bonson de vendre le bien immobilier sur lequel portait cette promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et de l'article 1589-1 du code civil ;

ALORS QUE, de seconde part, la promesse d'achat d'un bien immobilier, qui stipule qu'à réception d'une décision de justice, les parties à cette promesse conviennent de donner un caractère synallagmatique à leurs engagements, n'entre pas dans les prévisions des dispositions de l'article 1589-1 du code civil ; qu'en retenant, par conséquent, que la promesse en date des 29 novembre et 4 décembre 2013 était nulle en application des dispositions de l'article 1589-1 du code civil, quand elle relevait que la promesse en date des 29 novembre et 4 décembre 2013 stipulait qu'« à réception de l'autorisation du juge des tutelles devenue définitive par absence de recours, les parties conviennent de donner un caractère synallagmatique à leurs engagements », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions de l'article 1589-1 du code civil.