Cohabitant's Contribution to Construction on Landowner's Property
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerns a dispute following the separation of two cohabiting individuals, where one sought compensation from the other and her mother (the landowner) for contributing significantly to the construction of a house on the mother's land, which served as the couple's family home. The Court of Cassation quashed the appellate ruling that had ordered an indemnity based on construction costs, reasoning that the lower court erred by failing to determine whether the cohabitant's contribution to the construction—which constituted the family dwelling—was part of his general contribution to the expenses of cohabitation, as no legal provision governs such contributions in cohabitation, meaning such expenditures are generally considered borne by the individual unless an agreement states otherwise.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, article 555, alinéas 1 et 3, du code civil, article 515-8 du code civil, article 67 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989; Cohabitant's Contribution to Construction on Landowner's Property: The Court of Cassation quashed the appellate ruling that had ordered an indemnity based on construction costs, reasoning that the lower court erred by failing to determine whether the cohabitant's contribution to the construction—which constituted the family dwelling—was part of his general contribution to the expenses of cohabitation, as no legal provision governs such contributions in cohabitation, meaning such expenditures are generally considered borne by the individual unless an agreement states otherwise.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles concern the rights of the landowner versus the builder (third party) regarding constructions made on the land, which formed the substantive legal basis for the cassation.
This article was cited alongside Article 555 as the legal framework the lower court failed to properly apply when assessing the contribution to living expenses versus reimbursement for construction.
Applied to rule on the costs related to Article 700 applications between the parties.
This article was cited in the procedural orders concerning costs related to the enforcement of the decision.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
DB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 février 2022
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 138 F-D
Pourvoi n° F 20-22.533
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 FÉVRIER 2022
1°/ Mme [I] [N],
2°/ Mme [P] [U], veuve [T],
toutes deux domiciliées [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° F 20-22.533 contre l'arrêt rendu le 10 mai 2019 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre A), dans le litige les opposant à M. [O] [X], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Duval, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent , avocat de Mmes [N], et [U] veuve [T], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. [X], et l'avis de Mme Marilly, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 14 décembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Duval, conseiller référendaire rapporteur, Mme Auroy, conseiller doyen, et Mme Berthomier, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 mai 2019), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 15 juin 2017, pourvoi n° 16-14.039), M. [X] et Mme [N], qui vivaient en concubinage, ont fait construire une maison d'habitation sur un terrain appartenant à la mère de celle-ci, Mme [U], qui, ensuite, en a donné la nue-propriété à sa fille.
2. Après la séparation du couple, M. [X] a assigné Mmes [N] et [U] en paiement d'une certaine somme, soutenant avoir réalisé la majeure partie des travaux de construction.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. Mmes [N] et [U] font grief à l'arrêt de dire que M. [X] peut prétendre à une indemnité pour sa participation à la construction de la villa, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent actuellement les ouvrages, et d'ordonner une expertise avec mission, pour l'expert, de donner son avis sur le montant de l'indemnité basée sur le coût des matériaux et de la main d'oeuvre, alors « que la contribution aux charges de la vie courante prévaut sur la qualité de tiers possesseur des travaux, en cas de participation de l'un des concubins à l'édification, sur le terrain de l'autre, de l'immeuble ayant abrité le logement familial, dès lors que cette participation entre dans la part contributive fixée par le couple ; qu'en retenant, pour admettre le droit de M. [X] à une indemnité en qualité de tiers possesseur des travaux, que "l'existence d'une convention réglant le sort des constructions ne pouvait se déduire de la seule situation de concubinage des parties" et que si M. [X] avait "profité de la villa pendant plusieurs années, cette circonstance n'excl(uait) pas la possibilité d'une indemnisation pour sa participation à la construction, ce d'autant que cette villa constituait le logement de la famille", sans rechercher, comme elle y était invitée, si la participation de M. [X] à la construction de l'immeuble ayant abrité le logement familial entrait dans sa part contributive aux charges de la vie commune ou si elle l'excédait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 515-8 et 555 du code civil. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
4. M. [X] conteste la recevabilité du moyen. Il soutient qu'il est nouveau, mélangé de fait et de droit.
5. Cependant le moyen, né de la décision attaquée, est recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu les articles 555, alinéas 1 et 3, et 515-8 du code civil :
6. Aux termes du premier de ces textes, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
7. Aucune disposition légale ne règle la contribution des concubins aux charges de la vie commune, de sorte que chacun d'eux doit, en l'absence de volonté exprimée à cet égard, supporter les dépenses de la vie courante qu'il a engagées.
8. Pour ordonner une expertise afin de déterminer le montant de l'indemnité à laquelle M. [X] peut prétendre pour sa participation à la construction de la villa, basée sur le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre compte tenu de l'état actuel des constructions et ouvrages, l'arrêt retient que M. [X] et Mme [N] ont participé ensemble à la construction, qu'ils ont obtenu le permis de construire à leurs deux noms et ont souscrit solidairement deux emprunts pour financer tout ou partie des travaux. Il ajoute que, s'il est avéré que M. [X] a profité de la villa pendant plusieurs années, cette circonstance n'exclut pas la possibilité d'une indemnisation pour sa participation à la construction qui a constitué le logement de la famille.
9. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la participation de M. [X] à la construction de l'immeuble dont elle avait constaté qu'il avait constitué le logement de la famille ne relevait pas, au moins pour partie, de sa contribution aux dépenses de la vie courante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne M. [X] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [X] et le condamne à payer à Mmes [N] et [U] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour Mmes [N] et [U], veuve [T].
Mmes [N] et [T] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que M. [X] pouvait prétendre à une indemnité pour sa participation à la construction de la villa, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent actuellement les ouvrages, et d'avoir ordonné une expertise avec mission, pour l'expert, de donner son avis sur le montant de l'indemnité basée sur le coût des matériaux et de la main d'oeuvre ;
ALORS QUE la contribution aux charges de la vie courante prévaut sur la qualité de tiers possesseur des travaux, en cas de participation de l'un des concubins à l'édification, sur le terrain de l'autre, de l'immeuble ayant abrité le logement familial, dès lors que cette participation entre dans la part contributive fixée par le couple ; qu'en retenant, pour admettre le droit de M. [X] à une indemnité en qualité de tiers possesseur des travaux, que « l'existence d'une convention réglant le sort des constructions ne pouvait se déduire de la seule situation de concubinage des parties » et que si M. [X] avait « profité de la villa pendant plusieurs années, cette circonstance n'excl(uait) pas la possibilité d'une indemnisation pour sa participation à la construction, ce d'autant que cette villa constituait le logement de la famille », sans rechercher, comme elle y était invitée, si la participation de M. [X] à la construction de l'immeuble ayant abrité le logement familial entrait dans sa part contributive aux charges de la vie commune ou si elle l'excédait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 515-8 et 555 du code civil.