Co-ownership Association v. Real Estate Company (Defective Common Areas)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA co-ownership association sued the real estate company that built and sold the property in individual units, seeking damages for defects in common areas found upon expert review. The lower court dismissed the claims, finding the defects were due to design and execution errors attributable to the construction companies, not the seller, which acted only as the project owner. The Supreme Court upheld the decision, reasoning that for such intermediate damages arising from a sale in future condition, the seller's liability required proof of fault, and the lower court correctly found that the seller, absent fault in design or execution as project owner, was not liable, thereby legally justifying its decision without violating procedural requirements.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 455 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, Art. 700 du code de procédure civile; Co-ownership Association v. Real Estate Company (Defective Common Areas): The lower court dismissed the claims, finding the defects were due to design and execution errors attributable to the construction companies, not the seller, which acted only as the project owner. The Supreme Court upheld the decision, reasoning that for such intermediate damages arising from a sale in future condition, the seller's liability required proof of fault, and the lower court correctly found that the seller, absent fault in design or execution as project owner, was not liable, thereby legally justifying its decision without violating procedural requirements.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court rejected the claims made under this article regarding costs.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 5 janvier 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 3 F-D
Pourvoi n° H 20-21.913
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 JANVIER 2022
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Dumur immobilier, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° H 20-21.913 contre l'arrêt rendu le 7 juillet 2020 par la cour d'appel de Metz (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société [Adresse 4], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Didier et Pinet, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société [Adresse 4], après débats en l'audience publique du 16 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Metz, 7 juillet 2020), la société civile immobilière [Adresse 4] (la SCI) a fait construire un groupe de bâtiments et a vendu les lots en l'état futur d'achèvement. L'immeuble a ensuite été placé sous le régime de la copropriété.
2. Se plaignant de dommages dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) a, après expertise, assigné la SCI en indemnisation.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes contre la SCI, alors :
« 1°/ que le débiteur est condamné, s'il y lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que la circonstance que le vendeur d'un immeuble à construire soit le maître de l'ouvrage de la construction ne peut suffire à seule à exclure qu'il soit tenu comme personnellement responsable des défauts de conception de l'ouvrage ; qu'en se bornant à relever, pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes que les défauts de conception relevés par l'expert ne pouvaient être imputés à la SCI [Adresse 4] qui avait la qualité de maître d'ouvrage et non celle de maître d'oeuvre ou d'entrepreneur, sans autre précision et sans relever aucun élément de nature démontrer que les défauts de conception constatés par l'expert pouvaient être imputés à un tiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1646-1 du code civil ;
2°/ que le juge est tenu de motiver sa décision et ne peut procéder par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à affirmer que les défauts de conception relevés par l'expert étaient imputables aux seules entreprises chargées des travaux, sans préciser, ni analyser, ne serait-ce que succinctement les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel a relevé que les désordres dénoncés entraient dans la catégorie des dommages intermédiaires et retenu, à bon droit, que la responsabilité du vendeur en l'état futur d'achèvement ne pouvait être engagée que pour faute prouvée.
5. Elle a constaté que les désordres dénoncés étaient dus à des défauts de conception et d'exécution des travaux, imputables aux entreprises qui en étaient chargées.
6. Elle a pu en déduire, sans procéder par voie de simple affirmation, que la SCI, qui avait seulement la qualité de maître de l'ouvrage et non celle de maître d'oeuvre ou d'entrepreneur, n'avait commis aucune faute de conception ou d'exécution.
7. La cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5]
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de ses demandes formées à l'encontre de la SCI [Adresse 4] ;
1°/ ALORS QUE le débiteur est condamné, s'il y lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que la circonstance que le vendeur d'un immeuble à construire soit le maître de l'ouvrage de la construction ne peut suffire à seule à exclure qu'il soit tenu comme personnellement responsable des défauts de conception de l'ouvrage ; qu'en se bornant à relever, pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes que les défauts de conception relevés par l'expert ne pouvaient être imputés à la SCI [Adresse 4] qui avait la qualité de maître d'ouvrage et non celle de maître d'oeuvre ou d'entrepreneur, sans autre précision et sans relever aucun élément de nature démontrer que les défauts de conception constatés par l'expert pouvaient être imputés à un tiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1646-1 du code civil ;
2°/ ALORS QUE, le juge est tenu de motiver sa décision et ne peut procéder par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à affirmer que les défauts de conception relevés par l'expert étaient imputables aux seules entreprises chargées des travaux, sans préciser, ni analyser, ne serait-ce que succinctement les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.