Property Owner v. Neighbor Regarding Boundary Wall Encroachment and Demolition Order

ARRÊT No

MD

No RG 20/01924 - No Portalis DBWB-V-B7E-FODA

[R]

C/

[M]

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2021

Chambre civile

Appel d'une décision rendue par le TJ DE SAINT DENIS en date du 17 AOUT 2020 suivant déclaration d'appel en date du 29 OCTOBRE 2020 RG no 20/00555

APPELANTE :

Madame [C] [E] [R] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Fabian GORCE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006639 du 13/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)

INTIMÉE :

Madame [L] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ni comparante ni représentée

DATE DE CLÔTURE : 10 juin 2021

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Août 2021 devant Monsieur DELAGE Martin, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président qui en a fait un rapport, assisté de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2021.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président :Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président

Conseiller :Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président

Conseiller :Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président

Qui en ont délibéré

Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Octobre 2021.

* * *

LA COUR :

1- Madame [C] [E] [R] épouse [J] est propriétaire d'un terrain situé au [Adresse 1] sur lequel est élevé sa maison d'habitation.

2- Un mur qu'elle a fait construire elle-même sur son terrain sépare sa propriété de celle de sa voisine Madame [L] [M].

3- Lors de sa construction, Madame [C] [E] [R] épouse [J] a fait poser six rangs de pierre ce qui représente environ une hauteur de 1,30 m, mais sa voisine a surélevé ce mur privatif sans aucune autorisation par un rehaussement en béton et y a fait peser un abri sous tôle sans qu'aucune gouttière ne permette d'éviter que les eaux de pluie ne coulent sur sa propriété.

4- Par acte délivré le 28 février 2020, Madame [C] [E] [R] épouse [J] a donné assignation à Madame [L] [M] devant le tribunal judiciaire de Saint Denis pour que cette dernière soit condamnée sous astreinte de 500 € par jour de retard à :

–démolir le mur en béton construit sur le sien afin que celui-ci retrouve le mur d'origine d'une hauteur de six rangs de pierre soit environ 1,30 m,

–retirer la tôle empiétant sur sa propriété,

–lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi,

–lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

5- Par jugement du 17 août 2020, le tribunal judiciaire a rejeté les demandes de Madame [C] [E] [R] épouse [J] au motif que la requérante n'avait pas produit de procès-verbal de bornage permettant de vérifier si le mur litigieux avait été construit dans le respect des limites de propriétés et au motif que Madame [C] [E] [R] épouse [J] n'avait jamais demandé la remise en état des lieux à Madame [L] [M] par une sommation préalable ou par une mise en demeure.

6- Par acte du 29 octobre 2020, Madame [C] [E] [R] épouse [J] a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions prises pour Madame [C] [E] [R] épouse [J], déposées et notifiées par RPVA le 20 janvier 2021,

Madame [L] [M] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées à personne par acte du 1er Février 2021.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION:

7- Selon les dispositions de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlement. Et selon les dispositions de l'article 545 du même code, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

8- En cause d'appel, Madame [C] [E] [R] épouse [J] verse aux débats un procès-verbal de bornage datant de 2018 signé par Madame [L] [M] qui révèle que le mur litigieux a été construit dans le respect des limites de propriétés et qu'aucune tôle ne dépassait sur sa propriété.

9-L'empiètement de Madame [L] [M] sur la propriété de Madame [C] [E] [R] épouse [J] est parfaitement caractérisé tant par ce procès-verbal de bornage que par la lecture du constat d'huissier régulièrement versé aux débats.

10- Madame [C] [E] [R] épouse [J] justifie également avoir tenté de procéder au règlement amiable du litige auprès de la maison de justice de [Localité 2]. Madame [L] [M] ne s'est pas présentée devant le conciliateur (pièce numéro six de l'appelante : invitation devant le conciliateur de [Localité 2] du 2 mai 2018).

11-Par courrier recommandé avec accusé de réception délivré le 6 novembre 2020, Madame [C] [E] [R] épouse [J] a demandé à sa voisine la remise en état des lieux.

12- Dès lors Madame [C] [E] [R] épouse [J] justifie tant de la réalisation d'une construction illégale sur son mur que d'une tentative de règlement amiable du litige. La décision sera infirmée et Madame [L] [M] sera condamnée sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un mois à compter de la présente décision à démolir le mur en béton construit sur celui de Madame [C] [E] [R] épouse [J] afin que celle-ci retrouve son mur d'origine d'une hauteur de six rangs de pierre, soit environ 1,30m.

Madame [L] [M] sera également condamnée à retirer la tôle empiétant sur la propriété de Madame [C] [E] [R] épouse [J].

13- Madame [C] [E] [R] épouse [J] ne justifie pas du préjudice moral allégué, sa demande à ce titre sera rejetée. Il serait en revanche inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles engagés dans la présente instance, Madame [L] [M] sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [L] [M] qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS:

La Cour d'appel de Saint Denis, statuant par décision réputé contradictoire et en dernier ressort,

Infirme en toutes ses dispositions la décision du 17 août 2020 rendue par le tribunal judiciaire de Saint Denis,

Condamne Madame [L] [M] sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la présente décision à :

–démolir le mur en béton construit sur celui de Madame [C] [E] [R] épouse [J] afin que celle-ci retrouve le mur d'origine d'une hauteur de six rangs de pierre soit environ 1,30 m,

–retirer la tôle empiétant sur la propriété de Madame [C] [E] [R] épouse [J],

Déboute Madame [C] [E] [R] épouse [J] du surplus de sa demande,

Condamne Madame [L] [M] à verser à Madame [C] [E] [R] épouse [J] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [L] [M] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT

SIGNE