SCI v. Commercial Rent Appellate Decision
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner (SCI) appealed the commercial rent set for a lease renewal, arguing the appellate court erred by applying a 5% reduction to the comparable nominal rents because the lease shifted standard landlord charges (property tax, compliance works, insurance, management fees) to the tenant, without first verifying if the comparable leases contained the same charge-shifting provisions. The Supreme Court rejected the appeal, holding that having noted the charges were contractually imposed on the tenant, the appellate court was entitled to conclude, as it did by sovereign evaluation, that these obligations, which typically fall to the landlord without compensation, constituted a factor decreasing the rental value, thus justifying the downward adjustment to determine the renewed rent.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, Art. 700 du code de procédure civile; SCI v. Commercial Rent Appellate Decision: The Supreme Court rejected the appeal, holding that having noted the charges were contractually imposed on the tenant, the appellate court was entitled to conclude, as it did by sovereign evaluation, that these obligations, which typically fall to the landlord without compensation, constituted a factor decreasing the rental value, thus justifying the downward adjustment to determine the renewed rent.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision was cited in the dispositive order rejecting the request made by the SCI Opale regarding the costs.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 24 novembre 2021
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 849 F-D
Pourvoi n° J 20-21.570
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 NOVEMBRE 2021
La société Opale, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° J 20-21.570 contre l'arrêt rendu le 16 juillet 2020 par la cour d'appel d'Amiens (chambre économique), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société La Halle, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 4], représentée par ses liquidateurs la société BTSG², prise en la personne de M. [B] [D] et la société Axyme prise en la personne de M. [X] [J],
2°/ à la société BTSG², société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], représentée par M. [B] [D], pris en qualité de liquidateur de la société La Halle,
3°/ à la société Axyme, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], représentée par M. [X] [J], pris en qualité de liquidateur de la société La Halle,
4°/ à la société FHB, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], représentée par Mme [T] [I], prise en qualité d'administratrice judiciaire de la société La Halle,
5°/ à la société AJRS, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], représentée par Mme [Z] [O] prise en qualité d'administratrice judiciaire de la société La Halle,
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Opale, après débats en l'audience publique du 19 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 16 juillet 2020), la société civile immobilière Opale (la SCI), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société La Halle des locaux commerciaux, a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
2. La SCI fait grief à l'arrêt de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 140 207,08 euros par an hors taxes et hors charges, les clauses du bail restant inchangées, alors « que si les impositions et charges incombant usuellement au bailleur, mais dont celui-ci se serait déchargé sur le preneur sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, le loyer des baux choisis comme éléments de référence n'a lieu d'être corrigé en considération de cette donnée que si ces baux ne présentent pas eux-mêmes la même singularité ; qu'en affirmant que la valeur locative ne pouvait être déterminée en fonction de la seule moyenne du montant nominal des loyers hors charges des éléments de comparaison, mais devait être corrigée, au moyen d'un abattement de 5 %, pour tenir compte de ce que le bail faisait peser sur le preneur le montant de l'intégralité de la taxe foncière, du coût des travaux de mise en conformité, du coût de l'assurance souscrite par le bailleur, ainsi que des frais de gérance, sans avoir recherché si, comme le soutenait la bailleresse, les baux de comparaison ne prévoyaient pas également le remboursement par le preneur de l'ensemble de ces charges, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
3. Ayant relevé que l'impôt foncier, les travaux de mise en conformité, l'assurance souscrite par le bailleur et les frais de gérance avaient été mis contractuellement à la charge du locataire, la cour d'appel qui a retenu, à bon droit, que, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le preneur sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, a souverainement évalué le montant auquel devait être fixé le loyer du bail renouvelé.
4. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Opale aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Opale.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour la société Opale
La société Opale reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé le montant du loyer du bail renouvelé le 1er septembre 2017, liant la société La Halle à la SCI Opale et portant sur des locaux situés dans le centre commercial La Sauvagine, route de Beauvais à Abbeville, d'une surface pondérée de 1.234 m², à la somme annuelle de 140.207,08 euros hors taxes et hors charges, les clauses du bail restant inchangées ;
ALORS QUE si les impositions et charges incombant usuellement au bailleur, mais dont celui-ci se serait déchargé sur le preneur sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, le loyer des baux choisis comme éléments de référence n'a lieu d'être corrigé en considération de cette donnée que si ces baux ne présentent pas eux-mêmes la même singularité ; qu'en affirmant que la valeur locative ne pouvait être déterminée en fonction de la seule moyenne du montant nominal des loyers hors charges des éléments de comparaison, mais devait être corrigée, au moyen d'un abattement de 5 %, pour tenir compte de ce que le bail faisait peser sur le preneur le montant de l'intégralité de la taxe foncière, du coût des travaux de mise en conformité, du coût de l'assurance souscrite par le bailleur, ainsi que des frais de gérance, sans avoir recherché si, comme le soutenait la bailleresse (cf. ses dernières écritures, p. 13, quatre derniers § et suite p. 14), les baux de comparaison ne prévoyaient pas également le remboursement par le preneur de l'ensemble de ces charges, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles R.145-7 et R.145-8 du code de commerce.