Property Owners' Claim for Wall Demolition and Damages Rejected Over Insufficient Proof of Encroachment

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 17 novembre 2021

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 799 F-D

Pourvoi n° X 20-21.306

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021

1°/ M. [D] [O] [L],

2°/ Mme [C] [S] [N], épouse [U],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° X 20-21.306 contre l'arrêt rendu le 1er juillet 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [G] [W],

2°/ à Mme [Z] [K], épouse [W],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations de Me Balat, avocat de M. et Mme [U], de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme [W], après débats en l'audience publique du 5 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 2020) M. et Mme [U], propriétaires d'un terrain bâti, ont, après expertise ordonnée en référé, assigné M. et Mme [W], propriétaires voisins, en démolition du mur construit par ces derniers en limite de propriété et empiétant, selon eux, sur leur propre clôture, ainsi qu'en indemnisation.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

M. et Mme [U] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors « que tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds ; que caractérise un tel empiétement l'adossement de la construction litigieuse sur le mur privatif appartenant au propriétaire du fonds voisin ; qu'en déboutant M. et Mme [U] de leur demande de démolition au motif que « l'existence d'un empiétement est en l'espèce insuffisamment caractérisé, la seule circonstance tiré de l'adossement d'un mur à un mur de clôture, dont il n'est pas contesté qu'il soit la propriété du seul fonds acquis par M. et Mme [U], n'étant pas assimilable à un empiétement », cependant que l'empiétement est suffisamment caractérisé en cas d'adossement d'un mur à un mur de clôture privatif, la cour d'appel a violé les articles 544 et 545 du code civil, ainsi que l'article 1382, devenu 1240, du même code. »

Réponse de la Cour

2. Par motifs propres et adoptés, la cour d'appel a souverainement retenu que le mur litigieux, adossé à la clôture, n'empiétait pas sur la propriété voisine, le dépassement de deux à trois centimètres invoqué par M. et Mme [U] n'étant pas établi.

4. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

5. M. et Mme [U] font le même grief à l'arrêt, alors « que le tiers qui subit un préjudice résultant de la violation des règles d'urbanisme n'est pas tenu de justifier de l'existence d'un trouble anormal de voisinage, la preuve d'un simple préjudice étant suffisante ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

6. Ayant souverainement retenu que, si la construction réalisée par M. et Mme [W] n'était pas conforme à la déclaration de travaux, les dommages invoqués par M. et Mme [U] ne résultaient pas de la méconnaissance des règles d'urbanisme, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [U] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [U] et les condamne à payer à M. et Mme [W] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [U]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

M. et Mme [U] reprochent à l'arrêt attaqué de les avoir débouté de leurs demandes ;

ALORS QUE tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds ; que caractérise un tel empiétement l'adossement de la construction litigieuse sur le mur privatif appartenant au propriétaire du fonds voisin ; qu'en déboutant M. et Mme [U] de leur demande de démolition au motif que « l'existence d'un empiétement est en l'espèce insuffisamment caractérisé, la seule circonstance tiré de l'adossement d'un mur à un mur de clôture, dont il n'est pas contesté qu'il soit la propriété du seul fonds acquis par M. et Mme [U], n'étant pas assimilable à un empiétement » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 1er), cependant que l'empiétement est suffisamment caractérisé en cas d'adossement d'un mur à un mur de clôture privatif, la cour d'appel a violé les articles 544 et 545 du code civil, ainsi que l'article 1382, devenu 1240, du même code.

SECOND MOYEN DE CASSATION

M. et Mme [U] reprochent à l'arrêt attaqué de les avoir débouté de leurs demandes ;

ALORS QUE le tiers qui subit un préjudice résultant de la violation des règles d'urbanisme n'est pas tenu de justifier de l'existence d'un trouble anormal de voisinage, la preuve d'un simple préjudice étant suffisante ; qu'en affirmant le contraire (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 7 et p. 7, alinéa 3), la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.