Supreme Court Overturns Eviction Based on Lease Specialization Dispute Scope

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 30 juin 2021

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 572 F-D

Pourvoi n° S 20-15.919

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021

M. [Y] [Q], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° S 20-15.919 contre l'arrêt rendu le 30 janvier 2020 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la Société immobilière Océanienne, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à Mme [Q] [R], domiciliée, [Adresse 3],

3°/ à Mme [A] [R], épouse [E], domiciliée [Adresse 2],

4°/ à Mme [E] [R], épouse [H], domiciliée [Adresse 2],

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. [Y] [Q], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la Société immobilière Océanienne et des consorts [R], après débats en l'audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 30 janvier 2020), le 19 octobre 1993, la Société immobilière Océanienne et Mme [T] [O], veuve [Z], aux droits de laquelle se trouvent Mme [Q] [R], Mme [A] [R] et Mme [E] [R] (les consorts [R]), ont donné en location à M. [Y] [Q] une parcelle de terre, une partie d'un bâtiment et un parking à usage commercial.

2. Le bail prévoyait que les biens loués seraient affectés à l'exploitation d'un centre d'animation et accordait au preneur le droit de prolonger le bâtiment côté ouest pour y construire notamment un snack.

3. Le 14 octobre 2015, les consorts [R] ont assigné M. [Q] en résolution du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation, faisant notamment grief au preneur d'exploiter un restaurant aux lieu et place du snack autorisé par le bail.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. M. [Q] fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes des bailleurs, alors « qu'aux termes de l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française, les prétentions respectives des parties telles qu'elles sont fixées par l'acte introductif d'instance et les conclusions suivant les cas écrites ou orales déterminent l'objet du litige ; qu'en énonçant, pour prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993, que les lieux loués à M. [Y] [Q] comprenaient depuis 1994, à l'enseigne « Le Mahogany », un commerce de restauration sur place, que cette activité constituait une déspécialisation par rapport à l'objet du bail qui, s'il autorisait la construction d'un snack et d'un local de gardiennage, ne contenait aucune clause relative à l'exploitation d'un commerce de restauration, que ce soit sur place ou à emporter, et que l'avenant du 29 mars 1994 ne le prévoyait pas davantage, quand, dans leurs conclusions d'appel, toutes les parties, et, notamment la Société immobilière Océanienne, Mme [Q] [R], Mme [A] [R] et Mme [E] [R], prétendaient que la clause du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993 accordant à M. [Y] [Q] le droit de prolonger le bâtiment existant côté Ouest pour y construire un snack autorisait M. [Y] [Q] à exploiter, dans les lieux loués, un snack et que le snack constitue une forme de commerce de restauration, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé les dispositions de l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française :

6. Selon ce texte, les prétentions respectives des parties telles qu'elles sont fixées par l'acte introductif d'instance et les conclusions suivant les cas écrites ou orales déterminent l'objet du litige.

7. Pour prononcer la résiliation du bail l'arrêt retient que celui-ci, s'il autorise la construction d'un snack et d'un local de gardiennage, ne contient aucune clause relative à l'exploitation d'un commerce de restauration.

8. En statuant ainsi, alors que les parties admettaient que le bail autorisait M. [Q] à exploiter un snack et ne s'opposaient que sur la nature, restaurant ou snack, de l'activité exercée dans les lieux loués, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ;

Condamne la Société immobilière Océanienne, Mme [Q] [R], Mme [A] [R] et Mme [E] [R] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Société immobilière Océanienne, Mme [Q] [R], Mme [A] [R] et Mme [E] [R] et les condamne, in solidum, à payer à M. [Y] [Q] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. [Y] [Q]

M. [Y] [Q] fait grief à l'arrêt, sur ces points, infirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993, D'AVOIR ordonné l'expulsion de M. [Y] [Q] des lieux loués, sis à Mooera, district de Teavaro-Teaharoa, parcelle détachée des terres Vaitape et Teaeae, et de celle de tous occupants de son chef, passé un délai d'un mois suivant sa signification, et ce sous astreinte de 10 000 francs Pacifique par jour de retard, courant pendant un délai de trois mois et au-delà de ce délai au besoin avec le concours de la force publique, D'AVOIR dit que les constructions édifiées par M [Y] [Q] demeureraient la propriété du bailleur qui en ferait usage comme bon lui semble et D'AVOIR condamné M [Y] [Q] à payer à la Société immobilière Océanienne, à Mme [Q] [R], à Mme [A] [R] et à Mme [E] [R] une indemnité d'occupation équivalente au loyer, à compter du prononcé de son arrêt, et ce jusqu'à son complet déguerpissement ;

ALORS QUE, de première part, aux termes de l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française, les prétentions respectives des parties telles qu'elles sont fixées par l'acte introductif d'instance et les conclusions suivant les cas écrites ou orales déterminent l'objet du litige ; qu'en énonçant, pour prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993, que les lieux loués à M. [Y] [Q] comprenaient depuis 1994, à l'enseigne « Le Mahogany », un commerce de restauration sur place, que cette activité constituait une déspécialisation par rapport à l'objet du bail qui, s'il autorisait la construction d'un snack et d'un local de gardiennage, ne contenait aucune clause relative à l'exploitation d'un commerce de restauration, que ce soit sur place ou à emporter, et que l'avenant du 29 mars 1994 ne le prévoyait pas davantage, quand, dans leurs conclusions d'appel, toutes les parties, et, notamment la Société immobilière Océanienne, Mme [Q] [R], Mme [A] [R] et Mme [E] [R], prétendaient que la clause du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993 accordant à M. [Y] [Q] le droit de prolonger le bâtiment existant côté Ouest pour y construire un snack autorisait M. [Y] [Q] à exploiter, dans les lieux loués, un snack et que le snack constitue une forme de commerce de restauration, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé les dispositions de l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

ALORS QUE, de deuxième part, un snack constituant une forme de restauration, un contrat de bail commercial, qui autorise le preneur à construire un snack sur les lieux loués, sans comporter une quelconque restriction quant aux dimensions ou à la capacité de ce snack ou au sujet de la vente d'alcool, ni limiter l'activité de ce snack à la restauration sur place ou à la restauration à emporter, l'autorise à exploiter un commerce de restauration, aussi bien sur place qu'à emporter, où de l'alcool est servi aux clients, et ce quelles que soient les dimensions et la capacité de ce commerce ; qu'en se bornant, en conséquence, pour prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993, à procéder à diverses constatations ayant trait aux dimensions et à la capacité du snack à l'enseigne « Le Mahogany » exploité par M. [Y] [Q] dans les lieux loués, à relever que le sous-locataire de ces lieux détenait une licence de sixième classe lui permettant de servir du vin ou de la bière à table pendant les repas et à énoncer que les lieux loués à M. [Y] [Q] comprenaient depuis 1994, à l'enseigne « Le Mahogany », un commerce de restauration sur place, que cette activité constituait une déspécialisation par rapport à l'objet du bail qui, s'il autorisait la construction d'un snack et d'un local de gardiennage, ne contenait aucune clause relative à l'exploitation d'un commerce de restauration, que ce soit sur place ou à emporter, et que l'avenant du 29 mars 1994 ne le prévoyait pas davantage, quand le contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993 accordait à M. [Y] [Q] le droit de prolonger le bâtiment existant côté Ouest pour y construire un snack, sans comporter une quelconque restriction quant aux dimensions ou à la capacité de ce snack ou au sujet de la vente d'alcool, ni limiter l'activité de ce snack à la restauration sur place ou à la restauration à emporter, la cour d'appel s'est fondée sur ces circonstances inopérantes et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui sont applicables à la cause ;

ALORS QUE, de troisième part, une clause résolutoire ou de résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial ne peut être déclarée acquise au bailleur, sans la délivrance préalable d'un commandement demeuré infructueux, précisant au preneur les manquements invoqués et le délai d'au moins un mois dont il dispose pour y remédier ; qu'en énonçant, par conséquent, pour prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993, que l'exercice par M. [Y] [Q] dans les lieux loués d'une activité de restauration sur place constituait une déspécialisation par rapport à l'objet du bail qui lui avait fait encourir la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire qui y était insérée et que la clause résolutoire avait été mise en oeuvre valablement et sans mauvaise foi par Mme [Q] [R], par Mme [A] [R], par Mme [E] [R] et par la Société immobilière Océanienne en introduisant la présente instance et, donc, en retenant que la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993 était acquise à Mme [Q] [R], à Mme [A] [R], à Mme [E] [R] et à la Société immobilière Océanienne, sans constater que ces derniers avaient délivré à M. [Y] [Q] un commandement, précisant qu'il n'aurait pas respecté, en exploitant un commerce de restauration sur place, l'interdiction stipulée par le contrat de bail commercial en date du 19 octobre 1993 de modifier la destination des lieux loués sans l'accord exprès du bailleur et qu'il disposait d'un délai d'un mois pour mettre fin à un tel prétendu manquement, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce.