Promise to Sell Nullified Due to Unauthorized Verandas; Seller Liable for Damages

Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 08 JANVIER 2021

(no , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/11669 - No Portalis 35L7-V-B7D-CACYX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 18/01204

APPELANT

Monsieur [U] [E] [A] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0212

INTIMES

Madame [V] [T]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [P] [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par Me Olivier GUEZ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 263

Ayant pour Avocat plaidant, Me Hugues LEROYde la SCP Cabinet LEROY et Associés

Substitué par Me Marie-Laure MAROTEL du même cabinet

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président

Mme Christine Barberot, conseillère

Mme Monique Chaulet, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 21 juin 2017, M. [V] a conclu avec M. [I] et Mme [T] une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison d'habitation située à [Adresse 1].

Le notaire des acquéreurs les ayant informés de ce que les deux vérandas que comporte le pavillon avaient été construites sans déclaration préalable auprès de la commune ni autorisation administrative, et qu'une démolition de ces vérandas pouvait être ordonnée, qu'il leur a été ensuite confirmé qu'aurait été nécessaire une autorisation de l'inspection générale des carrières et que la régularisation de la situation nécessitait la réalisation d'une étude de sol, M. [I] et Mme [T], qui n'ont pas obtenu de M. [V] qu'il prenne en charge les frais de régularisation, ont refusé de signer l'acte de vente.

M. [V] a alors assigné M. [I] et Mme [T] aux fins de condamnation à leur payer la somme de 46 000 euros prévue par la clause pénale contenue dans la promesse, différentes sommes à titre de dommages-intérêts et 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [I] et Mme [T] ont conclu de leur côté à l'annulation, subsidiairement à la résolution de la promesse de vente, et à la condamnation de M. [V] à leur payer la somme de 46 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a rejeté les demandes de M. [V], prononcé la nullité de la promesse de vente sur le fondement d'une erreur sur les qualités essentielles du bien et condamné celui-ci à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [V] a interjeté appel de ce jugement.

Il fait valoir que M. [I] et Mme [T] avaient conclu un engagement ferme d'acquérir le bien litigieux et que toutes les conditions suspensives avaient été levées. Il conteste l'erreur alléguée par M. [I] et Mme [T] qui avaient été informés avant la conclusion de la promesse de ce que la véranda, mentionnée dans l'acte, avait été construire en 2012 et ne figurait pas au cadastre et ajoute qu'en tout état de cause cette erreur ne porte pas sur une qualité substantielle, s'agissant d'une véranda d'une superficie de 4 m².

Il réclame en conséquence la condamnation de M. [I] et Mme [T] à lui payer :

- la somme de 46 000 euros au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente ;

- la somme de 14 200 euros correspondant à la somme qu'il a dû régler suite à la renonciation à acquérir un bien dont il devait financer le prix au moyen du prix de vente de sa maison ;

- la somme de 77 050 euros au titre de l'indemnisation de ses autres préjudices ;

- la somme de 241,79 euros correspondant au coût de la sommation qu'il a fait délivrer à M. [I] et Mme [T] ;

- la somme de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [I] et Mme [T] concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il déboute M. [V] de ses demandes et prononce la nullité de la promesse. Formant un appel incident, ils demandent à la cour de condamner M. [V] à leur payer la somme de 46 000 euros à titre de dommages-intérêts. Ils sollicitent en outre sa condamnation à leur payer la somme de de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Attendu que la promesse de vente décrit le bien en indiquant l'existence d'une véranda d'environ 4 m² ; que M. [I] et Mme [T] ont ensuite été informés par leur notaire que cette véranda et qu'une verrière ont été construites sans les autorisations d'urbanisme nécessaires ; que la maison se trouvant dans une zone de carrières, il résulte des pièces versées aux débats qu'aux fins de régularisation de la situation, l'inspection générale des carrières est susceptible d'exiger une étude de reconnaissance de sol afin de vérifier l'existence d'une ancienne exploitation à ciel ouvert de calcaire grossier, d'en déterminer les caractéristiques et de rechercher s'il y a toujours du calcaire ; qu'invité à trouver un accord avec les vendeurs qui souhaitaient qu'il prenne à sa charge la régularisation de la construction, M. [V] a refusé cette solution et leur a délivré une sommation de conclure l'acte de vente aux conditions de la promesse ;

Attendu que la véranda et la verrière ayant été réalisées au mépris des règles d'urbanisme applicables, il en résulte que ces installations ne sont pas conformes aux règles d'urbanisme ; que M. [I] et Mme [T], qui se sont engagés en signant la promesse synallagmatique de vente dans l'ignorance de cette situation, ont commis une erreur sur une qualité essentielle de la chose, cette erreur ayant été déterminante de leur consentement dès lors qu'il ne se seraient pas engagés à acquérir le bien litigieux, ou auraient consenti de l'acquérir à d'autres conditions, s'ils avaient eu connaissance de cette irrégularité qui les auraient contraints après avoir acquis le bien d'engager une procédure de régularisation aléatoire ; qu'il convient en conséquence d'annuler la promesse ; que la demande de M. [V] en paiement de dommages-intérêts doit en outre être rejetée ;

Attendu que M. [V] a commis une faute pour n'avoir pas informé M. [I] et Mme [T] de la situation alors qu'il avait pu constater que la véranda ne figurait pas sur le plan cadastral ; qu'il s'est ensuite opposé aux propositions de M. [I] et Mme [T] qui l'avaient informé de leur souhait d'acquérir la maison malgré cette difficulté à la seule condition qu'il prenne en charge le coût de la procédure de régularisation ; qu'en réparation de leur préjudice constitué par l'obligation de prolonger le bail dont ils étaient titulaires jusqu'à l'acquisition d'un autre bien et l'immobilisation de la somme de 23 000 euros qui avait été placée sous séquestre, il convient de leur allouer la somme de 20 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement,

Confirme le jugement sauf en ce qu'il déboute M. [I] et Mme [T] de leur demande en paiement de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [V] à payer à M. [I] et Mme [T] la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Le greffier, Le président,