Real Estate Misrepresentation Claim Fails Against Sophisticated Buyer

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 11 JUIN 2021

(no , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/17296 -Portalis 35L7-V-B7D-CAUBJ

Décision déférée à la cour : jugement du 09 juillet 2019 -tribunal de grande instance de Paris - RG no 18/03933

APPELANTE

SCI SAVRY 1

enregistrée sous le numéro 824979124 au RCS de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Benjamin BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0141

INTIMÉE

SARL EURIMMO

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 433 873 668

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 substitué par Me Ossane VINCELOT, avocat au barreau de PARIS

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 7 avril 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président

Mme Muriel Page, conseillère

Mme Monique Chaulet, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.

Par acte authentique du 15 décembre 2017, la SCI Romainville a vendu à la SCI Savry 1 le lot 101 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3], soit un appartement de 21,28 m2 au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, au prix de 168 000 ?, l'acquéreur ayant versé en l'étude du notaire la somme de 12 000 ? au titre de la commission de la SARL Eurimmo. En effet, préalablement à cet acte authentique, un avant-contrat de vente avait été conclu entre les mêmes parties suivant acte sous seing privé du 24 mars 2017 par l'intermédiaire de cet agent immobilier, mandataire du vendeur, portant sur le même bien au même prix, mais pour une superficie de 22 m2. Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2017, la société Savry 1 a assigné la société Eurimmo en paiement de dommages-intérêts en raison de la différence de superficie, de frais d'agence et de frais notariés par rapport à une annonce mise en ligne avant l'offre d'achat faite par la société Savry 1.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 9 juillet 2019, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- rejeté les demandes de la société Savry 1 tendant à la condamnation de la société Eurimmo à payer les sommes de :

- 19 040 ? à titre de dommages-intérêts pour la différence de prix constatée,

- 2 457,60 ? de dommages-intérêts au titre des frais d'agence,

- 9 300 ? à titre de dommages-intérêts pour les frais notariés,

- 3 000 ? en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- rejeté la demande de la société Eurimmo en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Savry 1 aux dépens.

Par dernières conclusions, la société Savry 1, appelante, demande à la Cour de :

- vu les articles L. 111-1, L.112-1, L. 112-2 du Code de la consommation, 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, 1240 du Code civil,

- rejeter les demandes de la société Eurimmo,

- infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a écarté l'indemnisation de la victime et statuant à nouveau :

- condamner la société Eurimmo à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :

. 19 040 ? pour la différence de superficie constatée,

. 3 539,08 ? au titre des frais d'agence,

. 9 776 ? pour les frais notariés,

- condamner le défendeur à lui verser la somme de 6 000 ? en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions, la SCI Eurimmo prie la Cour de :

- vu les articles 1240 du Code civil et 46 de la loi du 10 juillet 1965,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Savry 1 de l'ensemble de ses demandes en paiement formées contre elle,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu qu'elle avait publié une annonce mensongère et que la société Savry 1 avait été victime d'une tromperie,

- débouter la société Savry 1 de ses demandes,

- la condamner à lui payer la somme de 6 000 ? au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

MOTIFS DE LA COUR

A supposer que l'annonce, dont la société Savry 1 a pris connaissance à la fin de l'année 2016, ait été mise en ligne par la société Eurimmo à cette date, ce que ne démontre pas le constat dressé par huissier de justice le 31 janvier 2018, cette annonce, qui n'exprimait pas la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation, n'était qu'une invitation à entrer en négociation,

D'ailleurs, par acte sous seing privé du 21 décembre 2016 intitulé "Lettre - Proposition d'achat" (pièce 2 du bordereau de communication de l'appelante), la société Savry 1 a entamé la négociation en formulant une offre d'achat à des conditions ne correspondant pas à celles de l'annonce, soit au prix de 180 000 ? au lieu de 186 000 ?, précisant que ce prix comprenait la rémunération de l'agent immobilier et qu'il s'entendait "Hors frais de notaire (non réduits)".

Dès avant la signature de l'avant-contrat le 24 mars 2017, la société Savry 1 avait été informée par courriels (pièces 5 à 8 de l'appelante) du montant de la commission de l'agent immobilier (12 000 ? ) et de ce que la superficie du bien était inférieure à celle de 24 m2 au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 indiquée dans l'annonce.

En cet état, la société Savry 1 a signé l'avant contrat-de vente.

Puis, par acte authentique du 15 décembre 2017, la société civile immobilière Savry 1, dont l'objet social est l'achat, la vente et la location de biens immobiliers, a réitéré la vente au prix de 168 000 ? pour une superficie du bien, au sens du texte précité, de 21,28 m2.

Le contenu de l'annonce, que l'appelante qualifie de tromperies bien qu'elle ne justifie d'aucune condamnation pénale de l'annonceur ni même d'une saisine du juge pénal, n'a eu aucun effet sur le consentement de la société Savry 1 qui a acquis le bien, au terme d'une négociation au cours de laquelle elle a discuté tous les points litigieux, en toute connaissance du prix, de la superficie, de la commission de l'agent immobilier et des frais de notaire, de sorte cette société ne peut se prévaloir d'aucun préjudice.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Savry 1 de toutes ses demandes.

Succombant en ses prétentions, la société Savry 1 supportera les dépens d'appel. Par suite, sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ne peut prospérer.

L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Eurimmo, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la SCI Savry 1 aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne la société Savry 1 à payer à la SARL Eurimmo la somme de 6 000 ? sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le président,