Landlord v. Tenant: Lease Termination Date and Rent Arrears Liability

No de minute : 172

COUR D'APPEL DE NOUMÉA

arrêt du 10 juin 2021

chambre civile

Numéro R.G. : No RG 21/00005 - No Portalis DBWF-V-B7F-RUO

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 20 novembre 2020 par le président de la section détachée de [Localité 1] (RG no :20/63)

Saisine de la cour : 8 janvier 2021

APPELANT

M. [G] [W],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Céline XXX de la SELARL CABINET D'AVOCATS XXX, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

M. [N] [I]

né le [Date naissance 1] 1985 à[Localité 2]([Localité 2]),

demeurant [Adresse 2]

non comparant, non représenté (PV art. 659 du CPC)

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 10 mai 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M. Charles TELLIER, Conseiller,

Mme Nathalie BRUN, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Charles TELLIER.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

- rendu par défaut,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

M. [W] a loué à M. [I] un appartement à [Localité 3] selon bail du 9 juillet 2019, pour un loyer de 115.000 FCFP outre les charges.

Un commandement de payer a été délivré au locataire le 16 janvier 2020, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte d'huissier en date du 23 juillet 2020, le bailleur a fait assigner le preneur en référé devant la section détachée de [Localité 1] afin, en substance, de constater la résiliation de plein droit du bail, d'ordonner l'expulsion du locataire et de condamner ce dernier à 246.483 FCFP à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés au 16 janvier 2020, outre une indemnité d'occupation mensuelle de 120.000 FCFP, une clause pénale de 10% des loyers impayés et la somme de 100.000 FCFP au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance du 20 novembre 2020, le juge des référés de [Localité 1] a condamné M. [I] à payer à M. [W] les sommes de 230.000 FCFP au titre des loyers restant dus au 16 janvier 2020 et 80.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile, a débouté M. [W] de ses autres demandes et a condamné M. [I] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et dont distraction au profit du cabinet d'avocats BOISSERY DI LUCCIO VERKEYN.

Le locataire était absent et non représenté à l'audience. Le juge a constaté qu'il avait visiblement quitté les lieux dès avant le commandement de payer.

PROCÉDURE D'APPEL

M. [W] a fait appel de l'ordonnance du 20 novembre 2020 par requête d'appel conservatoire déposée le 8 janvier 2021.

Dans ses dernières écritures, à savoir son mémoire ampliatif d'appel déposé le 3 mars 2021, M. [W] demande à la cour de réformer l'ordonnance déférée, de fixer la date de résiliation du bail au 31 juillet 2020, de condamner M. [I] à lui verser la somme de 920.000 FCFP au titre des loyers impayés de décembre 2019 à juillet 2020, 120.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL XXX.

M. [I] n'était pas comparant ou représenté. La requête d'appel lui avait été notifiée par huissier qui a rédigé un procès-verbal en application de l'article 659 du code de procédure civile, M. [I] demeurant introuvable.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que le fait que le locataire soit introuvable n'est pas suffisant pour en tirer la conséquence que le bail s'en serait trouvé résilié de fait ; qu'il faut pour cela un acte positif de la part du preneur ; que la résiliation s'est ainsi trouvée réalisée au 31 juillet 2020, lorsque le bailleur a pu reprendre possession des lieux ; que l'ordonnance déférée sera infirmée ;

Attendu que le bail non résilié continue à générer une obligation pour le preneur de payer les loyers ; que celui-ci ne démontre pas avoir rempli son obligation au sens de l'article 1315 du code civil ; qu'il sera donc condamné au titre des loyers impayés de janvier à juillet 2020, soit la somme de 805.000 FCFP dont sera déduit le dépôt de garantie de 115.000 FCFP, soit une somme de 690.000 FCFP ; que le juge des référés ne pourra en revanche statuer sur d'éventuels dégâts locatifs en l'absence d'état des lieux d'entrée avec lequel comparer l'état des lieux de sortie ; qu'à ce stade, en référé, il ne pourra également être fait droit à la demande relative à la clause pénale qui, selon le contrat, est en réalité double puisqu'il est prévu une clause pénale de 10 % sur le montant des loyers en cas de défaut de paiement ainsi que le fait pour le bailleur de conserver le dépôt de garantie, le caractère éventuellement disproportionné de telles dispositions en application de l'article 1152 du code civil empêchant de considérer l'obligation comme non sérieusement contestable ; que c'est donc une somme de 690.000 FCFP qui sera mise à la charge du preneur à titre provisionnel ; que l'ordonnance déférée sera infirmée en ce sens ;

Attendu que M. [I] sera condamné à verser à M. [W] la somme de 120.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL XXX ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance déférée ;

Fixe la date de résiliation du bail au 31 juillet 2020 ;

Condamne M. [I] à verser à M. [W] la somme provisionnelle de 690.000 FCFP au titre de l'arriéré de loyers impayés ;

Condamne M. [I] à verser à M. [W] la somme de 120.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [I] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL XXX.

Le greffier,Le président.