Appellate Decision on Apartment Sale Price Reduction and Res Judicata of Conciliation Clause

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 04 JUIN 2021

(no , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/21044 - Portalis 35L7-V-B7D-CA7US

Décision déférée à la cour : jugement du 30 octobre 2019 -tribunal de grande instance de Paris - RG no 16/15691

APPELANTE

SCI L'OLIVIER DE RND

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 805 258 423

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

Ayant pour avocat plaidant Me Jérémie COHEN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [P] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

représenté par Me Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1193

Ayant pour avocat plaidant Me Jacqueline BERGEL-HATCHUEL, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Monsieur [L] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

Représenté par Me Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1193

Ayant pour avocat plaidant Me Jacqueline BERGEL-HATCHUEL, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mai 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président

Mme Muriel Page, conseillère

Mme Monique Chaulet, conseillère

Greffier lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 17 novembre 2015, la SCI L'Olivier de RND (la SCI L'Olivier) a vendu à M. [J] et M. [O] un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé à [Adresse 2] et [Adresse 3] moyennant un prix de 402 200 euros pour une superficie de 46,20 m².

Contestant la superficie mentionnée dans l'acte, M. [J] et M. [O], après expertise, ont réclamé la condamnation de la SCI L'Olivier à leur payer la somme correspondant à la réduction proportionnelle du prix. Par jugement du 30 octobre 2019 le tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause de conciliation préalable contenue dans le règlement de copropriété ;

- déclaré irrecevable la demande de nullité du rapport d'expertise ;

- condamné la SCI L'Olivier à payer à M. [J] et M. [O] la somme de 29 599,14 euros au titre de la diminution du prix de vente ;

- rejeté la demande d'application de l'article A. 442 du code de commerce ;

- condamné la SCI L'Olivier à payer à M. [J] et M. [O] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord retenu que la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause de conciliation préalable contenue dans le règlement de copropriété se heurtait à l'autorité de la chose jugée par le jugement du 21 mars 2018 qui a déclaré cette clause inapplicable.

Il a ajouté que l'exception de nullité du rapport d'expertise pour non-respect du principe de la contradiction était également irrecevable faute d'avoir été soulevée simultanément avec l'exception tirée du non-respect de la clause de conciliation préalable.

Il a enfin constaté que selon les conclusions de l'expert judiciaire, la superficie de l'appartement calculée selon les prescriptions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est inférieure de 3,40 m² à celle indiquée par l'acte de vente, soit plus de un vingtième, ce qui justifie une diminution du prix de 7,26 % correspondant à la moindre mesure.

La SCI L'Olivier a interjeté appel de ce jugement.

Elle conclut d'abord à l'irrecevabilité des demandes de M. [J] et M. [O] qui avaient l'obligation, en vertu du règlement de copropriété, de soumettre le litige à un conciliateur. Elle fait valoir que cette exception ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée par le jugement du 21 mars 2018 compte tenu de l'existence de circonstances nouvelles qui résultent des pièces qu'elle verse aux débats qui établissent que la SCI L'Olivier est propriétaire d'autres lots dans l'immeuble, de sorte que, contrairement à ce qu'a jugé précédemment le tribunal, est applicable la clause de conciliation préalable qui vise les différends opposant des copropriétaires.

Pour conclure ensuite à la recevabilité de l'exception de nullité du rapport d'expertise, elle soutient qu'elle n'a pu soulever cette exception qu'après avoir eu connaissance du fait entraînant cette nullité pour violation du principe de la contradiction.

Pour justifier cette nullité, elle fait valoir qu'elle n'a pas été informée de la possibilité d'adresser des dires à l'expert après dépôt de son pré-rapport puisqu'elle n'a pas reçu le code lui permettant d'ouvrir le document contenant le pré-rapport qui lui a été adressé par message électronique, l'expert, en réponse à la demande de transmission de ce code, ayant répondu l'avoir transmis par courrier postal à son avocat postulant à une adresse qui était en outre inexacte.

Elle soutient enfin qu'en tout état de cause la demande de M. [J] et M. [O] apparaît mal fondée, ceux-ci produisant cinq certificats de superficie dont deux indiquent une superficie inférieure de moins de un vingtième à celle mentionnée dans l'acte de vente, sans qu'il puisse être établi qu'un certificat est plus fiable que les autres. Elle en tire la conséquence que la preuve d'une moindre mesure de plus de un vingtième n'est pas rapportée. Elle ajoute qu'en outre qu'il n'est pas possible d'identifier la nature des surfaces qui ont été déduites pour le calcul de superficie.

La SCI L'Olivier sollicite enfin la condamnation de M. [J] et M. [O] à lui payer la somme de 8 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [J] et M. [O] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de la SCI L'Olivier à leur payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Attendu que la circonstance que la SCI L'Olivier est copropriétaire dans l'immeuble d'autres lots que celui qu'elle a vendu à M. [J] et M. [O], constitue un élément nouveau qui fait échec à l'autorité de la chose jugée du jugement du 21 mars 2018 qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause de conciliation préalable contenue dans le règlement de copropriété en se fondant sur le fait que, du fait de la vente de l'appartement litigieux, la SCI L'Olivier a perdu la qualité de copropriétaire ; que toutefois la clause de conciliation préalable à la saisine d'un tribunal pour régler les différends entre copropriétaires n'est pas applicable en l'espèce dès lors que le différend n'oppose pas M. [J] et M. [O] à la SCI L'Olivier en sa qualité de copropriétaire mais de vendeur de l'appartement ; qu'il convient en conséquence de déclarer recevable mais mal fondée cette exception ;

Attendu que les irrégularités affectant le déroulement des opérations d'expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l'article 175 du code de procédure civile, qui renvoient aux règles régissant les actes de procédure ; que MM. [J] et [O], qui ne produisent pas les conclusions déposées par la SCI L'Olivier après dépôt du rapport d'expertise, ne justifient pas que la SCI L'Olivier a soulevé l'exception de nullité du rapport d'expertise après avoir conclu au fond ; que cette exception est donc recevable ; que l'inobservation du principe de la contradiction alléguée par la SCI L'Olivier n'entraîne la nullité du rapport d'expertise qu'à charge pour celle-ci de prouver le grief qui en est résulté ; qu'en l'espèce, la SCI L'Olivier ne justifiant pas de l'existence d'un grief, il convient de déclarer cette exception mal fondée ;

Attendu que selon le rapport d'expertise l'expert, qui a indiqué les surfaces exclues du calcul de la superficie du bien, a constaté que sa superficie, calculée conformément aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est de 42,80 m² alors que la superficie indiquée dans l'acte de vente est de 46,20 m², soit un écart de 3,40 m² supérieur à un vingtième ; qu'ainsi, la SCI L'Olivier doit être condamnée à payer à MM. [J] et [O] une somme de 29 599,14 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement,

Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause de conciliation préalable visée par le règlement de copropriété et l'exception de nullité du rapport d'expertise ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déclare recevables mais mal fondées la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause de conciliation préalable visée par le règlement de copropriété et l'exception de nullité du rapport d'expertise ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI L'Olivier de la RND et la condamne à payer à MM. [J] et [O] la somme de 1 800 euros ;

La condamne aux dépens d'appel.

Le greffier, Le président,