Expropriation Compensation for Subsoil Taking and Loss of Development Potential
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation rejected an appeal concerning the fixing of expropriation compensation awarded to a property owner following the taking of part of its subsoil (tréfonds) for a public works project. The appellant sought additional compensation based on the loss of potential use, specifically the inability to construct a planned second basement level due to the tunnel's depth, arguing this constituted a direct prejudice from the dispossession. The Court upheld the appellate court's decision, reasoning that the lower court correctly determined the appellant failed to prove a distinct prejudice, separate from the mere dispossession, resulting from the inability to construct or increased costs, and that the claim related to the impact of the public work itself, which falls outside the scope of direct expropriation damages assessed by this jurisdiction.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 455 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile; Expropriation Compensation for Subsoil Taking and Loss of Development Potential: The appellant sought additional compensation based on the loss of potential use, specifically the inability to construct a planned second basement level due to the tunnel's depth, arguing this constituted a direct prejudice from the dispossession. The Court upheld the appellate court's decision, reasoning that the lower court correctly determined the appellant failed to prove a distinct prejudice, separate from the mere dispossession, resulting from the inability to construct or increased costs, and that the claim related to the impact of the public work itself, which falls outside the scope of direct expropriation damages assessed by this jurisdiction.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the first part of the annexed ground, concerning the scope of indemnity for direct and certain prejudice.
Cited in the second part of the annexed ground, concerning the failure of the Court of Appeal to respond to specific claims.
Applied to reject the requests for costs made by the defendant in cassation.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 4 mars 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 230 F-D
Pourvoi n° N 20-10.878
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021
La société Entrepôts de Champigny, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 20-10.878 contre l'arrêt rendu le 26 septembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société du Grand Paris, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Finamur, société anonyme, dont le siège est [...] ,
3°/ à la société Bel Air transports, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
4°/ au commissaire du gouvernement, direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne, domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société Entrepôts de Champigny, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société du Grand Paris, après débats en l'audience publique du 26 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la société Entrepôts de Champigny du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Finamur, la société Bel air transports et le commissaire du gouvernement.
Faits et procédure
2. L'arrêt attaqué (Paris, 26 septembre 2019) fixe le montant des indemnités revenant à la société Entrepôts de Champigny par suite de l'expropriation, au profit de la Société du Grand Paris, d'une partie du tréfonds d'une parcelle lui appartenant.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. La société Entrepôts de Champigny fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait l'indemnité d'expropriation et de rejeter sa demande d'indemnité accessoire de 600 000 euros en cas de faisabilité des travaux de construction du second sous-sol qu'elle entend créer dans le tréfonds de son immeuble, et de 1 200 000 euros en cas d'impossibilité d'exécution de ces travaux, alors :
« 1°/ que si le juge de l'expropriation ne doit pas tenir compte, pour fixer l'indemnité d'expropriation, du préjudice que la partie expropriée subira du fait de l'ouvrage public pour la construction duquel l'expropriation a été ordonnée, l'indemnité d'expropriation qu'il alloue à la partie expropriée doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain que l'expropriation cause à celle-ci ; qu'il s'ensuit que rentre dans le préjudice causé directement par l'expropriation du tréfonds d'un terrain, le préjudice que la partie expropriée subit du fait de la réduction, ou de la suppression des possibilités d'utilisation de son tréfonds, et, en particulier, du fait que, privée du tréfonds exproprié, elle ne peut plus construire un étage dans le sous-sol de son immeuble ou encore du fait qu'elle devra, pour le construire, exposer des frais qu'elle n'aurait pas été obligée d'exposer autrement ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2°/ que la société Entrepôts de Champigny faisait valoir, dans son mémoire d'appel, que « la cour de cassation, dans un arrêt du 22 mars 1995 (n° 94-70040) considère que la valeur du tréfonds doit être déterminée par rapport "à la réduction ou à la suppression des possibilités d'utilisation de ce tréfonds" », qu'« il faut nécessairement [dans l'espèce] une appréciation in concreto dans le cadre posé par la cour de cassation qui est celui de la possibilité de valorisation économique du tréfonds », que « l'expropriation du tréfonds aura une incidence sur son patrimoine du fait de la réalisation et du surcoût des travaux qu'elle a envisagé de mettre en oeuvre de longue date, et ce, dès l'achèvement de son crédit-bail [
], et [que] ce surcoût doit faire l'objet d'une indemnisation par la société expropriante », que « le tréfonds concerné a une valeur importante pour la société sci des Entrepôts de Champigny », et que « l'expropriée insiste sur le fait que le tréfonds concerné a une grande valeur pour elle, et que, vu le niveau du tunnel annoncé à 10 m sans plus de précision, même si la construction du premier sous-sol envisagé demeurait possible, la création d'un second sous-sol serait lui totalement exclu, ce qui doit être pris en compte par la cour de céans » ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces écritures, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
4. D'une part, la cour d'appel a retenu que l'expropriée ne justifiait pas d'un préjudice, distinct de la dépossession, entraînant une dépréciation du surplus de son bien en raison de l'impossibilité de construction d'un étage en sous-sol ou des frais supplémentaires qu'elle devrait exposer pour le construire.
5. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que la demande d'indemnité accessoire devait être rejetée.
6. D'autre part, la cour d'appel a pu fixer comme elle l'a fait l'indemnité principale de dépossession du tréfonds exproprié, sans avoir à répondre à des conclusions inopérantes relatives à une éventuelle perte de valeur du surplus, qui n'était pas de nature à modifier le montant de l'indemnité principale.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Entrepôts de Champigny aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Entrepôts de Champigny.
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR :
. fixé à 9 364 € l'indemnité que la société du Grand Paris doit à la société Entrepôts de Champigny en en réparation du dommage qu'elle subit du fait de l'expropriation pour cause d'utilité publique de partie du tréfonds de l'immeuble dont elle est propriétaire au [...] ;
. débouté la société des Entrepôts de Champigny de sa demande d'une indemnité accessoire de 600 000 € en cas de faisabilité des travaux de construction du second sous-sol qu'elle entend créer dans le tréfonds de son immeuble, et d'1 200 000 € en cas d'impossibilité d'exécution de ces mêmes travaux ;
AUX MOTIFS QUE « l'article L. 321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; [que] le juge judiciaire se charge de déterminer l'indemnité de dépossession ainsi que toutes autres indemnités accessoires permettant de réparer l'intégralité du préjudice causé au propriétaire du fait d'expropriation ; [qu']en revanche, de jurisprudence constante, il n'appartient pas au juge judiciaire d'indemniser les préjudices résultant de l'implantation d'un ouvrage public ; [qu'] en l'espèce, la sci des Entrepôts de Champigny propose une méthode d'estimation in concreto, en sollicitant une indemnisation correspondant à la création d'un second sous-sol, exclue en raison du niveau du tunnel annoncé à 10 m » (cf. arrêt attaqué, p. 10, 4e alinéa) ; qu'« en conséquence, pour couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, il convient de retenir uniquement les caractéristiques du terrain, et le préjudice qui constitue la conséquence directe de l'emprise pour laquelle l'expropriation a été ordonnée, et non le préjudice résultant de l'implantation d'un ouvrage public, compétence du juge administratif » (cf. arrêt attaqué, p. 10, 5e alinéa) ; qu'« il convient en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la méthode Guillermain et Démanche » (cf. arrêt attaqué, p. 10, 6e alinéa) ;
1. ALORS QUE, si le juge de l'expropriation ne doit pas tenir compte, pour fixer l'indemnité d'expropriation, du préjudice que la partie expropriée subira du fait de l'ouvrage public pour la construction duquel l'expropriation a été ordonnée, l'indemnité d'expropriation qu'il alloue à la partie expropriée doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain que l'expropriation cause à celle-ci ; qu'il s'ensuit que rentre dans le préjudice causé directement par l'expropriation du tréfonds d'un terrain, le préjudice que la partie expropriée subit du fait de la réduction, ou de la suppression des possibilités d'utilisation de son tréfonds, et, en particulier, du fait que, privée du tréfonds exproprié, elle ne peut plus construire un étage dans le sous-sol de son immeuble ou encore du fait qu'elle devra, pour le construire, exposer des frais qu'elle n'aurait pas été obligée d'exposer autrement ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2. ALORS QUE la société Entrepôts de Champigny faisait valoir, dans son mémoire d'appel, que « la cour de cassation, dans un arrêt du 22 mars 1995 (n° 94-70040) considère que la valeur du tréfonds doit être déterminée par rapport "à la réduction ou à la suppression des possibilités d'utilisation de ce tréfonds" », qu'« il faut nécessairement [dans l'espèce] une appréciation in concreto dans le cadre posé par la cour de cassation qui est celui de la possibilité de valorisation économique du tréfonds », que « l'expropriation du tréfonds aura une incidence sur son patrimoine du fait de la réalisation et du surcoût des travaux qu'elle a envisagé de mettre en oeuvre de longue date, et ce, dès l'achèvement de son crédit-bail [
], et [que] ce surcoût doit faire l'objet d'une indemnisation par la société expropriante », que « le tréfonds concerné a une valeur importante pour la société sci des Entrepôts de Champigny », et que « l'expropriée insiste sur le fait que le tréfonds concerné a une grande valeur pour elle, et que, vu le niveau du tunnel annoncé à 10 m sans plus de précision, même si la construction du premier sous-sol envisagé demeurait possible, la création d'un second soussol serait lui totalement exclu, ce qui doit être pris en compte par la cour de céans » (p. 6, § 4.1.2, 5e, 7e et 9e alinéas, et p. 7, 1er et 3e alinéas) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces écritures, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.