Lessor Liable for Nuisance Damages from Commercial Modifications

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 4 mars 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 221 F-D

Pourvoi n° Z 19-20.729

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

Mme S... H..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° Z 19-20.729 contre l'arrêt rendu le 5 septembre 2017 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme T... P..., épouse R...,

2°/ à M. E... R...,

domiciliés tous deux [...],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme H..., de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. et Mme R..., après débats en l'audience publique du 26 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 5 septembre 2017), Mme H... a exercé une activité commerciale dans un bâtiment pris en location, voisin d'un immeuble appartenant à M. et Mme R....

2. Se plaignant de troubles provoqués par les aménagements réalisés par Mme H..., M. et Mme R... l'ont assignée en indemnisation de leur préjudice.

Examen des moyens

Sur le second moyen, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui est irrecevable.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. Mme H... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. et Mme R... une certaine somme en réparation de leur préjudice de jouissance, alors « que si les juges du fond ont statué comme ils l'ont fait, c'est en considérant que les troubles de jouissance résultaient des aménagements; que toutefois, Madame H... soutenait que les aménagements en cause étaient devenus la propriété de Madame L..., par l'effet de l'accession, et que par suite, les troubles éventuels liés à la présence d'aménagements ne lui étaient pas imputables au moins depuis le 13 avril 2010 ; qu'en condamnant Madame H... sans s'expliquer sur ce moyen, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. Après avoir rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, la cour d'appel a retenu, d'une part, que le tribunal avait caractérisé les nuisances causant un trouble de jouissance à M. et Mme R... et l'imputabilité de ces nuisances à Mme H..., qui avait installé la charpente métallique et la bâche litigieuses et avait aménagé la dalle pour les besoins de son activité professionnelle, d'autre part, que le préjudice avait cessé lorsque Mme H... avait quitté les lieux.

6. Elle en a souverainement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, qu'ils avaient subi un préjudice de jouissance à compter de la fin de l'année 2009 jusqu'à septembre 2012.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme H... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme H....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt partiellement confirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a maintenu le principe de la condamnation et fixé à 7.000 euros l'indemnité allouée à Madame P... et à Monsieur R..., ensemble rejeté les demandes de Madame H... ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « aux termes de l'article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce, le tribunal a exactement caractérisé les nuisances subies par Madame T... P... et Monsieur E... R..., leur causant un trouble de jouissance, et l'imputabilité de ces nuisances à Madame S... H..., qui a installé la charpente métallique et la bâche litigieuses et qui a aménagé la dalle pour les besoins de son activité professionnelle ; que Madame T... P... et Monsieur E... R... produisent une attestation de Madame W... Y..., leur belle-fille, datée du 30 mai 2016, indiquant que Madame S... H... a été expulsée du local au mois de septembre 2012, ce que cette dernière ne conteste pas, même si elle indique avoir cessé son activité dès le 13 avril 2010 ; que le préjudice subi par Madame T... P... et Monsieur E... R... ne résulte pas de l'exercice par Madame S... H... de son activité professionnelle, mais des aménagements réalisés à cette fin ; que dès lors, le préjudice a cessé lorsque Madame S... H... a quitté les lieux, et pas lorsqu'elle a cessé son activité ; qu'ainsi, il est établi que Madame T... P... et Monsieur E... R... ont subi un préjudice de jouissance à compter de la fin de l'année 2009 jusqu'à septembre 2012, qui sera indemnisé à hauteur de 7.000 euros » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Madame S... H... ne conteste pas avoir exercé une activité de restauration dans le hangar litigieux de 2003 à 2009 sous l'enseigne GAMER'Z LAND. Elle soulève la prescription de l'article 1264 du ; qu'il est indifférent que les travaux réalisés par Madame S... H... l'aient été après obtention d'un permis de construire délivré par l'autorité administrative, dès lors qu'une telle autorisation, contrairement à ce qu'affirme la défenderesse, ne vaut pas décharge de sa responsabilité(l'article L112-16 du code de la construction, cité par cette dernière, ne s'applique en effet nullement aux faits de l'espèce puisqu'il est constant que l'immeuble des époux R... n'a pas été construit postérieurement au hangar litigieux) ; qu'il est établi, par le constat d'huissier ainsi que par l'attestation précités, que l'activité professionnelle de Madame S... H... a engendré des nuisances certaines : - vis-à-vis important créé par l'aménagement de la dalle utilisée pour l'accueil de la clientèle ; - pose d'une bâche sur la charpente métallique, laquelle retient partiellement une eau de pluie stagnante ; - absence de gouttières, engendrant nécessairement l'écoulement d'une partie des pluies sur le terrain des demandeurs situé en contrebas ; - absence de dispositions pour éviter la prolifération de moustiques, en contravention avec le permis de construire ; - caractère inesthétique de la bâche posée ; - aménagement des toilettes avec vue directe sur le fonds des demandeurs ; que ces nuisances caractérisent des fautes imputables à Madame S... H... au sens de l'article 1382 du code civil, qui obligent leur auteur à réparation » ;

ALORS QUE, si les juges du fond ont statué comme ils l'ont fait, c'est en considérant que les troubles de jouissance résultaient des aménagements ; que toutefois, Madame H... soutenait que les aménagements en cause étaient devenus la propriété de Madame L..., par l'effet de l'accession, et que par suite, les troubles éventuels liés à la présence d'aménagements ne lui étaient pas imputables au moins depuis le 13 avril 2010 (conclusions du 5 octobre 2016, p. 14 et 15) ; qu'en condamnant Madame H... sans s'expliquer sur ce moyen, les juges du fond ont violé l'article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt partiellement confirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a maintenu le principe de la condamnation et fixé à 7.000 euros l'indemnité allouée à Madame P... et à Monsieur R..., ensemble rejeté les demandes de Madame H... ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « aux termes de l'article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce, le tribunal a exactement caractérisé les nuisances subies par Madame T... P... et Monsieur E... R..., leur causant un trouble de jouissance, et l'imputabilité de ces nuisances à Madame S... H..., qui a installé la charpente métallique et la bâche litigieuses et qui a aménagé la dalle pour les besoins de son activité professionnelle ; que Madame T... P... et Monsieur E... R... produisent une attestation de Madame W... Y..., leur belle-fille, datée du 30 mai 2016, indiquant que Madame S... H... a été expulsée du local au mois de septembre 2012, ce que cette dernière ne conteste pas, même si elle indique avoir cessé son activité dès le 13 avril 2010 ; que le préjudice subi par Madame T... P... et Monsieur E... R... ne résulte pas de l'exercice par Madame S... H... de son activité professionnelle, mais des aménagements réalisés à cette fin ; que dès lors, le préjudice a cessé lorsque Madame S... H... a quitté les lieux, et pas lorsqu'elle a cessé son activité ; qu'ainsi, il est établi que Madame T... P... et Monsieur E... R... ont subi un préjudice de jouissance à compter de la fin de l'année 2009 jusqu'à septembre 2012, qui sera indemnisé à hauteur de 7.000 euros » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Madame S... H... ne conteste pas avoir exercé une activité de restauration dans le hangar litigieux de 2003 à 2009 sous l'enseigne GAMER'Z LAND. Elle soulève la prescription de l'article 1264 du ; qu'il est indifférent que les travaux réalisés par Madame S... H... l'aient été après obtention d'un permis de construire délivré par l'autorité administrative, dès lors qu'une telle autorisation, contrairement à ce qu'affirme la défenderesse, ne vaut pas décharge de sa responsabilité(l'article L112-16 du code de la construction, cité par cette dernière, ne s'applique en effet nullement aux faits de l'espèce puisqu'il est constant que l'immeuble des époux R... n'a pas été construit postérieurement au hangar litigieux) ; qu'il est établi, par le constat d'huissier ainsi que par l'attestation précités, que l'activité professionnelle de Madame S... H... a engendré des nuisances certaines : - vis-à-vis important créé par l'aménagement de la dalle utilisée pour l'accueil de la clientèle ; - pose d'une bâche sur la charpente métallique, laquelle retient partiellement une eau de pluie stagnante ; - absence de gouttières, engendrant nécessairement l'écoulement d'une partie des pluies sur le terrain des demandeurs situé en contrebas ; - absence de dispositions pour éviter la prolifération de moustiques, en contravention avec le permis de construire ; - caractère inesthétique de la bâche posée ; - aménagement des toilettes avec vue directe sur le fonds des demandeurs ; que ces nuisances caractérisent des fautes imputables à Madame S... H... au sens de l'article 1382 du code civil, qui obligent leur auteur à réparation » ;

ALORS QUE, aux termes de l'article L.480-13 du Code de l'urbanisme, lorsqu'une construction est édifiée conformément à un permis de construire, le constructeur ne peut être condamné à des dommages et intérêts que si préalablement le permis a été annulé ou si son illégalité a été constatée par le juge administratif ; qu'en l'espèce, il est constant que Madame H... a obtenu un permis de construire le 26 août 2009 (conclusions du 5 octobre 2016, p. 9) ; qu'en s'abstenant de rechercher si Madame P... et Monsieur R..., qui avaient la charge de la preuve, établissaient, pour ceux des aménagements autre que l'absence de disposition visant à éviter la prolifération de moustiques, que la construction n'était pas conforme au permis de construire, ou que celui-ci avait été annulé ou déclaré illégal par le juge administratif, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du Code civil et L.480-13 du Code de l'urbanisme.