Sale Agreement Breach, Fraud Allegation, and Penalty Reduction

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Cour d'appel de Paris

Pôle 4 - chambre 1

Arrêt du 22 janvier 2021

(no , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/07240 - Portalis 35L7-V-B7D-B7VBL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de Créteil - RG no 17/04323

APPELANTE

Madame G... J...

[...]

[...]

Représentée par Me Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0006

Ayant pour avocat plaidant, Me Rachid HALLAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C 849

INTIMES

Monsieur M... K...

[...]

[...]

Madame L... E... épouse K...

[...]

[...]

SARL TECTUM IMMOBILIER

prise en la personne de son liquidateur amiable M. F... demeurant, en cette qualité, à l'adresse du siège de la liquidation

[...]

[...]

Représentés par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Ayant pour avocat plaidant, Me LE BRIS VOINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B 434

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président

Mme Christine Barberot, conseillère

Mme Monique Chaulet, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Claude Creton, Président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Par acte du 29 septembre 2016, M. et Mme K... ont vendu par l'intermédiaire de la société Tectum immobilier, agent immobilier, à Mme J... une maison d'habitation moyennant un prix de 475 000 euros sous condition suspensive de l'obtention par Mme J... d'un prêt d'un montant de 350 000 euros. L'acte prévoyait en outre le paiement d'une somme de 47 500 euros à titre de clause pénale à défaut de régularisation de l'acte authentique de vente par l'une ou l'autre des parties alors que toutes les conditions suspensives ont été levées. Une somme de 24 000 euros réglée par Mme J... a été placée sous le séquestre de la société Tectum immobilier.

Mme J... ne s'étant pas présentée devant le notaire chargé de recevoir l'acte de vente, M. et Mme K... et la société Tectum immobilier l'ont assignée en paiement à M. et Mme K... de la somme de 47 500 euros au titre de la clause pénale, outre 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à la société Tectum immobilier de la somme de 17 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir que son consentement a été vicié par un dol commis par la société Tectum immobilier qui l'a incitée à signer la promesse de vente malgré la procédure de divorce qui était en cours, qu'ainsi le bien litigieux risquait d'être considéré comme le domicile conjugal et familial des époux, Mme J... a conclu au rejet de ces demandes. Elle a sollicité la restitution de la somme de 24 000 euros placée sous séquestre et la condamnation de la société Tectum immobilier à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts. Elle a réclamé en outre la condamnation des demandeurs à lui payer un somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 11 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :

- condamné Mme J... à payer à M. et Mme K... la somme de 28 000 euros ;

- autorisé la société Tectum immobilier, pour le paiement partiel de cette somme, à se dessaisir entre les mains de M. et Mme K... de la somme de 24 000 euros qu'elle détient en qualité de séquestre ;

- condamné Mme J... à payer à la société Tectum immobilier la somme de 17 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamné Mme J... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer à M. et Mme K... la somme de 1 500 euros et à la société Tectum immobilier la somme de 1 500 euros.

Pour rejeter la demande d'annulation de l'acte du 29 septembre 2016, le tribunal a retenu que la société Tectum, mandataire de M. et Mme K..., n'avait aucune obligation de conseil envers Mme J... et qu'en outre le courriel dont celle-ci se prévaut lui a été adressé après la signature de l'acte.

Il a ensuite retenu que l'ensemble des conditions suspensives ayant été levées, Mme J... avait manqué à ses obligations envers M. et Mme K.... Il a cependant considéré que le montant des dommages-intérêts prévus par la clause pénale était manifestement excessif et réduit celui-ci à la somme de 28 000 euros.

Enfin, le tribunal a rappelé que l'acte prévoit qu'en cas de défaut de régularisation de l'acte de vente la partie défaillante sera tenue de régler à l'agent immobilier le montant des honoraires.

Mme J... a interjeté appel de ce jugement.

Expliquant que l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil non seulement envers son mandant mais également envers le tiers qu'il a rapproché de ce dernier, elle soutient avoir été trompée par la société Tectum immobilier. Elle conclut en conséquence à l'infirmation du jugement et au rejet des demandes de M. et Mme K... et de la société Tectum immobilier. Elle réclame en outre la condamnation de la société Tectum immobilier à lui restituer la somme de 24 000 euros placée sous son séquestre. Elle sollicite enfin la condamnation de M. et Mme K... et de la société Tectum immobilier à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme K... et la société Tectum immobilier concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de Mme J... à leur payer à chacun la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Attendu que le message de la société Tectum immobilier sur lequel Mme J... fonde ses prétentions est postérieur à la signature de l'acte du 29 septembre 2016 ; qu'elle ne peut en conséquence prétendre que les informations qui lui ont été ainsi données sont constitutives d'un dol et qu'elles lui ont causé un préjudice ; que Mme J..., qui a méconnu l'obligation qu'elle avait prise envers M. et Mme K... de signer l'acte de vente notarié est tenu de les indemniser du préjudice qu'ils ont subis ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement qui l'a condamnée à leur payer la somme de 24 000 euros et de payer à la société Tectum immobilier la somme de 17 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;

Condamne Mme J... aux dépens d'appel.

Le greffier, Le président,