Purchasers v. Notary: Failure to Warn of Building Non-Conformity Risks

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 12 novembre 2020

Cassation partielle

Mme BATUT, président

Arrêt n° 680 F-D

Pourvoi n° C 19-14.752

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020

1°/ Mme T... W..., épouse E... ,

2°/ M. K... E... ,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° C 19-14.752 contre l'arrêt rendu le 5 octobre 2018 par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion (chambre civile TGI), dans le litige les opposant :

1°/ à M. H... F..., domicilié [...] ,

2°/ à la société Dev Koytcha et A... I..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. et Mme E... , de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Dev Koytcha et A... I..., et l'avis de M. Chaumont, avocat général, après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. et Mme E... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. F....

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis de la Réunion, 5 octobre 2018), suivant acte reçu le 8 janvier 2010 par M. R..., notaire associé de la société civile professionnelle [...], [...] et [...], devenue la société civile professionnelle Dev Koytcha et A... I... (le notaire), M. et Mme E... (les acquéreurs) ont acquis une maison d'habitation qui appartenait à M. F....

3. Au mois de septembre 2011, les acquéreurs ont déposé une demande de permis de construire, lequel leur a été refusé au motif que les travaux modificatifs projetés étaient prévus sur une construction qui ne respectait pas la distance réglementaire de quatre mètres de la limite séparative.

4. Les acquéreurs ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre le notaire, alors « que la responsabilité du notaire est engagée, s'il ne résulte pas de l'acte authentique que l'acquéreur a été clairement informé des incidences d'un refus de délivrance d'un certificat de conformité et du risque qu'il s'engageait à supporter ; que les juges du fond ont eux-mêmes constaté qu'il existait une discordance entre la description de l'immeuble donnée par l'acte de vente et le permis de construire figurant en annexe ; que la cour d'appel ne pouvait exonérer le notaire rédacteur de toute responsabilité, sous prétexte que la non-conformité relevée « laissait supposer » que la villa avait été agrandie sans permis de construire préalable et que l'acte comportait la clause de style usuelle selon laquelle les acheteurs ne faisaient pas de l'exécution de travaux nécessitant un permis de construire, une condition de la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil :

6. Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

7. Pour rejeter les demandes des acquéreurs, l'arrêt constate, d'abord, que la description du bien dans l'acte de vente, consistant en une villa de sept pièces, n'est pas conforme au permis de construire de celle-ci figurant en annexe de l'acte, qui fait état d'un logement de quatre pièces principales avec un garage, sans qu'aucun document administratif ne justifie cet agrandissement. Il relève, ensuite, que cet acte précise que les travaux ont été réalisés plus de dix ans avant la vente, de sorte que la vérification de leur régularité, pour prévenir un risque de démolition, était inutile. Il retient enfin que, les acquéreurs ayant déclaré dans l'acte de vente n'avoir jamais fait de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de la réalisation de la vente, il ne saurait être reproché au notaire de ne pas les avoir informés de l'impossibilité de procéder à de tels travaux.

8. En statuant ainsi, sans tirer les conséquences légales de ses constatations desquelles il ressortait que les acquéreurs n'avaient pas été informés des incidences de la non-conformité du bien au permis de construire et de l'impossibilité de procéder à des travaux nécessitant un tel permis, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. et Mme E... contre la société civile professionnelle Dev Koytcha et A... I..., l'arrêt rendu le 5 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion autrement composée ;

Condamne la société civile professionnelle Dev Koytcha et A... I... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme E...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué

D'AVOIR débouté Monsieur et Madame E... de leurs demandes dirigées contre la SCP Dev Koytcha et A... I..., notaires

AUX MOTIFS propres QUE les notaires institués pour donner aux conventions des formes légales et l'authenticité, ont également pour mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent ; qu'ils doivent établir des actes réalisant exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu'ils se proposaient d'atteindre ; qu'il leur appartient de contrôler les déclarations qui leur sont faites et les documents qui leur sont présentés, afin d'assureur l'efficacité et la sincérité de l'acte qu'ils dressent ; que dans le cas d'espèce, il est vrai que si l'acte de vente donne une description conforme à l'état de la construction actuelle (une villa de sept pièces), le permis de construire figurant en annexe ne faisait état que d'un logement de quatre pièces principales et garage ; que la non-conformité de la villa dans son état actuel à la définition figurant dans le permis de construire, laissait supposer que la villa avait été agrandie : l'absence de tout document administratif relatif à cet agrandissement pouvait faire penser que les travaux d'agrandissement n'avaient pas fait l'objet d'un permis de construire préalable ; que cependant, une recherche de la date du de ces travaux a été effectuée, l'acte précisant qu'en tout état de cause, ils dataient de plus de 10 ans ; que cette ancienneté rendait inutile la vérification de leur régularité au regard du permis de construire pour prévenir un éventuel risque de démolition ; que les acquéreurs ont déclaré dans l'acte de vente qu'ils n'avaient jamais fait de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant un permis de construire, une condition de la réalisation de la vente ; qu'aucune modification de l'immeuble n'étant envisagée par les époux E... , il ne saurait être reproché au notaire de ne pas les avoir informés de l'impossibilité de procéder sur la villa, objet de la vente, à des travaux nécessitant un permis de construire ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a écarté la responsabilité du notaire ;

ET AUX MOTIFS, repris des premiers juges, QUE pour rechercher la responsabilité du notaire, les époux E... développent des moyens relatifs au non-respect des règles d'urbanisme, qui n'appellent pas d'objections de la part des défendeurs, étant constant que l'extension litigieuse, construite il y a environ 10 à 20 ans, est irrégulière et ne peut faire l'objet d'une régularisation partielle, mais seulement d'une régularisation d'ensemble supposant que les époux E... démolissent ladite extension non-conforme ; qu'il faut cependant rechercher si le notaire était tenu de délivrer des informations supplémentaires aux acquéreurs ; que l'acte de vente déclare que les parties « n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire, une condition des présentes » ; qu'il en résulte que le notaire n'était tenu d'aucune mission particulière concernant d'éventuels travaux soumis à autorisation administrative ; qu'il n'était pas tenu de leur garantir l'efficacité de tels travaux ; que le projet établi par l'architecte consistait à exécuter des travaux sur constructions existantes qui, du fait du non-respect de la distance de quatre mètres, avait peu de chances d'aboutir ; que le permis de construire a été refusé pour ce seul motif ; qu'une telle difficulté aurait dû être anticipée par l'architecte et non par le notaire, ce dernier n'étant pas tenu de garantir l'efficacité de travaux dont il n'était pas informé ; que l'efficacité générale de l'acte rédigé par le notaire n'est pas remise en question, les acquéreurs n'ayant subi aucun trouble de jouissance et ayant pris normalement possession de leur bien ; que le notaire a rempli son devoir et délivré une information nécessaire et suffisante compte tenu de l'objectif fixé par les parties dans l'acte de vente ;

ALORS QUE la responsabilité du notaire est engagée, s'il ne résulte pas de l'acte authentique que l'acquéreur a été clairement informé des incidences d'un refus de délivrance d'un certificat de conformité et du risque qu'il s'engageait à supporter ; que les juges du fond ont eux-mêmes constaté qu'il existait une discordance entre la description de l'immeuble donnée par l'acte de vente et le permis de construire figurant en annexe ; que la Cour d'appel ne pouvait exonérer le notaire rédacteur de toute responsabilité, sous prétexte que la non-conformité relevée « laissait supposer » que la villa avait été agrandie sans permis de construire préalable et que l'acte comportait la clause de style usuelle selon laquelle les acheteurs ne faisaient pas de l'exécution de travaux nécessitant un permis de construire, une condition de la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil.