Exclusive Mandate Breach and Excessive Penalty Damages

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Cour d'appel de Paris

Pôle 4 - Chambre 1

Arrêt du 24 janvier 2020

(no , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/28819 - No Portalis 35L7-V-B7C-B67PP

Décision déférée à la cour : jugement du 21 novembre 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG no 16/08730

APPELANTE

SARL Emmanuel Garcin

exerçant sous l'enseigne Emile Garcin propriétés,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]

[...]

[...]

no siret : 403 92 3 6 18

représentée par Me Charles-Hubert Olivier de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de Paris, toque : L0029

et par Me Franck Lenzi de la SELARL Franck Lenzi et associés, avocat au barreau d'Avignon,

INTIMÉE

SCI Le Clos de Jane

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [...]

[...]

no siret : 438 41 8 0 74

représentée par Me Jeanne Baechlin de la SCP Jeanne Baechlin, avocat au barreau de Paris, toque : L0034

et par Me Patrick Gontard, avocat au barreau d'Avignon

Composition de la cour :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine Barberot, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président de chambre

Mme Christine Barberot, conseillère

Mme Monique Chaulet, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sonia Dairain

Arrêt :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Claude Creton, président de chambre et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 5 juin 2014, la SCI Le Clos de Jane a donné à la SARL Emmanuel Garcin le mandat exclusif de vendre une propriété sise [...] au prix de 330 000 € rémunération incluse fixée à "6% TTC (5%HT +TVA 20% à la charge du vendeur et 3,60% TTC (3% HT +TVA 20% à la charge de l'acquéreur"), soit un prix net vendeur de 300 000 €. Ce mandat était consenti pour une durée de 12 mois dont une période irrévocable de 3 mois. Par acte authentique du 9 décembre 2014 conclu avec le concours de "l'Agence Ginoux" en vertu d'un mandat du vendeur en date du 31 juillet 2013, la société Le Clos de Jane a vendu le bien à la société Le Clos du micocoulier au prix de 310 000 €. Par acte d'huissier de justice du 11 mai 2016, la société Emmanuel Garcin a assigné la société Le Clos de Jane en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la clause pénale. Par acte d'huissier de justice du 21 décembre 2016, la société Le Clos de Jane a appelé dans la cause la SARL Ginoux immobilier.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 21 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- constaté le désistement d'action de la société Le Clos de Jane à l'égard de la société Ginoux immobilier,

- condamné la société Le Clos de Jane à payer à la société Emmanuel Garcin la somme de 1 € en application de la clause pénale du contrat du 5 juin 2014,

- rejeté la demande de condamnation de la société Emmanuel Garcin pour procédure abusive,

- condamné la société Le Clos de Jane à payer à la société Emmanuel Garcin la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Le Clos de Jane aux dépens.

Par dernières conclusions, la société Emmanuel Garcin, appelante, demande à la cour de :

- vu les articles 1231-5, 1103 du code civil, 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1970,

- sur l'appel principal : mettre à néant le jugement entrepris mais uniquement dans les limites de l'appel cantonné,

- sur l'appel incident : rejeter l'ensemble des prétentions de la société Le Clos de Jane,

- statuant à nouveau :

- condamner la société Le Clos de Jane à lui payer la somme de 28 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2015,

- condamner la société Le Clos de Jane à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions, la société Le Clos de Jane prie la cour de :

- A titre principal :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré qu'elle avait violé le mandat exclusif,

- en conséquence, débouter la société Emmanuel Garcin de sa demande,

- condamner la société Emmanuel Garcin à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour abus du droit d'ester en justice,

- à titre subsidiaire : confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité à 1 € les dommages-intérêts nés de la clause pénale,

- condamner la société Emmanuel Garcin à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE, LA COUR

C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal, après avoir relevé qu'un accord sur la vente avait été conclu entre la société Le Clos de Jane et un acquéreur par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier pendant la durée d'exclusivité du mandat donné à la société Emmanuel Garcin et que la société Le Clos de Jane s'était bornée à informer la société Emmanuel Garcin de cet accord le 27 août 2014, a exactement dit que la société Le Clos de Jane avait violé ses obligations définies par la clause 5 du contrat du 5 juin 2014 en ce que la visite du bien le 2 août 2014 avait eu lieu sans l'accord de la société Emmanuel Garcin et en ce que la maîtrise de la rédaction de l'engagement n'avait pas été confiée à ce mandataire en vertu du mandat exclusif du 5 juin 2014.

Par suite, c'est à bon droit que le premier juge a décidé de mettre en oeuvre la clause pénale incluse dans l'article 5 du mandat du 5 juin 2014.

L'engagement du mandataire n'ayant été exécuté qu'en partie, la pénalité de 28 800 € réclamée est manifestement excessive. Les courriels adressés par la société Le Clos de Jane du 28 juin au 8 juillet 2014 à la société Emmanuel Garcin, ainsi que le courriel adressé le 30 septembre 2014 par la mandante à ce mandataire justifient des diligences accomplies par ce mandant dans l'exécution du mandat consistant, notamment en organisation des diagnostics et publicités, de sorte que le préjudice doit être évalué à la somme de 13 000 €, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il l'a évalué à la somme de 1 €.

La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de la société Le Clos de Jane.

L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Emmanuel Garcin sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI Le Clos de Jane à payer à la SARL Emmanuel Garcin la somme de 1 € en application de la clause pénale du contrat du 5 juin 2014 ;

Statuant à nouveau de ce chef :

CONDAMNE la SCI Le Clos de Jane à payer à la SARL Emmanuel Garcin la somme de 13 000 € de dommages-intérêts ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE la SCI Le Clos de Jane aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Le Clos de Jane à payer à la SARL Emmanuel Garcin la somme 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.

Le Greffier, Le Président,