Property Owner v. Local Authority on Expropriation Compensation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CH.B

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 17 septembre 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 558 F-D

Pourvoi n° R 19-15.201

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020

La société Novéa 91, société civile à capital variable, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° R 19-15.201 contre l'arrêt rendu le 27 septembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :

1°/ à la communauté d'agglomération Grand Paris Sud - Seine Essonne Sénart, établissement public de coopération intercommunale, dont le siège est [...] , anciennement communauté d'agglomération Evry - Centre Essonne,

2°/ à la direction départementale des finances publiques, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de Me Le Prado, avocat de la société Novéa 91, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la communauté d'agglomération Grand Paris Sud - Seine Essonne Sénart, après débats en l'audience publique du 9 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 septembre 2018), le juge de l'expropriation a fixé les indemnités revenant à la société Novéa 91 au titre de l'expropriation, au profit de la communauté d'agglomération Grand Paris Sud - Seine Essonne Sénart, de lots de copropriété lui appartenant.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. La société Novéa 91 fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnité au titre de la perte de revenus locatifs, alors :

« 1°/ que l'exproprié est en droit d'obtenir une indemnisation au titre de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat et trouver un locataire ; que cette indemnité est due dès lors que le bien était occupé à la date de l'ordonnance d'expropriation ; qu'en subordonnant le versement de cette indemnité à la preuve par l'exproprié de la perception de revenus locatifs au jour de l'ordonnance d'expropriation, après avoir pourtant constaté, pour procéder à un abattement pour occupation, que chacun des lots de bureau était occupé par au moins une entreprise en activité, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

2°/ que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la cour d'appel qui, pour infirmer le jugement allouant une indemnité correspondant aux loyers annuels de huit locataires, et rejeter la demande formée à ce titre par la société Novéa 91, s'est fondée sur l'apparence des locaux au jour du transport sur les lieux, l'hypothèse selon laquelle les locataires ne payaient pas régulièrement leur loyer, sans s'expliquer sur les quittances de loyer produites avec les baux, a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

3. Appréciant souverainement la valeur probante des pièces produites, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait et qui ne s'est pas fondée sur un motif hypothétique, a pu retenir que l'expropriée n'établissait pas avoir subi une perte de revenu.

4. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Novéa 91 aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Novéa 91.

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué :

D'AVOIR débouté la société Novéa 91 de sa demande d'indemnité au titre de la perte des revenus locatifs ;

AUX MOTIFS QUE, sur l'abattement pour occupation, le premier juge a retenu une estimation en valeur occupée, l'exproprié ayant produit des baux pour l'ensemble des locaux et un abattement de 20 % ; que l'expropriant indique que la surface occupée est uniquement de 100,39 m2 et qu'un abattement de 40 % est généralement retenu pour l'occupation commerciale ; que l'expropriation n'évoque pas la situation ou occupée du bien ; que le commissaire du gouvernement demande, chacun des lots étant occupé par au moins une entreprise en activité, d'appliquer un abattement de 20 % pour occupation sur la totalité de la surface du bien exproprié ; qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation du 2 novembre 2015, date à laquelle doit être appréciée la consistance juridique du bien en application de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, dont la situation locative, il n'est pas contesté par l'expropriant et l'exproprié, que chacun des lots de bureau était occupé par au moins une entreprise en activité ; qu'il convient en conséquence d'appliquer un abattement habituel de 20 % sur la totalité de la surface du bien exproprié ;

ET AUX MOTIFS QUE, sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs, le premier juge indique que la société Novéa produit les baux de huit locataires qui lui versent un total de loyers annuels de 9 680 euros pour les locaux commerciaux correspondant au lot 2084 et il lui alloué cette somme pour cette perte de revenus ; que le Grand Paris demande l'infirmation, l'exproprié n'ayant jamais justifié que les sociétés mentionnées aux baux produits étaient effectivement locataires et qu'elles payaient régulièrement un loyer et précise qu'au jour du transport, les locaux apparaissaient libres à l'exception de celui occupé par la société Target Télécom ; que la société Novéa n'a pas conclu sur ce point ; que le commissaire du gouvernement indique que les baux produits ne prouvent pas à eux seuls la réalité du préjudice subi, c'est-à-dire la perte avérée de revenus locatifs ; qu'il demande en conséquence un sursis à statuer ; qu'il est de principe que lorsque à la date de l'ordonnance d'expropriation le bien est loué, le propriétaire est fondé à solliciter une indemnité au titre de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire à celui-ci pour procéder au rachat et trouver un nouveau locataire ; que cependant aux termes de l'article 6 du code de procédure civile à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et en vertu de l'article 9 du code précité il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; qu'en outre le Grand Paris en concluant le 20 juillet 2017, puis le 24 novembre 2017 en indiquant qu'il appartenait à l'exproprié de démontrer son préjudice à savoir les revenus locatifs, a fait connaître en temps utile au sens de l'article 15 du code de procédure civile ses moyens de fait et de droit, la société Novéa n'a pas répondu sur ceux-ci dans ses conclusions du 26 septembre 2017, et ce d'autant qu'au jour du transport du 12 septembre 2016, le commissaire du gouvernement indique que les biens semblaient vacants et ne reflétaient en rien une quelconque activité ; qu'il précisait qu'après recherche sur le site STE.COM, sur les 18 preneurs figurant sur les baux pour la location des 9 lots de bureaux, seuls neufs étaient encore actifs à la date de l'ordonnance d'expropriation ; qu'en conséquence, en l'absence de la preuve de revenus locatifs au jour de l'ordonnance d'expropriation du 2 novembre 2015, la production des baux étant insuffisante, alors que la société Novéa a été mise en mesure de conclure et de rapporter cette preuve, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer et il convient d'infirmer le jugement et de débouter la société Novéa de sa demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs ;

1°) ALORS QUE l'exproprié est en droit d'obtenir une indemnisation au titre de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat et trouver un locataire ; que cette indemnité est due dès lors que le bien était occupé à la date de l'ordonnance d'expropriation ; qu'en subordonnant le versement de cette indemnité à la preuve par l'exproprié de la perception de revenus locatifs au jour de l'ordonnance d'expropriation, après avoir pourtant constaté, pour procéder à un abattement pour occupation, que chacun des lots de bureau était occupé par au moins une entreprise en activité, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

2°) ALORS QUE tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la cour d'appel qui, pour infirmer le jugement allouant une indemnité correspondant aux loyers annuels de huit locataires, et rejeter la demande formée à ce titre par la société Novéa 91, s'est fondée sur l'apparence des locaux au jour du transport sur les lieux, l'hypothèse selon laquelle les locataires ne payaient pas régulièrement leur loyer, sans s'expliquer sur les quittances de loyer produites avec les baux, a violé l'article 455 du code de procédure civile.