Property Sale Promise Enforcement and Penalty Reduction

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Cour d'appel de Paris

Pôle 4 - chambre 1

Arrêt du 31 janvier 2020

(no /2020, pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/09758 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5WIJ

Décision déférée à la cour : jugement du 10 novembre 2017 -tribunal de grande instance de Paris - RG no 16/15703

APPELANTE

Madame B... J...

[...]

[...]

représentée par Me Patrick Deboeuf de la SCP JY Poncet - P Deboeuf et Associés, avocat au barreau de Paris, toque : P0210

INTIME

Monsieur U... C...

[...]

[...]

représenté par Me Sébastien Sehili - Franceschini de la SELEURL Sehili- Franceschini-Segalen, avocat au barreau de Paris

Composition de la cour :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 décembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président de chambre

Mme Christine Barbrot, conseillère

Mme Monique Chaulet, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sonia Dairain

Arrêt :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Claude Creton, président de chambre et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Par acte du 3 février 2016, M. et Mme K... ont conclu avec M. C... une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble moyennant un prix de 120 000 euros.

L'acte contient une clause pénale prévoyant le paiement d'une somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts par la partie qui refuserait de signer l'acte de vente.

L'acte de vente n'ayant pas été conclu, M. C... a assigné M. et Mme K... en résolution de la promesse de vente, en paiement "conjointement et solidairement" de la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale, en restitution de la somme de 6 000 euros placée sous séquestre.

Par jugement du 10 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

- interprété la demande de condamnation "conjointe et solidaire" comme une demande de condamnation conjointe ;

- prononcé la résolution de l'acte du 3 février 2016 ;

- condamné conjointement M. et Mme K... à payer à M. C... la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale ;

- autorisé le notaire détenteur de la somme de 6 000 euros placée sous séquestre à la restituer à M. C... ;

- débouté M. C... de sa demande en condamnation des époux K... à lui verser la somme de 6 000 euros séquestrée

- débouté M. C... de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rejeté la demande de M. et Mme K... tendant à voir constater la caducité de la promesse dès lors qu'il est justifié que M. C... avait fait séquestrer dans le délai prévu la somme de 6 000 euros, a retenu que ceux-ci ayant refusé de signer l'acte de vente, la somme de 12 000 euros prévue par la clause pénale est due.

F... K... est décédé le [...].

Mme K... a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l'infirmation en ce qu'il condamne les époux K... à payer la somme de 12 000 euros et réclame la condamnation de M. C... à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut à la résolution de plein droit de la promesse de vente au motif que son exécution a été empêchée par un cas de force majeure, en l'espèce l'état de santé de F... K... souffrant d'une neuro-dégénérescence de type Alzheimer qui l'a empêché de signer l'acte de vente et son état de santé qui l'a empêchée d'appréhender les conditions de la vente et de signer l'acte de vente.

A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction de la clause pénale faute pour M. C... de justifier avoir subi un préjudice.

M. C... conclut à la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de M. et Mme K... à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du

code de procédure civile.

SUR CE :

Attendu que M. C... n'ayant pas justifié avoir acquitté le droit prévu à l'article 1635 bis du code général des impôts, il y a lieu de constater l'irrecevabilité de ses conclusions en défense en application des dispositions de l'article 963 du code de procédure civile ;

Attendu que Mme N... ne justifie pas de l'existence d'une circonstance de force majeure l'ayant empêchée ainsi que son époux de signer l'acte de vente ; qu'il convient de rejeter la demande tendant voir prononcer la résolution de la promesse de vente ;

Attendu que les époux N... ayant refusé de signer l'acte de vente alors qu'ils s'étaient engagés à vendre leur bien à M. C..., il y a lieu de prononcer la résolution de la promesse à leurs torts et de retenir leur responsabilité contractuelle envers M. C... ;

Attendu que M. C... ne justifiant pas avoir subi un préjudice, le montant de l'indemnité prévue par la clause pénale apparaît manifestement excessif ; qu'il convient de réduire ce montant et de condamner Mme N... à lui payer la somme de 500 euros ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

DÉCLARE irrecevable les conclusions en défense de M. C... ;

INFIRME le jugement sauf en ce qu'il :

- prononce la résolution de l'acte du 3 février 2016 ;

- autorise le notaire détenteur de la somme de 6 000 euros placée sous séquestre à la restituer à M. C... ;

- déboute M. C... de sa demande en condamnation des époux K... à lui verser la somme de 6 000 euros séquestrée, déboute M. C... de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

CONDAMNE Mme J..., veuve K..., à payer à M. C... la somme de 500 euros au titre de la clause pénale ;

REJETTE le surplus de la demande de M. C... ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les différentes demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens.

Le Greffier, Le Président,