Sale Agreement Dispute Over Financing Contingency Waiver and Deposit Retention

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Cour d'appel de paris

Pôle 4 - Chambre 1

Arrêt du 17 janvier 2020

(no , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/05329 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5IHV

Décision déférée à la cour : jugement du 15 février 2018 -tribunal de grande instance de Bobigny - RG no 17/06956

APPELANTS

Madame V... O...

née le [...] à Drancy (93)

[...]

[...]

Monsieur R... A...

né le [...] à Courbevoie (92)

[...]

[...]

représentés par Me Michel Guizard de la SELARL Guizard et associés, avocat au barreau de Paris, toque : L0020

et par Me Juliette Roose de la SELEURL Concilium, avocat au barreau de Paris, toque : E2029

INTIMES

Monsieur Y... M...

[...]

[...]

Madame U... W...

[...]

[...]

représentés par Me Atique Janjua de la SELASU cabinet Lysandre, avocat au barreau de Paris, toque : D2193

Composition de la cour :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président de chambre

Mme Christine Barberot, conseillère

Mme Monique Chaulet, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sonia Dairain

Arrêt :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Claude Creton, président de chambre et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Par acte notarié du 8 avril 2016, Mme V... O... et M. R... A... se sont engagés à vendre aux consorts W... une maison d'habitation située à Aulnay-sous-Bois pour le prix de 450000 euros.

Cette promesse de vente unilatérale a été consentie pour une durée expirant le 8 juillet 2016, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 8 juin 2016 stipulée en faveur des consorts W....

L'acte prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation de 45000 euros, qui a été versée en deux fois, auprès de la comptabilité de Me W....

Le 5 août 2016, un avenant a été conclu, d'une part pour proroger la durée de la promesse de vente au 15 octobre 2016, d'autre part pour supprimer la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, les consorts W... déclarant ne plus contracter d'emprunt pour le financement du bien immobilier.

Le 13 octobre 2016, M. A... et Mme O... ont fait sommation aux consorts W... d'avoir à payer le prix de vente et les ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny le 21 juin 2017 aux fins d'obtention du paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente.

Par jugement du 15 février 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a constaté l'anéantissement de la promesse de vente du 8 avril 2016 et de son avenant du 5 août 2016, condamné M. A... et Mme O... à restituer à M. et Mme W... la somme de 45 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation versée en exécution de la promesse de vente consentie le 8 avril 2016 et modifiée le 5 août 2016, ordonné au séquestre, en exécution de cette condamnation, de libérer cette somme entre les mains de M. et Mme W..., rejeté l'ensemble des autres demandes dont celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. A... et Mme O... aux dépens.

Le tribunal a constaté que l'avenant du 5 août 2016 était valide, malgré les contestations des défendeurs, mais qu'il modifiait substantiellement la promesse du fait de la suppression de la condition suspensive relative au prêt qu'il acte, que cette modification substantielle justifiait l'ouverture au bénéfice des consorts W... d'un nouveau délai de rétractation et que, l'avenant n'ayant pas été notifié aux acquéreurs dans les conditions légales, ces derniers ont conservé le droit de se rétracter de la promesse de vente consentie par les demandeurs le 8 avril 2016 et modifiée le 5 août 2016, l'exercice de ce droit entraînant l'anéantissement de l'acte et la restitution des sommes versées.

M. A... et Mme O... ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent de la cour :

. la confirmation du jugement du 15 février 2018 en ce qu'il a déclaré l'avenant du 5 août 2016 valide,

. l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'anéantissement de la promesse de vente du 8 avril 2016 et de son avenant, les a condamnés à restituer la somme de 45000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation et a rejeté leurs demandes,

. de débouter les consorts W... de leur demande de nullité de l'avenant et dire qu'aucune modification substantielle n'est intervenue dans l'avenant du 5 août 2016,

. de constater que l'indemnité d'immobilisation leur est définitivement acquise,

. de condamner les consorts W... au paiement de ladite somme avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation initiale avec capitalisation de ceux-ci,

. de dire que le paiement de cette somme sera faite par levée du séquestre notarié à leur profit et par les époux W... pris conjointement et solidairement pour le surplus,

. de condamner dans les mêmes conditions les consorts W... au paiement de la somme de 12000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions devant la cour, les consorts W... demandent :

. de confirmer la décision dont appel,

vu l'avenant régularisé le 5 août 2016,

. de débouter M. A... et Mme O... de leurs demandes,

. de déclarer nul l'avenant du 5 août 2016,

. constater que l'annulation de l'avenant rejaillit sur l'acte du 5 août 2016,

. condamner M. A... et Mme O... à leur payer la somme de 45 000 euros,

. condamner M. A... et Mme O... à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner M. A... et Mme O... à leur payer la somme de 20 000 euros au titre des dommages-intérêts pour le préjudice subi,

. condamner M. A... et Mme O... à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 3 octobre 2019.

SUR CE

-Sur la nullité de l'avenant pour défaut de signature de Mme W... :

M. et Mme W... soutiennent que Mme W... n'a jamais signé l'avenant du 5 août 2016.

L'acte produit au débat comporte deux signatures distinctes sous les noms des consorts W... et celle apposée sous le nom de Mme W... est conforme à sa signature qui figure sur la promesse du 8 avril 2016.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de l'avenant pour ce motif.

-Sur la nécessité de notifier l'avenant et l'ouverture d'un nouveau délai de rétractation :

M. A... et Mme O... font valoir que les modalités de financement ne sont pas une modification substantielle mais un accessoire à la vente et que le délai de rétractation, qui ne vaut que pour un acte «ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation» est applicable à la promesse de vente, et non à l'avenant ; ils soutiennent en outre que le code de la construction et de l'habitation ne prévoit aucune sanction à l'absence de notification du délai de rétractation et qu'en conséquence l'absence de notification dudit délai n'aurait pas eu pour effet de ne pas faire courir le délai de rétractation.

Les consorts W... soutiennent que l'avenant, qui prévoit la modification du délai de réalisation de la promesse et la suppression de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs comporte une modification substantielle du contrat et aurait dû faire l'objet de la notification prévue à l'article L 271-1 du code de la construction et de la consommation ouvrant un nouveau délai de rétractation.

En application des dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, toute modification substantielle du contrat nécessite une notification de l'acte qui la prévoit, cette notification faisant partir un nouveau délai de rétractation.

En l'espèce, il résulte des pièces produites au dossier que M. et Mme W... ont sollicité un délai supplémentaire à l'effet de justifier de l'obtention de leur prêt, délai que les consorts O... A... ont accepté, par lettre du 4 juillet 2016, de proroger jusqu'au 20 juillet suivant.

L'avenant à la promesse de vente du 8 avril 2016 signé par les parties le 5 août 2016 dispose, premièrement, que l'expiration de la durée de la promesse initialement fixée au 8 juillet 2016 est fixée au 15 octobre 2016, secondement que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt est supprimée et que si les bénéficiaires de la promesse décidaient finalement d'avoir quand même recours à un prêt, ils ne pourraient se prévaloir de la condition suspensive relative à l'article L313-41 du code de la consommation.

La condition suspensive d'obtention d'un prêt est une condition stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur qui peut donc y renoncer et la suppression de cette condition suspensive par l'avenant du 5 août 2016, qui ne concerne que les modalités de financement du bien, ne constitue pas une modification substantielle des termes de la promesse, les appelants précisant, sans être contredits, que les consorts W... ont sollicité eux-mêmes les modifications du contrat initial par écrit.

En conséquence le jugement sera infirmé et en ce qu'il a constaté l'anéantissement de la promesse de vente du 8 avril 2016 et de son avenant, a condamné M. A... et Mme O... à restituer à M. et Mme W... la somme de 45000 euros et ordonné au séquestre de libérer cette somme entre les mains de M. et Mme W....

Il convient, infirmant le jugement, de débouter les consorts W... de leur demande de nullité de l'avenant et de la promesse de vente du 8 avril 2016, de les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 45 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation initiale et capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1153 et suivants du code civil et de dire que le paiement de cette somme sera faite par levée du séquestre notarié au profit M. A... et de Mme O....

Il sera alloué à M. A... et Mme O... une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de l'avenant du 5 août 2016 pour défaut de signature de Mme W...,

Infirme le jugement entrepris pour le surplus,

Déboute M. et Mme W... de leur demande de nullité de l'avenant et de la promesse de vente du 8 avril 2016,

Condamne conjointement et solidairement M. et Mme W... au paiement de la somme de 45 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation initiale et capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1153 et suivants du code civil,

Dit que le paiement de cette somme sera faite par levée du séquestre notarié au profit M. A... et de Mme O... et par les époux W... pris conjointement et solidairement pour le surplus,

Condamne in solidum M. et Mme W... à payer à M. A... et Mme O... une somme de 3 000 euros en application des dispositons de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. et Mme W... aux dépens.

Le Greffier, Le Président,