Appellant v. Property Manager and Lease Drafter: Breach of Mandate and Causation in Unfit Property Claim

Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRET DU 10 JANVIER 2020

(no , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/12127 - No Portalis 35L7-V-B7D-CAEGO

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 10 mai 2019 -Cour d'appel de PARIS - RG no 17/14172

APPELANTE

SCI [...]

[...]

[...]

Représentée par Me Barbara LE BEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0624

INTIMÉES

SARL JMD IMMOBILIER

nosiret 310 161 435

[...]

[...]

Représentée par Me Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450

et par Me Marine COURTANT

SCI CHICH'IMMO

nosiret 429 908 395 00032

[...]

[...]

Représentée par Me Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B1177

et par Me Véronique SAHAGUIAN, avocat au barreau de Paris, toque : R122

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 14 novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude CRETON, Président

Mme Christine BARBEROT, Conseillère

Mme Monique CHAULET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine BARBEROT, conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN

ARRET :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Claude CRETON, Président et par Grégoire GROSPELLIER, greffier lors de la mise à disposition.

Vu l'arrêt de cette Cour du 25 janvier 2019 qui a :

- confirmé le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il avait :

. déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la SARL [...] à l'encontre de la SCI Chich'immo et de la SARL JMD immo en nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts au titre des frais de notaire, droits de mutation, intérêts et cotisations d'assurance échus pour la période antérieure au 20 avril 2010,

. déclaré recevable la demande de dommages-intérêts de la société [...] formée à l'encontre de la société Chich'immo et de la société JMD immobilier au titre des intérêts et cotisations d'assurance échus du 20 avril 2010 au 18 mars 2015 et de la perte de chance de réaliser une plus-value sur la revente du biens,

. débouté la société [...] de ces demandes,

. débouté la société Chich'immo de sa demande de restitution des loyers perçus par son acquéreur,

. déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts de la SARL [...] formée à l'encontre de la SARL JMD immobilier en qualité d'intermédiaire à la vente,

- infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré irrecevable comme prescrite la demande de dommages-intérêts de la société [...] formée à l'encontre de la société JMD immobilier en exécution du mandat de gestion,

- statuant à nouveau :

- déclaré recevable comme non prescrite l'action en responsabilité intentée par la SARL [...] à l'encontre de la SARL JMD immobilier en sa double qualité de rédacteur du bail à usage d'habitation par acte sous seing privé du 30 novembre 2011 et de gestionnaire du bien,

- débouté la société [...] de sa demande de dommages-intérêts formée contre la société JMD immobilier pour absence de diligence et de conseil sur l'opportunité d'un recours contre l'arrêté du 16 octobre 2014,

- avant dire droit :

- invité les parties à conclure sur la question de savoir si l'impropriété à l'habitation retenue par l'Administration ne résulterait pas de la désignation du bien énoncée dans le bail (deux pièces et non une pièce) et sur les conséquences éventuelles de ce fait sur la responsabilité invoquée du rédacteur de l'acte,

- pour ce faire, ordonné la réouverture des débats, révoqué la clôture, fixé la nouvelle clôture au 4 avril 2019 et l'audience des plaidoiries au jeudi 18 avril 2019 ;

Vu l'arrêt de cette Cour du 10 mai 2019 qui a sursis à statuer sur la réouverture des débats ordonnée le 25 janvier 2019 jusqu'à la décision de la Cour de cassation statuant sur le pouvoi formé par la société [...] contre l'arrêt du 25 janvier 2019 et ordonné le retrait de l'affaire du rôle de la Cour ;

Vu le rétablissement de l'affaire après que la société [...] se fût désistée du pourvoi précité ;

Vu les conclusions de la société [...] qui demande à la Cour de :

- vu les articles 1108, 1109, 110, 1134, 1135, 1147 ancien, 1240 du Code civil,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrite sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la société JMD immobilier en exécution du mandat de gestion,

- condamner la société JMD immobilier à lui payer la somme de 740 989,88 € au titre de la réparation du préjudice subi du fait des fautes commises dans le cadre de l'exécution du mandat de gestion et en qualité de rédacteur d'acte,

- condamner la société JMD immobilier à lui payer la somme de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus ;

Vu les dernières conclusions de la société JMD immobilier qui prie la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de la société [...] irrecevable comme prescrite et mal fondée pour le surplus, ainsi qu'en ce qu'il l'a condamnée au dépens et aux frais irrépétibles,

- à titre subsidiaire : débouter la société [...] de l'intégralité de ses prétentions,

- à titre très subsidiaire, ramener le préjudice de la société [...] à de plus justes proportions et condamner la société Chich'immo à la garantir, elle, intimée, des condamnations qui seraient mises à sa charge,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts et condamner la société [...] à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour prétentions abusives,

- y ajoutant, condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus ;

Vu les dernières conclusions de la société Chich'immo qui demande à la Cour de :

- vu, notamment, l'article 2224 du Code civil,

- déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de la société [...] relatives à la mise en cause de la responsabilité de la société JMD immobilier en sa qualité de rédacteur d'acte et de gestionnaire du bien au titre de la désignation du bien,

- vu, notamment, les articles 1134 ancien et 1147 ancien du Code civil :

- débouter la société [...] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la société [...] à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus ;

SUR CE, LA COUR

L'arrêt du 25 janvier 2019 ayant définitivement statué sur la recevabilité de l'action en responsabilité intentée par la société [...] à l'encontre de la société JMD immobilier en sa double qualité de rédacteur du bail et de gestionnaire de bien, les demandes des sociétés JMD immobilier et Chich'immo tendant à faire déclarer prescrite cette action sont irrecevables.

Les sociétés JMD immobilier et Chich'immo soutiennent que la pièce principale du logement est la chambre et non l'entrée/cuisine et que cette pièce principale comporte une fenêtre de toit donnant sur l'extérieur à ouverture/fermeture électrique et qu'elle est, ainsi, dotée d'un ouvrant donnant à l'air libre et d'un éclairement naturel, tandis que l'entrée/cuisine bénéficie d'un ouvrant donnant sur les parties communes, de sorte que le bien n'était pas impropre à l'habitation comme l'a retenu l'arrêté du 16 octobre 2014 dont les constatations auraient dû être contestées.

En l'état de ces éléments, la société [...], qui n'a informé son gérant ni de la lettre de la préfecture du 5 septembre 2014 invitant le propriétaire du local à formuler ses observations sur le rapport du service technique de l'habitat de la ville de Paris du 7 août 2014 ni de l'arrêté du 16 octobre 2014 pris en l'absence d'observation de l'intéressé, et n'a pas exercé de recours contre la décision de l'Administration, n'établit pas que la faute qu'elle impute à son mandant est à l'origine du préjudice dont elle se plaint.

Par suite, la société [...] doit être déboutée de son action en responsabilité exercée contre la société JMD immobilier.

La procédure intentée par la société [...] n'étant pas abusive les demandes de dommages-intérêts de ce chef doivent être rejetées.

L'équité ne commande pas qu'il soit fait application en la cause de l'article 700 du Code de procédure civile.

La société [...], qui succombe en la plus grande partie de ses prétentions, supportera les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

Vidant la partie avant dire droit de son arrêt du 25 janvier 2019 :

DÉCLARE irrecevables les demandes de la SARL JMD immobilier et de la SCI Chich'immo tendant à faire déclarer prescrite l'action en responsabilité intentée par la SCI [...] à l'encontre de la société JMD immobilier en sa double qualité de rédacteur de bail et de gestionnaire de bien ;

DÉBOUTE la SCI [...] de son action en responsabilité exercée contre la SARL JMD immobilier ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la SCI [...] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,