Real Estate Sale Promise Indemnity: Receivership vs. Substituting Company Liability

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRET DU 10 JANVIER 2020

(no , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/06056 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5KRI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG no 16/00454

APPELANTES

SAS SOLATOL IMMOBILIER

[...]

[...]

No SIRET : 518 88 1 3 96

SAS GFB

[...]

[...]

No SIRET : 794 60 1 3 28

représentés par Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMES

Monsieur J... Q...

[...]

[...]

né le [...] à LA ROCHE SUR YON (85000)

Madame L... H... épouse Q...

[...]

[...]

née le [...] à PANTIN (93500)

représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

et par Me Estelle GARNIER de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN702

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique CHAULET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Christine BARBEROT, conseillère

Mme Monique CHAULET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, greffier lors de la mise à disposition.

Suivant promesse unilatérale de vente du 30 mai 2014 reçue par Me K..., notaire, M. J... Q... et Mme L... H... épouse Q... se sont engagés à vendre à la SAS Solatol Immobilier un bien immobilier situé [...] ) moyennant un prix de 752 000,00 euros sous la condition suspensive notamment d'obtention d'un permis de construire valant permis de démolir purgé de tous recours des tiers et tout retrait administratif, l'acte fixant une indemnité d'immobilisation de 37 600 euros.

Un avenant à cette promesse passé devant le même notaire le 18 septembre 2014 a reporté sa date d'expiration au 30 octobre 2015, diminué le prix de vente à 700 000 euros et l'indemnité d'immobilisation à 35 000 euros.

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2014, la SAS Solatol Immobilier s'est substituée à la SAS GFB.

La demande de permis de construire a été déposée à la mairie de Brétigny sur Orge le 31 décembre 2014 et par courriel de son notaire en date du 1er juin 2015, la SAS GFB indiquait à Me K... qu'elle ne pouvait donner suite à la vente, n'ayant pas obtenu le permis de construire et en raison de la conjoncture économique qui, en tout état de cause, n'aurait pas permis la réalisation de la vente.

M. et Mme Q... ont fait assigner la SAS Solatol Immobilier et la SAS GFB devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau en paiement de l'indemnité d'immobilisation qui, par jugement du 7 février 2018, a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Solatol Immobilier, condamné solidairement la SAS Solatol Immobilier et la SAS GFB à payer à M. et Mme Q... la somme de 35 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, condamné in solidum la SAS Solatol Immobilier et la SAS GFB à payer à M. et Mme Q... une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance et a rejeté les demandes de la SAS Solatol Immobilier et de la SAS GFB sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS Solatol Immobilier et la SAS GFB ont interjeté appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions, elles sollicitent :

. l'infirmation du jugement,

. vu le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 5 janvier 2015 rendu par le tribunal de commerce de Melun, de déclarer l'action à l'encontre de la société Solatol Immobilier irrecevable,

. de débouter les époux Q... de leurs demandes,

. de condamner solidairement les époux Q... au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

. de les condamner solidairement aux dépens;

Par leurs dernières conclusions, M. et Mme Q... demandent :

. de déclarer les sociétés Solatol Immobilier et GFB irrecevables et mal fondées en leur appel,

. de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

. de condamner les sociétés Solatol Immobilier et GFB à leur payer une indemnité complémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. de condamner les sociétés Solatol Immobilier et GFB aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés par Me Bellichach, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 31 octobre 2019.

SUR CE

-sur l'irrecevabilité des demandes telles que dirigées à l'encontre de la SAS Solatol Immobilier :

Les sociétés appelantes soutiennent que les demandes formées à l'encontre de la société Solatol Immobilier sont irrecevables au motif que l'assignation a été délivrée le 15 avril 2016 soit postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, de sorte qu'il n'existait aucune instance en cours au jour d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire et qu'en application des dispositions de l'article L622-21 du code de commerce la demande est irrecevable; elles font valoir en outre que la créance, antérieure à la procédure d'ouverture du redressement judiciaire, n'a pas fait l'objet d'une déclaration de créance, qu'elle est donc inopposable dans le cadre du plan et que le plan de redressement est en cours d'exécution.

M. et Mme Q... font valoir que la créance n'est pas antérieure au jugement d'ouverture

de la procédure de redressement judiciaire, que le droit à indemnisation est né le [...] , date à laquelle ils ont constaté que la société GFB avait été défaillante dans ses obligations, qu'il est donc postérieur au jugement d'ouverture, qu'enfin la société Solatol Immobilier a fait l'objet d'un plan de continuation en date du 7 décembre 2015 et qu'elle n'est plus en redressement judiciaire, celui-ci ayant été clôturée le 28 novembre 2016.

Il résulte du Kbis de la société Solatol Immobilier que le tribunal de commerce de Melun, par jugement du 5 janvier 2015, a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de cette société fixant la date de cassation des paiements au 1er juin 2014, que la période d'observation a été prolongée jusqu'au 6 janvier 2016 par jugement du 8 juin 2015 et qu'un plan de redressement sur 10 ans a été arrêté par jugement du 7 décembre 2015, la phase de procédure de redressement judiciaire ayant été clôturée par ordonnance du président du tribunal de commerce de Melun du 28 novembre 2016.

Aux termes des dispositions de l'article L622-21 du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L.622-17 et tendant notamment à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.

Les dispositions de l'article L.622-17 I concernent les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ce qui ne s'applique pas à la créance alléguée par M. et Mme Q....

L'article L.622-24 du code de commerce dispose qu'à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat et que la déclaration des créances doit être faite alors même qu'elles ne sont pas établies par un titre.

L'article L.622-26 du même code dispose, en son alinéa 2, que les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus à l'article L.624-24 sont inopposables au débiteur pendant l'exécution du plan et après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidés par le tribunal ont été tenus.

La recevabilité de la demande s'apprécie à la date à laquelle elle est formée soit à la date de l'assignation et non à la date à laquelle le juge statue.

En l'espèce l'assignation devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau a été délivrée à la société Solatol le 15 avril 2016 soit postérieurement au jugement du tribunal de commerce de Melun du 7 décembre 2015 adoptant le plan de redressement de la société mais avant le prononcé de l'ordonnance du président du tribunal de commerce de Melun du 28 novembre 2016 qui a clôturé la phase de procédure de redressement judiciaire.

La créance alléguée trouve son origine dans la promesse unilatérale de vente du 30 mai 2014 et son avenant du 18 octobre 2014 et repose donc sur un principe de créance né antérieurement à la date d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

En application des dispositions du code de commerce susvisées, M. et Mme Q... n'étaient plus recevables, à la date de l'assignation, à former une demande de condamnation solidaire de la société Solatol Immobilier au paiement de l'indemnité d'immobilisation et il leur appartenait de déclarer leur créance conformément aux dispositions de l'article L.622-24 du code de commerce, ce qui n'a pas été fait en l'espèce.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef ainsi qu'en ce qu'il a prononcé une condamnation in solidum de la société Solatol Immobilier au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et des dépens.

-sur l'indemnité d'immobilisation :

Aux termes de l'article 1178 du code civil dans sa version applicable à l'espèce, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.

En l'espèce, la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire portait, aux termes de l'avenant du 18 septembre 2014, sur la construction de 19 lots d'habitation et leurs accessoires d'une surface de plancher de 1600 m² minimum.

Les sociétés appelantes produisent le courrier adressé par la mairie de Brétigny-sur-Orge le 23 janvier 2015, suite au dépôt du permis de construire, informant la société GFB que le délai d'instruction ne courrait pas car le dossier adressé à ses services est incomplet, et liste les pièces manquantes à savoir :

. un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans son environnement,

. le formulaire attestant la prise en compte de la réglementation thermique,

. la photographie des documents à démolir,

. la signature de la déclaration nécessaire au calcul des impositions,

. l'indication des emprises du projet et de la pente de la rampe menant au sous-sol.

Ce document comportait également un rappel des réglementations applicables dans le cadre du PLU relatives notamment à la marge de retrait des constructions de l'alignement et à la hauteur des clôtures et indiquait à la société qu'elle avait trois mois pour compléter son dossier.

Par lettre du 23 avril 2015, la société GFB a demandé le retrait de la demande de permis.

Par courrier du 19 mai 2015, l'adjoint au maire chargé de l'urbanisme de Brétigny- sur- Orge informait la société GFB de la décision tacite de rejet intervenue le 25 avril 2015 en raison du défaut de production, par la société, des pièces demandées; il est précisé dans ce courrier que la demande d'annulation n'étant parvenue à la mairie que le 28 avril, elle ne pouvait être prise en compte.

La société produit une attestation de M. N... C..., gérant de la société ADN Architecture, qui n'est pas conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile et qui sera donc écartée, conformément à la demande de M. et Mme Q....

Les documents produits par les sociétés Solatol Immobilier et GFB ne démontrent pas que la société GFB n'aurait pas pu obtenir, comme elle le soutient, un permis de construire pour 19 logements et une surface minimum de 1600 m² tel que cela est prévu dans la promesse de vente.

Il appartient aux sociétés appelantes de démontrer, comme elles l'invoquent, que l'application des règles figurant dans le PLU ne permettait pas la réalisation du projet de construction prévu dans l'avenant, ce qu'elles ne font pas en l'espèce.

Il est donc établi que la non-réalisation de la condition suspensive est imputable à la société GFB du fait de sa défaillance dans l'envoi des pièces complémentaires sollicitées et le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. et Mme Q... l'indemnité d'immobilisation prévu à l'avenant du 18 septembre 2014 soit la somme de 35 000 euros.

-Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'équité commande de condamner la société GFB à payer à M. et Mme Q... une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Fontainebleau du 7 février 2018,

Déclare irrecevable la demande de condamnation formée par M. et Mme Q... à l'encontre de la société SAS Solatol Immobilier au titre de l'indemnité d'immobilisation,

Dit n'y avoir lieu à prononcer à l'encontre de la société SAS Solatol Immobilier une condamnation in solidum avec GFB au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens de l'instance,

Confirme le jugement pour le surplus,

Condamne la société GFB à payer à M. et Mme Q... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Condamne la société GFB aux dépens qui pourront être recouvrés par Me Bellichach, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier,

Le Président,