Property Ownership Dispute Over Dividing Wall

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 10 septembre 2020

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10293 F-D

Pourvoi n° S 19-18.537

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020

1°/ M. B... H...,

2°/ Mme Q... K..., épouse H...,

tous deux domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° S 19-18.537 contre l'arrêt rendu le 7 mai 2019 par la cour d'appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. X... U...,

2°/ à Mme M... C..., épouse U...,

tous deux domiciliés [...] ,

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme H..., de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. et Mme U..., et après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme H... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme H... et le condamne à payer à M. et Mme U... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme H...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté que le mur qui séparait les propriétés cadastrées section [...] et [...] , lieudit « [...] » appartenait aux époux U..., d'AVOIR condamné solidairement les époux H... à retirer les piquets, le grillage et le portail fixé sur le mur appartenant aux époux U... et à remettre l'angle de ce mur dans son état initial, dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt, délai à l'issu duquel commencerait à courir, pendant six mois, une astreinte de cinquante euros par jour de retard et d'AVOIR condamné solidairement les époux H... à démolir le décrochement dans le mur pignon ;

AUX MOTIFS QU'au cours de ses opérations, l'expert judiciaire a relevé d'une part que sur le plan établi en 1954, la façade avant du fonds appartenant aux époux U... avait une longueur de 13,65 mètres, alors que sur le terrain cette longueur était de 13,69 mètres, d'autre part que sur le plan, la façade avant du fonds appartenant aux époux H... avait une longueur de 11,15 mètres, alors que sur le terrain, cette longueur était de 11,04 mètres ; que les appelants en tirent la conséquence que la façade avant de leur fonds a perdu 11 centimètres, et que cette perte est la conséquence de l'empiétement que les époux U..., ou leurs auteurs, ont effectué en construisant un mur qui, par le jeu de l'accession, doit être réputé leur appartenir ; que, toutefois, il résulte des constatations faites par l'expert judiciaire que les surfaces que recouvrent le fonds appartenant aux époux U... et celui appartenant aux époux H... sont différentes selon que l'on se reporte au plan initial du mois de mai 1954, au plan modifié du mois de novembre 1954, aux titres de propriété ou encore à la réalité du terrain en 2012 :

Plan mai 1954

Plan nov.

1954

Titre de propriété

Situation

2012

U...

5 ares 10 cent,

5 ares 59

cent.

5 ares 46

centiares

5 ares 56

cent.

H...

5 ares 17 cent.

4 ares 64

cent,

4 ares 57

centiares

4 ares 64

cent.

QU'ainsi, contrairement à ce que prétendent les époux H..., leur fonds n'a été amputé d'aucune surface par rapport au plan de 1954 puisque, en réalité, la surface de leur fonds en 2012 est la même que celle qui figure sur le plan modifié du mois de novembre 1954, soit 4 ares 64 centiares, et supérieure à celle mentionnée dans leur titre de propriété, soit 4 ares 57 centiares ; que, par ailleurs, alors que selon le plan de bornage dressé, le 7 septembre 2009, par M. Y... B... T..., géomètre-expert, afin de rétablir les limites de propriété des parcelles cadastrées section [...] et [...] conformément aux cotes du "Lotissement des Aisances" telles que les avait fixées, le 3 novembre 1954, M.

L... D..., géomètre-expert à Longwy, le mur séparant les deux fonds a été construit entièrement sur le fonds appartenant aux époux U..., M. J... a confirmé cette position en précisant que ce mur avait été érigé de façon continue autour de la propriété U..., et qu'une approche des surfaces respectives des propriétés, ainsi que leur comparaison avec les surfaces issues du plan de référence ne révélait aucune discordance sensible sur une propriété au détriment de l'autre ; qu'en outre, M. M... P..., qui a vendu aux époux H..., le 5 mars 1985, le fonds qu'il avait lui-même acquis, par acte du 26 janvier 1956, avant d'y faire édifier une maison d'habitation, atteste que le mur litigieux appartenait à M.

I... G..., lequel a vendu, par acte du 6 janvier 1989, le fonds appartenant aujourd'hui aux époux U... ; que ceux-ci ont également, sans aucune opposition des époux H..., effectué sur ce mur un acte de propriété en le faisant recouvrir, sur toute sa longueur, par des éléments préfabriqués rappelant l'aspect de la pierre, ainsi que cela résulte du devis établi le 11 mars 2003, par la société Batisam, et de la facture qu'il ont acquittée le 2 décembre suivant ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que M. et Mme U... étaient propriétaires du mur séparant leur fonds de celui de M. et Mme H..., et condamné ceux-ci sous astreinte à retirer les piquets, le grillage et le portail fixés sur ce mur ; qu'il le sera également en ce qu'il a condamné sous astreinte M. et Mme H...

à supprimer le décrochement qu'ils ont réalisé, et qui empiète sur ce mur, ainsi que le démontre la photographie n°3 annexée au rapport d'expertise ; que les modalités de cette astreinte seront toutefois modifiées dans le dispositif ci-après ; que, contrairement à qu'a décidé le tribunal, les photographies annexées au constat d'huissier du 22 septembre 2009, révèlent qu'en fixant un nouveau portail sur le mur appartenant aux époux U..., M. et Mme H... ont dégradé l'angle de ce mur et le crépis le revêtant ; qu'ils seront également condamnés sous astreinte à remettre l'angle de ce mur dans son état initial ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE sur la revendication de la propriété du muret séparant les propriétés ; que l'action en revendication est celle qu'exerce le propriétaire contre le tiers qui détient indûment son bien et refuse de le restituer en contestant son droit ; que cette action tend à la reconnaissance d'un droit de propriété et qui a pour but la restitution du bien ; qu'en l'espèce, il ressort des débats que chacune des parties s'estime unique propriétaire du muret qui sépare leurs propriétés respectives ; qu'il ressort du rapport de bornage établi par Monsieur J... le 23 octobre 2012 que le mur séparant les propriétés cadastrées [...] et [...] est intégralement situé sur la parcelle appartenant aux époux U... ; qu'or, Monsieur et Madame H... contestent le plan établi par Monsieur J... en ce qu'ils estiment que leur propriété a été amputée par empiétement par les époux U... de 13 à 17 cm et que ces différences constatées par l'expert, si minimes soient-elles, doivent être qualifiées d'empiétement au motif que le droit de propriété est un droit constitutionnel ; qu'ils s' estiment donc bien fondés à revendiquer la propriété du muret séparant les propriétés ; qu'après avoir reconnu qu'il existait des différences entre le plan initial de novembre 1954 et la réalité de 2012, l'expert a précisé que celles-ci concernaient de nombreux lots et que rien ne permettait d'affirmer et de caractériser un empiétement de la propriété U... sur la propriété H... ; qu'il ressort du rapport d'expertise qu'après calcul des surfaces respectives de chacune des propriétés, celles-ci s'établissent à 5a 56ca pour la propriété U... et 4a 64ca pour la propriété H... ; que, dès lors, la surface de la propriété H... calculée par l'expert est exactement la même que celle retenue dans le plan de novembre 1954 alors même que pour le calcul de ces surfaces, l'expert a intégré le mur à la propriété U... ; que, par ailleurs, il apparaît que les écarts de côtes entre le plan modifié de novembre 1954 et la situation actuelle ne sont pas dus à un empiétement d'une propriété sur l'autre mais a un problème de mesures ; qu'en effet, initialement la longueur cumulée des lots 1l et 12 (propriétés U... et H...) s'établissait à 25,75 mètres alors qu'en 2012, elle était mesurée à 25,50 mètres sans qu'aucune modification substantielle des terrains ne justifie cette différence de mesure ; que, dès lors, il apparaît que les écarts de mesures ne permettent pas de constater que les époux U... ont empiété sur la propriété des époux H..., d'autant plus que Monsieur M...

P..., propriétaire précédant les époux H..., a attesté que le mur litigieux appartenait à son voisin, Monsieur G..., lequel a vendu son immeuble aux époux U... en 1989 ; que, si les époux H... sont propriétaires de leur parcelle depuis 1985, ceux-ci ne peuvent valablement invoquer la prescription acquisitive ; qu'en effet, ils ne rapportent pas la preuve qu'ils se soient comportés comme les propriétaires de ce muret pendant plus de trente ans, le délai de prescription acquisitive ayant été interrompu par les contestations élevées par les époux U... dans l'assignation délivrée devant le tribunal d'instance le 8 avril 2010 ; que, par conséquent, il y a lieu de constater, conformément au plan établi par Monsieur J... le 23 octobre 2012, que le mur qui sépare les deux propriétés appartient à Monsieur et Madame U... ; que, sur la demande de retrait des piquets, du grillage et du portail ; qu'en application de l'article 545 du Code civil, les époux U... sont bien fondés à solliciter le retrait des piquets, grillage et portail installés sur le mur leur appartenant (

) ; que, sur la demande de démolition par les époux H... du mur construit dans les années 1990-1991 ; qu'il résulte de la proposition de plan établie par Monsieur J... que la limite séparative des propriétés des époux U... et des époux H... intègre le décrochement de 9 cm entre les points D et C sur le plan établi le 23 octobre 2012 ; que, si dans un premier temps, les époux U... concluent à l'homologation du rapport d'expertise, force est de constater que dans leurs dernières conclusions ils entendent voir les époux H... condamnés à démolir sous astreinte l'extension qui empiète de 9 cm sur leur propriété, que, dès lors, contrairement à ce qu'indique l'expert dans son rapport pour justifier le décrochage de la limite séparative de 9 cm sur le terrain des époux U..., aucun élément versé aux débats ne permet d'affirmer que les époux U... ont abandonné aux époux H... leur droit de propriété sur une longueur de 3 mètres et une largeur de 9 cm correspondant à l'extension construite par les époux H... ; qu'en application de l'article 545 du Code civil, les époux U... sont bien fondés à solliciter la démolition du décrochement dans le mur pignon, photographie 3 annexe b/c du rapport de Monsieur J... ;

ALORS QUE tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque contraire ; qu'en jugeant, pour condamner les époux H... à araser un décrochement de neuf centimètres, à supprimer des piquets, un grillage et un portail fixés sur le mur litigieux, qu'il appartenait aux époux U..., tandis qu'elle constatait elle-même qu'il séparait leurs fonds (arrêt, p. 5, dern. al., p. 6, al. 2), ce dont il résultait qu'il devait être présumé mitoyen, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, ce faisant, violé l'article 653 du code civil.