Co-Ownership Resolutions Restricting Lot Use Annulled for Lack of Unanimity

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 9 juillet 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 396 F-D

Pourvoi n° P 19-18.879

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020

Le syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic le cabinet Montfort et Bon, domicilié [...] , a formé le pourvoi n° P 19-18.879 contre l'arrêt rendu le 30 janvier 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme U... M..., veuve E..., domiciliée [...] ,

2°/ à Mme Q... E..., épouse W..., domiciliée [...] ,

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de Mme U... E... et de Mme Q... W..., après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présens M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 janvier 2019), Mme M... épouse E... et Mme E... épouse W..., respectivement usufruitière et nue-propriétaire, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, de quatre lots à usage commercial, donnés à bail à la société Carrefour proximité France, qui y exploite un magasin, ont assigné le syndicat des copropriétaires du [...] en annulation de deux décisions prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2012.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2.Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors :

« 1°/ que la décision prise par l'assemblée générale de donner mandat au syndic afin qu'il négocie, avec l'un des copropriétaires, un protocole d'accord encadrant l'usage de ses parties privatives et des parties communes, n'impose aucune restriction aux droits dudit copropriétaire, qui reste libre de négocier, accepter ou refuser ce protocole, et peut donc être adoptée à la majorité des voix ; qu'en énonçant, pour annuler la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012, que cette résolution visait à empêcher indirectement les consorts E... de pouvoir opérer dans l'avenir un changement d'affectation de leurs lots dans l'immeuble et qu'elle aurait donc dû être adoptée à l'unanimité, après avoir pourtant constaté qu'en adoptant la résolution n° 1, l'assemblée générale avait seulement donné mandat au syndic afin qu'il présente à la société Carrefour Express, ou tout autre preneur, et à Mme E..., propriétaire des lots [...], [...], [...] et [...], un protocole d'accord, qu'il négocie avec eux, et en concertation avec le conseil syndical, les termes de ce protocole, qu'il le signe au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires et qu'il procède à sa publication auprès du service des hypothèses, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que cette dernière, qui restait libre de refuser de signer ce protocole, ne se voyait imposer aucune restriction à ses droits de sorte que la résolution pouvait être adoptée à la majorité des voix, violant, ainsi, les articles 24 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction applicable au litige ;

2°/ qu'en toute hypothèse ne constitue pas une restriction au droit du copropriétaire bailleur de modifier l'affectation de son lot la clause stipulée dans un protocole d'accord imposant au preneur à bail de respecter la destination des parties privatives telle que prévue dans le règlement de copropriété ; qu'en énonçant, pour annuler la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012, que cette résolution ne visait pas seulement à reprendre et expliciter les stipulations initiales du règlement de copropriété quant à la destination des lots mais à empêcher indirectement les consorts E... de pouvoir opérer dans l'avenir un changement d'affectation de leurs lots, après avoir pourtant constaté qu'aux termes du protocole d'accord seul le preneur à bail s'engageait à ne pas porter atteinte directement ou indirectement à la destination et/ou à l'usage des lots tel qu'indiqué au règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que cette stipulation, qui n'engageait que le preneur à bail, ne privait pas le copropriétaire bailleur de son droit de modifier l'affectation de ses lots, violant, ainsi, les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble les articles 24 et 26 de cette même loi, dans leur rédaction application au litige ;

3°/ que ne constitue pas une restriction au droit du copropriétaire de modifier l'affectation de son lot la décision de l'assemblée générale qui ratifie les modalités d'exploitations des locaux commerciaux imposant au preneur à bail de respecter la destination des parties privatives telle que prévue au règlement de copropriété ; qu'en énonçant, pour annuler la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012 qui ratifiait les nouvelles modalités d'exploitation lesquelles prévoyaient que l'exploitant du local commercial était tenu de ne pas dénaturer ou porter atteinte à la destination et/ou à l'usage des lots tels qu'indiqué au règlement de copropriété, que cette résolution ne visait pas seulement à rappeler et encadrer les stipulations initiales du règlement de copropriété quant à la destination des lots mais à empêcher indirectement les consorts E... de pouvoir opérer dans l'avenir un changement d'affectation de leurs lots, la cour d'appel, des constatations de laquelle il résultait pourtant que ces derniers qui n'étaient pas visés par la stipulation litigieuse restaient libres, en qualité de copropriétaires bailleurs, de modifier l'affectation de leurs lots, a violé les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble les articles 24 et 26 de cette même loi, dans leur rédaction application au litige. »

Réponse de la Cour

3. Il ne résulte pas de la motivation de l'arrêt que la cour d'appel a constaté que le protocole imposait au seul preneur à bail de respecter la destination des parties privatives telle que prévue au règlement de copropriété.

4. Ayant souverainement retenu que la décision n° 1 et la décision n° 2, qui renvoyait expressément à un document intitulé "modalités d'exploitation des locaux commerciaux", destiné à être annexé au règlement de copropriété, ne visaient pas seulement à reprendre et expliciter les dispositions initiales du règlement de copropriété quant à la destination des lots, mais à empêcher indirectement les propriétaires de lots à usage commercial, dont les consorts E..., d'opérer dans l'avenir un changement d'affection de leurs lots dans cet immeuble, dont l'usage demeurait pourtant mixte en vertu du règlement de copropriété, la cour d'appel a pu en déduire que ces résolutions, qui, en violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, n'avaient pas été adoptées à l'unanimité, devaient être annulées.

5. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [...] et le condamne à payer à Mme M..., épouse E... et Mme E..., épouse W... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du [...] .

Le syndicat des copropriétaires SDC du [...] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé les résolutions n° 1 et 2 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012 ;

AUX MOTIFS QUE sur les demandes en annulation des résolutions nº 1 et 2 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012 ; que sur la résolution n ° 1 ;

qu'aux termes de l'article 26, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 : "l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété" ; que s''agissant de la résolution nº 1 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012, les consorts E... ne sollicitent plus devant la cour l'annulation de cette résolution pour abus de majorité, mais pour rupture d'égalité entre les copropriétaires et pour violation des dispositions de l'article 26 alinéa 3 la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en l'espèce, la résolution nº 1 (pièce nº 4 des consorts E...) (p. 3) : "Donne mandat au syndic le Cabinet R... pour : 1º) présenter à Carrefour Express, ou tout autre preneur, et au propriétaire des lots [...], [...], [...] et 122 Mme E... le projet de protocole ci-joint, l'accepter et le signer au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires ; 2º) pour le cas où Carrefour Express, ou tout autre preneur, et /ou Mme E... souhaiterait négocier les termes du protocole, négocier avec eux et en concertation avec le conseil syndical le projet de protocole joint ci-après, accepter et signer la version définitive, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires ; 3º) faire procéder à la publication dudit protocole auprès du service des hypothèques fin qu'il soit annexé au règlement de copropriété" ; que cette résolution renvoie expressément au projet de protocole annexé au procès-verbal de l'assemblée générale du 17 octobre 2012, selon lequel la société Carrefour ou tout autre preneur reconnaît que "[...] l'immeuble du [...] était composé de bâtiments au caractère principal d'habitation dans les conditions dites bourgeoises et que le locataire des concluantes s'engageaient expressément et irrévocablement à maintenir cette destination" (article 1er du protocole) [...] et que "[...] la société Carrefour ou tout autre preneur s'engageait expressément et irrévocablement à ne pas dénaturer ou porter atteinte directement ou indirectement de quelque façon que ce soit à la destination et / ou l'usage des lots tel qu'indiqué au règlement de copropriété et notamment les lots identifiés comme réserve ou chambre, étant rappelé que la société Carrefour ou tout autre preneur devait accepter que la réserve s'entende du lieu de stockage exclusivement et non d'un vestiaire ou d'un lieu de cuisson ou réchauffage de plats par exemple, de même que pour la chambre (nº 122) qui devait rester à usage exclusif d'habitation, et ne peut en aucun cas servir à l'activité commerciale ou d'annexe à l'activité commerciale" (articles 1er et 4 du protocole) ; que par un jugement du 29 4 janvier 2015, confirmé par l'arrêt du 28 juin 2017 (RG nº 15/4003) (pièce nº 8 des consorts E...) devenu irrévocable (décision de non admission du pourvoi nº H 17-24.178) (pièce nº 9 des consorts E...), le tribunal de grande instance de Paris a annulé la résolution nº 25-1 de l'assemblée générale du 20 juin 2014 du syndicat des copropriétaires du [...] ), par laquelle l'assemblée générale avait décidé 'de supprimer dans le règlement de copropriété la mention immeuble à usage mixte qui sera remplacée par immeuble à usage principalement d'habitation bourgeoise, et pour les lots [...] et [...] à usage commercial, tel que défini dans le règlement de copropriété. [....]" aux motifs que lorsque l'immeuble est à destination mixte les copropriétaires peuvent, par principe, changer l'affectation d'un lot d'habitation ou d'un local annexe (cave garage réserve grenier...) pour le transformer en local commercial ou en annexe d'un local commercial principal (pièce nº 7 des consorts E...) ; que la résolution querellée nº 1, ne vise pas seulement à reprendre et expliciter les dispositions initiales du règlement de copropriété quant à la destination des lots, mais bien à empêcher indirectement les propriétaires de lots à usage commercial, dont les consorts E..., de pouvoir opérer dans l'avenir un changement d'affection de leurs lots dans cet immeuble, dont l'usage demeure pourtant mixte en vertu du règlement de copropriété, en violation de l'article 26, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette résolution, qui n'a pas été adoptée à l'unanimité des copropriétaires, puisque Mme U...

E... et Mme W... ont voté contre (pièce nº 4 des consorts E... et pièce nº 38 du syndicat), doit donc être annulée sur le fondement de l'article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le jugement doit donc être réformé sur ce point ; que la résolution nº 1 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012 doit être annulée ; que sur la résolution nº2 ; que s'agissant de la résolution nº 2 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012, les consorts E... sollicitent devant la cour l'annulation de cette résolution tant pour rupture d'égalité entre les copropriétaires que pour violation des dispositions de l'article 26 alinéa 3 la loi du des consorts E...), l'assemblée générale des copropriétaires "[...] ratifie les modalités d'exploitation des locaux commerciaux jointes à la convocation d'assemblée générale comportant modification au règlement de copropriété quant aux modalités d'exploitation des locaux commerciaux et le respect des parties communes et de la destination de l'immeuble.

L'assemblée donne mandat au syndic pour faire procéder à la publication de celles-ci qui constitueront une annexe au règlement de copropriété" ; qu'or, cette résolution renvoie expressément à un document intitulé "modalités d'exploitation des locaux commerciaux" qui doit être annexé au règlement de copropriété ; que pour les mêmes motifs que ceux déjà retenus à propos de l'annulation de la résolution nº 1, il apparaît que la résolution querellée nº 2 ne vise pas seulement à rappeler et encadrer les dispositions initiales du règlement de copropriété quant à la destination des lots, mais bien à empêcher indirectement les propriétaires de lots à usage commercial, dont les consorts E..., de pouvoir opérer dans l'avenir un changement d'affection de leurs lots dans cet immeuble, dont l'usage demeure pourtant mixte en vertu du règlement de copropriété, en violation de l'article 26, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette résolution, qui n'a pas été adoptée à l'unanimité des copropriétaires puisque Mme U...

E... et Mme W... ont voté contre (pièce nº 4 des consorts E... et pièce nº 38 du syndicat), doit être annulée sur le fondement de l'article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le jugement doit donc être réformé sur ce point ; que la résolution nº 2 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012 doit être annulée ;

1°) ALORS QUE la décision prise par l'assemblée générale de donner mandat au syndic afin qu'il négocie, avec l'un des copropriétaires, un protocole d'accord encadrant l'usage de ses parties privatives et des parties communes, n'impose aucune restriction aux droits dudit copropriétaire, qui reste libre de négocier, accepter ou refuser ce protocole, et peut donc être adoptée à la majorité des voix ; qu'en énonçant, pour annuler la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012, que cette résolution visait à empêcher indirectement les consorts E... de pouvoir opérer dans l'avenir un changement d'affectation de leurs lots dans l'immeuble et qu'elle aurait donc dû être adoptée à l'unanimité, après avoir pourtant constaté qu'en adoptant la résolution n° 1, l'assemblée générale avait seulement donné mandat au syndic afin qu'il présente à la société Carrefour Express, ou tout autre preneur, et à Mme E..., propriétaire des lots [...], [...], [...] et [...], un protocole d'accord, qu'il négocie avec eux, et en concertation avec le conseil syndical, les termes de ce protocole, qu'il le signe au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires et qu'il procède à sa publication auprès du service des hypothèses, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que cette dernière, qui restait libre de refuser de signer ce protocole, ne se voyait imposer aucune restriction à ses droits de sorte que la résolution pouvait être adoptée à la majorité des voix, violant, ainsi, les articles 24 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction applicable au litige ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse ne constitue pas une restriction au droit du copropriétaire bailleur de modifier l'affectation de son lot la clause stipulée dans un protocole d'accord imposant au preneur à bail de respecter la destination des parties privatives telle que prévue dans le règlement de copropriété ; qu'en énonçant, pour annuler la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012, que cette résolution ne visait pas seulement à reprendre et expliciter les stipulations initiales du règlement de copropriété quant à la destination des lots mais à empêcher indirectement les consorts E... de pouvoir opérer dans l'avenir un changement d'affectation de leurs lots, après avoir pourtant constaté qu'aux termes du protocole d'accord seul le preneur à bail s'engageait à ne pas porter atteinte directement ou indirectement à la destination et/ou à l'usage des lots tel qu'indiqué au règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que cette stipulation, qui n'engageait que le preneur à bail, ne privait pas le copropriétaire bailleur de son droit de modifier l'affectation de ses lots, violant, ainsi, les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble les articles 24 et 26 de cette même loi, dans leur rédaction application au litige ;

3°) ALORS QUE ne constitue pas une restriction au droit du copropriétaire de modifier l'affectation de son lot la décision de l'assemblée générale qui ratifie les modalités d'exploitations des locaux commerciaux imposant au preneur à bail de respecter la destination des parties privatives telle que prévue au règlement de copropriété ; qu'en énonçant, pour annuler la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 17 octobre 2012 qui ratifiait les nouvelles modalités d'exploitation lesquelles prévoyaient que l'exploitant du local commercial était tenu de ne pas dénaturer ou porter atteinte à la destination et/ou à l'usage des lots tels qu'indiqué au règlement de copropriété, que cette résolution ne visait pas seulement à rappeler et encadrer les stipulations initiales du règlement de copropriété quant à la destination des lots mais à empêcher indirectement les consorts E... de pouvoir opérer dans l'avenir un changement d'affectation de leurs lots, la cour d'appel, des constatations de laquelle il résultait pourtant que ces derniers qui n'étaient pas visés par la stipulation litigieuse restaient libres, en qualité de copropriétaires bailleurs, de modifier l'affectation de leurs lots, a violé les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble les articles 24 et 26 de cette même loi, dans leur rédaction application au litige.