Supreme Court Overturns Consumer Credit Application in Real Estate Loan Dispute

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

CM

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 20 mai 2020

Cassation partielle

Mme BATUT, président

Arrêt n° 336 F-D

Pourvoi n° A 19-10.403

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2020

La société Crédit immobilier de France développement, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société Banque patrimoine immobilier, a formé le pourvoi n° A 19-10.403 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2018 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme I... D..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Serrier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de la société Crédit immobilier de France développement, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de Mme D..., et après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Serrier, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 20 novembre 2018), suivant acte authentique du 20 juillet 2004, la société Banque patrimoine et immobilier, aux droits de laquelle se trouve la société Crédit immobilier de France développement (la banque), a consenti à Mme D... (l'emprunteur) un prêt destiné à financer l'acquisition d'un bien immobilier en vue de sa location meublée.

2. A la suite d'impayés, la banque s'est prévalue de la déchéance du terme le 9 octobre 2009 et, par acte du 16 juillet 2010, a assigné en paiement l'emprunteur. Celui-ci a opposé, reconventionnellement, la prescription de l'action de la banque et sollicité que celle-ci soit déchue de son droit aux intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. La banque fait grief à l'arrêt de prononcer la déchéance du droit aux intérêts et de limiter à 138 334,34 euros le montant de la condamnation de l'emprunteur, alors « que les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier ne sont pas applicables aux prêts destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, acquièrent et mettent un bien immobilier en location sous le statut de loueur en meublé professionnel ; que, pour retenir l'application du code de la consommation, la cour d'appel se borne à relever que l'immatriculation de l'emprunteur au registre du commerce et des sociétés est postérieure à l'acceptation de l'offre de prêt ; qu'en se déterminant par ce seul motif, sans rechercher si l'emprunteur, qui faisait lui-même valoir qu'il avait souscrit en 2004 plusieurs emprunts auprès de divers établissements de crédit pour acquérir une dizaine de logements destinés à être mis en location meublée, n'avait pas souscrit le prêt en litige pour l'exercice de son activité de loueur en meublé professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 312-3, 2°, du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la cause. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 312-3 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 93-949 du 27 juillet 1993 :

4. Selon ce texte, ne relèvent pas des règles propres au crédit immobilier à la consommation, les prêts destinés à financer l'activité professionnelle, fût-elle accessoire, d'une personne physique qui, à titre habituel, procure des immeubles ou fractions d'immeubles en propriété ou en jouissance.

5. Pour dire la banque déchue de son droit aux intérêts conventionnels, l'arrêt retient que l'immatriculation de l'emprunteur au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel est postérieure à l'offre du prêt litigieux et que les dispositions du code de la consommation sont applicables, dès lors que ce crédit n'était pas, lors de sa conclusion, destiné à financer une activité professionnelle.

6. En se déterminant ainsi, sans rechercher si la souscription de plusieurs prêts en vue de l'acquisition de logements destinés à la location meublée, n'était pas exclusive de la qualité de consommateur de l'emprunteur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme D... à payer à la société Crédit immobilier de France développement, la somme de 138 334,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2009, l'arrêt rendu le 20 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne Mme D... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Crédit immobilier de France développement

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement, prononcé la déchéance du droit aux intérêts et limité à 138.334,34 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2009, le montant de la condamnation portée contre Mme D...,

AUX MOTIFS QUE (p. 5) l'immatriculation de Mme D... au registre du commerce et des sociétés a été faite le 31 décembre 2004 soit postérieurement à l'offre de prêt datée du 12 mai 2004 ; que le CIFD n'est dès lors pas fondé à soutenir que le prêt immobilier échappe aux dispositions du code de la consommation, puisqu'il n'était pas lors de sa conclusion, destiné à financer une activité professionnelle ; que (p. 6) Mme D... fait valoir qu'elle n'a pas pu bénéficier du délai de réflexion de 10 jours prescrit par l'article L. 312-10 du code de la consommation ; qu'en l'espèce, si l'offre de prêt est datée du 12 mai 2004, la pièce 1 produite par le CIFD ne permet de déterminer ni la date à laquelle l'offre a été expédiée, ni la date à laquelle elle a été reçue par Mme D..., ni la date à laquelle elle a été acceptée, la page 7 de l'offre n'étant pas renseignée ; que la cour n'est dès lors pas en mesure de vérifier que Mme D... a effectivement disposé d'un délai de 10 jours entre la réception de l'offre et son acceptation ; que dès lors la sanction prévue par l'article L. 312-33 du code de la consommation dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du prêt est encourue ; que pour ce seul motif, il convient de prononcer la déchéance du droit aux intérêts de la banque ;

1°- ALORS QUE les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier ne sont pas applicables aux prêts destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, acquièrent et mettent un bien immobilier en location sous le statut de loueur en meublé professionnel ; que pour retenir l'application du code de la consommation, la cour d'appel se borne à relever que l'immatriculation de Mme D... au registre du commerce et des sociétés est postérieure à l'acceptation de l'offre de prêt ; qu'en se déterminant par ce seul motif, sans rechercher si Mme D..., qui faisait elle-même valoir qu'elle avait souscrit en 2004 plusieurs emprunts auprès de divers établissements de crédit pour acquérir une dizaine de logements destinés à être mis en location meublée, n'avait pas souscrit le prêt en litige pour l'exercice de son activité de loueur en meublé professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 312-3, 2° du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la cause ;

2°- ALORS subsidiairement QUE la méconnaissance du délai d'acceptation de dix jours est sanctionnée, non par la déchéance du droit aux intérêts, mais par la nullité relative du contrat de prêt, qui doit être demandée dans le délai de prescription de cinq ans ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'offre de prêt est datée du 12 mai 2004, qu'elle a été acceptée par Mme D..., mais que ni la date de réception, ni la date d'acceptation ne sont certaines de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier que l'emprunteuse a effectivement disposé d'un délai de dix jours entre la réception de l'offre et son acceptation ; qu'en prononçant la déchéance du droit aux intérêts en raison de la seule méconnaissance de ce délai, la cour d'appel a violé les articles L. 312-10 et L. 312-33 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 et applicable à la cause.