Tenant v. Landlord: Liability for Age-Related Repairs Under Commercial Lease

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 26 mars 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 251 F-D

Pourvoi n° P 19-10.415

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020

La société Schloesser Bierstub L'ami Schutz, société anonyme, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° P 19-10.415 contre l'arrêt rendu le 7 septembre 2018 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à la société Grande Brasserie de la Patrie Schutzenberger, société anonyme, dont le siège est [...] , prise en la personne de son liquidateur Mme S... U..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Schloesser Bierstub L'ami Schutz, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Grande Brasserie de la Patrie Schutzenberger, prise en la personne de Mme U..., ès qualités, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure :

1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 7 septembre 2018), la société Schloesser Bierstub L'ami Schutz est locataire d'un local à usage de restaurant situé dans un immeuble appartenant à la société Grande Brasserie de la Patrie Schutzenberger, qui lui a concédé un bail commercial le 9 octobre 1975.

2. Soutenant que la rupture, due à la vétusté, d'une canalisation en fonte située dans le sous-sol des cuisines avait retardé la réouverture du restaurant, lui occasionnant divers préjudices, la locataire a assigné la bailleresse en paiement de dommages et intérêts.

Examen du moyen

Énoncé du moyen

3. La société Schloesser Bierstub L'ami Schutz fait grief à l'arrêt de rejeter de sa demande, alors « que la clause mettant à la charge du bailleur les seules réparations visées par l'article 606 du code civil, ne l'exonère pas des travaux liés à la vétusté des lieux ; que dès lors en énonçant, pour débouter la société Schloesser Bierstub L'ami Schutz de sa demande en paiement de dommages et intérêts, que le remplacement d'une canalisation d'évacuation d'eau, fût-elle vétuste, ne rentrait pas dans les prévisions du texte légal de l'article 606 du code civil, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et 1755 du code civil. »

Réponse de la Cour :

Vu l'article 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et l'article 1755 du code civil :

4. Il résulte de la combinaison de ces textes que, sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnée par la vétusté n'est à la charge du locataire.

5. Pour rejeter les demandes de la locataire, l'arrêt retient que le remplacement d'une canalisation d'évacuation d'eau, fût-elle vétuste, ne rentre pas dans les réparations énoncées à l'article 606 du code civil, seules laissées, par le bail, à la charge du bailleur.

6. En statuant ainsi, alors que, sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d'entretenir les lieux loués et d'effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté, la cour d'appel qui n'a pas constaté l'existence d'une clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;

Condamne la société Grande Brasserie de la Patrie Schutzenberger, prise en la personne de son liquidateur ès qualités aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Grande Brasserie de la Patrie Schutzenberger, prise en la personne de son liquidateur, ès qualités, et la condamne à payer à la société Schloesser Bierstub L'ami Schutz la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Schloesser Bierstub L'ami Schutz

La société Schloesser Bierstub L'ami Schutz fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée contre la société Grande brasserie de la patrie Schutzenberger ;

AUX MOTIFS QUE sur le bien-fondé de la demande formée contre la société Grande brasserie de la patrie Schutzenberger, dans le cadre d'un bail commercial, la clause limitant les réparations à la charge bailleur à celles prévues par l'article 606 du code civil est valable ; qu'aux termes de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes autres réparations étant d'entretien ; qu'en prévoyant, dans le bail commercial du 9 octobre 1975, que seules les réparations visées à l'article 606 du code civil seraient à la charge du bailleur, les parties ont clairement voulu limiter l'obligation du bailleur aux réparations les plus lourdes, nécessaires à la préservation de la structure et de la solidité de l'immeuble ; que le remplacement d'une canalisation d'évacuation d'eau, fût-elle vétuste et indispensable à l'exploitation du fonds de commerce du locataire, ne rentre pas dans les prévisions du texte légal précité ; que dès lors, la responsabilité de la société Grande brasserie de la patrie Schutzenberger n'est pas engagée et la demande de la société Schloesser Bierstub L'ami Schutz doit être rejetée. Le jugement déféré sera donc infirmé ;

ALORS QUE la clause mettant à la charge du bailleur les seules réparations visées par l'article 606 du code civil, ne l'exonère pas des travaux liés à la vétusté des lieux ; que dès lors en énonçant, pour débouter la société Schloesser Bierstub L'ami Schutz de sa demande en paiement de dommages et intérêts, que le remplacement d'une canalisation d'évacuation d'eau, fût-elle vétuste, ne rentrait pas dans les prévisions du texte légal de l'article 606 du code civil, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et 1755 du code civil.