Buyer's Fraudulent Misrepresentation Claim Dismissed in Real Estate Sale

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Cour d'appel de Paris

Pôle 4 - chambre 1

Arrêt du 21 février 2020

(no /2020, pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/18094 -Portalis 35L7-V-B7C-B6C7C

Décision déférée à la cour : jugement du 23 février 2018 -tribunal de grande instance de Créteil - RG 17/0619

APPELANTE

Madame X... S...

[...]

[...]

Représentée par Me Claire Rozelle, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 415

INTIMEE

Madame D... R...

[...]

[...]

n'a pas constitué avocat

Composition de la cour :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude Creton, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président de chambre

Mme Christine Barberot, conseillère

Mme Monique Chaulet, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

-défaut

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Selon un acte du 26 juillet 2016, Mme R... a conclu avec Mme S... une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier situé à [...] .

L'acte de vente a été conclu le 18 novembre 2016.

Faisant valoir que Mme R... ne l'a informée ni de l'existence d'un syndic bénévole au jour de la conclusion de la promesse de vente et d'un syndic professionnel au jour de la conclusion de l'acte de vente, ni de l'impossibilité d'obtenir l'autorisation de changer l'affectation des locaux professionnels en locaux d'habitation, ni de la dépose par Mme R... d'un cabanon empiétant sur le parking de copropriétaires, Mme S... l'a assignée sur le fondement du dol en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 28 février 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a débouté Mme S... de ces demandes et l'a condamnée.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord retenu que Mme S... n'ignorait pas que le bien qu'elle a acquis se trouvait dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, qu'ainsi la désignation d'un syndic bénévole ou professionnel s'imposait, de sorte que l'erreur provoquée par le dol allégué n'a pas été déterminante de son consentement.

Il a ajouté que le contrat de vente comporte une disposition intitulée "changement de destination sans déclaration" rappelant que "le local a été transformé par le vendeur sans autorisation de l'administration ni de la copropriété, à l'exception d'une autorisation de travaux délivrée le 18/08/2006 sous le numéro DT [...] et d'une assemblée générale des copropriétaires en date du 02/06/2006 relatives à la création de deux vélux, en local à usage d'habitation. Le vendeur a installé sans autorisation ni de l'administration, ni de la copropriété deux mezzanines..." ; qu'il est ensuite précisé que "L'ACQUÉREUR déclare être parfaitement informé de la situation et vouloir en faire son affaire personnelle" ; que Mme S... ne justifie pas que Mme R... "savait parfaitement" lors de la signature de la promesse et de l'acte de vente que le changement d'affectation ne pourrait être autorisé par la commune.

Il a enfin retenu que ni la promesse de vente ni l'acte de vente ne font mention du cabanon.

Mme S... a interjeté appel de ce jugement.

Elle fait d'abord valoir que la dissimulation de l'existence d'un syndic professionnel constitue une réticence dolosive qui a déterminé son consentement car si l'existence d'une copropriété implique la désignation d'un syndic, cette désignation n'est pas nécessairement génératrice de frais en cas de désignation d'un syndic bénévole s'il n'est pas décidé de faire des appels de charges alors que l'existence d'un syndic professionnel entraîne des honoraires. Elle sollicite en conséquence la condamnation de Mme R... à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 50 000 euros.

Elle ajoute que Mme R... a également commis une réticence dolosive en ne l'informant pas que le changement d'affectation du local se heurterait à un refus d'autorisation de la commune et réclame en réparation de son préjudice sa condamnation à lui payer une somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle soutient enfin que Mme R..., qui ne l'a pas informée qu'une ordonnance de référé du 15 septembre 2016 l'avait condamnée à déplacer un abri de jardin, a procédé le 22 décembre 2016 à son enlèvement. Ce cabanon faisant partie de l'objet de la vente, elle réclame la condamnation de Mme R... à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle réclame enfin une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Attendu qu'il résulte de l'acte du 18 novembre 2016 que la vente porte sur les lots de copropriété numéros 5 et 7 d'un ensemble immobilier situé à [...] ; que l'acte informe Mme S... que la copropriété n'a pas de syndic, attire son attention sur les inconvénients résultant de cette situation et précise que "les copropriétaires ont décidé, sur le principe, la nomination future du syndic" ; qu'il en résulte que le dol invoqué par Mme S... n'est pas établi ; qu'en effet, outre que l'absence de syndic, source de difficultés, ne peut constituer un élément déterminant de son consentement à acquérir le bien litigieux, elle avait été informée de la décision des copropriétaires de nommer un syndic ;

Attendu que l'acte de vente informe Mme S... que le local objet de la vente "a été transformé par les soins de l'ancien propriétaire, sans autorisation ni de l'administration ni de la copropriété" qui "a installé, sans autorisation ni de l'administration ni de la copropriété, deux mezzanines" ; qu'il indique que "L'ACQUÉREUR déclare être parfaitement informé de la situation et vouloir en faire son affaire personnelle" ; qu'il a été prévu qu'une somme de 2 331,63 euros "sera prélevée sur le prix de vente afin que l'ACQUEREUR puisse réaliser le changement d'affectation à ses frais ; que Mme S... ayant déclaré faire son affaire personnelle de cette situation, elle n'est pas fondée à reprocher à Mme R..., dont il n'est pas justifié qu'elle savait que le changement de destination ne pourrait être autorisé, de l'avoir trompée ;

Attendu que s'il n'est pas justifié que Mme R... a informé Mme S... que le cabanon situé sur le parking serait détruit en exécution d'une décision de justice, l'erreur qui a pu en résulter n'a pas été déterminant du consentement de Mme S... dès lors que l'acte de vente ne désigne pas le cabanon dans l'objet de la vente ;

Attendu qu'il convient en conséquence de rejeter les demandes de Mme S... et de confirmer le jugement ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

VU l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme S... ;

LAISSE les dépens de l'appel à sa charge.

Le Greffier, Le Président,