Landlord Lease Termination Notice Retroactivity Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 2 du code civil ;

Attendu que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 6 juillet 2017), que, le 5 novembre 2013, Aline Z..., propriétaire d'un logement qu'elle a donné à bail à Mme B..., lui a délivré un congé aux fins de reprise pour habiter ; que Mme B... l'a assignée en nullité du congé ; qu'Aline Z... l'a assignée en validité du congé et en expulsion ; que les deux instances ont été jointes ; que Mme X..., venant aux droits d'Aline Z..., décédée le [...] , est intervenue volontairement à l'instance ;

Attendu que, pour annuler le congé, l'arrêt fait application des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 ;

Qu'en statuant ainsi, en faisant application de dispositions qui n'étaient pas entrées en vigueur lors de sa délivrance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a annulé le congé délivré le 5 novembre 2013, l'arrêt rendu le 6 juillet 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne Mme B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme B... à payer une somme de 3 000 euros à Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille dix-huit.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR annulé le congé délivré le 5 novembre 2013 portant sur les locaux situés [...] ;

AUX MOTIFS QUE, l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être motivé par sa décision de reprendre ou vendre le logement et que le congé doit préciser les nom et adresse du bénéficiaire, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin, ses descendants ou ses ascendants ; que dans sa rédaction postérieure à la loi du 24 mars 2014, ce même article précise que le bailleur doit justifier du caractère légitime et sérieux de la reprise, et que le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé ; que l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 prévoit que les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables sous réserve d'un certain nombre de dispositions, parmi lesquelles ne figure pas l'article 15 précité ; que néanmoins, les dispositions relatives aux modalités selon lesquelles un congé peut être délivré relèvent des effets de la loi et non de la volonté des parties ; qu'il s'ensuit qu'il y a lieu de faire application des dispositions nouvelles relatives à la délivrance des congés aux contrats en cours ; qu'en l'espèce, le contrat a été signé et le congé délivré avant l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 mais le congé a pris effet à une date postérieure à la date d'entrée en vigueur de la loi ; qu'en conséquence, le juge a le pouvoir de vérifier a priori le caractère légitime et sérieux de la reprise ; que Mme Z... a délivré congé pour occuper personnellement le logement ; qu'il n'est pas discuté qu'elle disposait déjà d'un logement au rez-de-chaussée de l'immeuble dans lequel se situe l'appartement loué par Mme B... ; que, par ailleurs, les attestations de Mme Véronique D... et de M.

Christian E... établissent que Mme Z... était âgée de près de 92 ans à la date de délivrance du congé, qu'elle avait des difficultés de déplacement et souffrait d'une dégénérescence maculaire liée à l'âge et que l'appartement objet du litige est situé à l'étage, accessible uniquement par un escalier dépourvu de rampe ; que, dans ces conditions, alors qu'elle bénéficiait déjà d'un logement dans un immeuble dont aucun élément ne vient démontrer qu'il n'était pas conforme à ses besoins personnels, il n'apparait pas sérieux de soutenir qu'elle entendait effectivement s'installer dans un appartement plus difficilement accessible eu égard à son état de santé et qu'elle avait mis en location moins de trois ans auparavant ; que le congé a donc été délivré en fraude des droits de la locataire ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris et d'annuler le congé délivré le 5 novembre 2013 » ;

1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que lorsqu'une juridiction décide de relever d'office un moyen, elle est tenue de surseoir à statuer et d'inviter les parties à présenter leurs observations sur celui-ci ; qu'en l'espèce, il ressort des documents de la cause qu'aucune des parties n'avait soutenu que les dispositions relatives aux modalités d'un congé relèveraient des effets de la loi et non de la volonté des parties, ce qui aurait impliqué qu'il y ait lieu de faire application des dispositions nouvelles relatives à la délivrance d'un congé au congé délivré par Madame Z... le 5 novembre 2013 ; qu'en appliquant d'office sur ce fondement, les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction postérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

2°) ALORS QUE la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif ; qu'ainsi, sauf disposition législative contraire, la validité d'un acte doit être appréciée en vertu des règles en vigueur au jour de sa conclusion ; que pour décider que le congé que Madame Z... avait fait délivrer le 5 novembre 2013 n'était pas valable, l'arrêt retient que celui-ci devait être soumis aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction postérieure à la loi du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014 ; qu'en statuant ainsi, lorsque la validité du congé devait être appréciée en considération de la loi applicable à la date à laquelle il a été délivré, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil, ensemble l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, applicable à la cause.