Lessor v. Drafting Firm: Liability for Defective Lease Drafting and Loss of Bank Guarantee

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 23 mai 2017), que, suivant acte sous seing privé du 13 octobre 2005, rédigé par la Société juridique et fiscale de l'Atlantique (la société), M. X... (le loueur) a donné un fonds de commerce de discothèque en location-gérance à la société Les Bains (la locataire) ; que celle-ci a quitté les lieux le 15 octobre 2012, à la suite d'un congé, et a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 19 octobre 2012 ; que le loueur a déclaré au passif de la procédure collective une créance de 33 181,56 euros incluant une somme de 30 000 euros au titre des travaux de remise en état des locaux ; que, se prévalant d'une clause de cautionnement figurant à l'acte de location-gérance, il a sollicité la mise en oeuvre de la garantie de la société Crédit maritime (la banque), laquelle l'a informé qu'elle n'avait pas souscrit l'engagement de cautionner les dettes de la locataire ; qu'estimant que la société avait manqué à son obligation de conseil, le loueur l'a assignée en responsabilité et indemnisation ;

Attendu que la société fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes ;

Attendu qu'ayant constaté que le document annexé au contrat de location-gérance ne valait qu'intention de la banque de cautionner la locataire et n'était pas conforme à la clause de cautionnement visée dans l'acte aux termes de laquelle la banque s'engageait, à première demande du loueur, à lui verser les sommes qu'il pourrait réclamer à la locataire, dans la limite de 30 490 euros, la cour d'appel en a justement déduit que le préjudice indemnisable du loueur devait être intégralement réparé par la société au titre de la garantie perdue par son propre manquement ;

Et attendu qu'ayant relevé que le loueur produisait une attestation du nouveau locataire, en vertu de laquelle le second acceptait de préfinancer les travaux de remise en état des locaux que le premier s'engageait à lui rembourser, elle n'a pas indemnisé deux fois le même préjudice ;

D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa deuxième branche comme étant nouveau et mélangé de fait, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société juridique et fiscale de l'Atlantique aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-huit et signé par lui et par Mme Pecquenard, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la Société juridique et fiscale de l'Atlantique

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Société juridique et fiscale de l'Atlantique à payer à M. X... la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE le préjudice indemnisable est celui subi M. X... en raison de l'inefficacité de la clause stipulée au contrat ; qu'il appartient à M. X... de rapporter la preuve de ce préjudice ; que M. X... a communiqué aux débats une attestation de MM. Alain Z... et Patrice A..., co-gérants de la S.A.R.L. Janus, nouveau locataire gérante à partir du 16 octobre 2012, qui font état d'un accord passé entre eux et M. X... selon lequel celui-ci s'engageait à les rembourser des travaux qu'ils acceptaient de pré-financer réalisés sur le local dégradé par la S.A.R.L. Les Bains ; que même si M. X... ne prétend ni ne soutient avoir dû régler cette somme au locataire gérant par paiement ou par diminution consentie sur le montant des loyers, son préjudice ne trouve pas sa cause dans l'obligation qu'il a contractée vis-à-vis du nouveau locataire gérant de le rembourser des travaux réalisés à son installation mais est constitué par les manquements multiples du précédent locataire gérant, constaté par Me B..., huissier de justice associé à Quimper le 15 octobre 2012, à sa propre obligation contractuelle de laisser les locaux, le mobilier, le matériel et les installation servant à l'exploitation commerciale du fonds dans un bon état d'entretien et en y faisant les réparations nécessaires ; qu'au vu des pièces communiquées aux débats, ces manquements imputables à la S.A.R.L. Les Bains ont fait l'objet de travaux de réparation (plancher de la piste de danse) et remplacement de mobilier ou matériels existants au moment de la location gérance, soit disparus soit détériorés, sont supérieurs à la somme de 30 000 € dont M. X... aurait dû pouvoir disposer au titre de la garantie bancaire stipulée à l'acte de location gérance rédigé par la société juridique et fiscale de l'Atlantique ; qu'en conséquence, le préjudice indemnisable de M. X... par la société rédactrice de l'acte doit être intégralement payé par celle-ci, au titre de la perte de garantie perdue par son propre manquement ; qu'aussi, comme la preuve est rapportée que le montant des frais de remise en état exposés par le nouveau locataire gérant pour permettre la reprise de l'activité commerciale est supérieur à la garantie de 30 000 € figurant dans l'acte dont M. X... a été privé, le préjudice de ce dernier s'élève à cette somme soit 30 000 €.

1°) ALORS QUE le manquement à une obligation d'information n'est causal que s'il est démontré que, mieux informé, son créancier aurait agi de façon à éviter le préjudice dont il sollicite l'indemnisation ; qu'en indemnisant M. X... de « la perte » de la garantie bancaire telle qu'elle était stipulée dans le contrat de location gérance sans établir qu'informé de l'absence de garantie, M. X... aurait pu, par un moyen quelconque, obtenir un avantage équivalent qui lui aurait permis d'obtenir à première demande le versement de la somme de 30 000 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse seul le préjudice certain est réparable ; qu'en jugeant que le préjudice né de « la perte » de la garantie bancaire telle qu'elle était stipulée dans le contrat de location gérance, était réparable, quand il résultait de ses propres constatations que la créance, qui aurait été garantie, correspondant au coût des travaux, avait été admise au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Les Bains et sans constater que M. X... n'en aurait pas obtenu ou n'en obtiendrait pas paiement dans le cadre de cette procédure, la cour d'appel a condamné la société Juridique et Fiscale de l'Atlantique à la réparation d'un préjudice hypothétique et ainsi violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la victime qui a d'ores et déjà été indemnisée de son dommage ne peut en obtenir réparation ; qu'en condamnant néanmoins la société Juridique et Fiscale de l'Atlantique à indemniser M. X... du coût des travaux rendus nécessaires par les désordres provoqués par la société Les Bains bien qu'elle ait relevé que ces travaux avaient été financés et réalisés par les nouveaux locataires-gérants sans qu'il soit établi que M. X... devrait leur rembourser la somme correspondante, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce.