Appeal Regarding Foreclosure Sale Agreement and Lack of Formal Default Notice

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2018

(no 387/2018 , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/04410 - No Portalis 35L7-V-B7B-B2YDW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG no 14/15287

APPELANTS

Monsieur Romualdo Roberto Y...

Et

Madame Christine Yvonne Z...

demeurant [...]

Représentés tous deux par Me Frédéric A... de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378

INTIMES

Monsieur Michael B...

Demeurant [...]

Madame Agnès D...

Demeurant [...]

Représentés tous deux par Me Xavier C... de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, toque : J133

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, Président

Mme Christine BARBEROT, Conseillère

M.Gilles DOMINIQUE, Conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Nadia TRIKI

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS & PROCÉDURE

M. Romualdo Y... et Mme Christine Z... étaient propriétaires d'un pavillon d'habitation, sis [...] .

Par jugement du 19 novembre 2013, exécutoire par provision, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bobigny a prolongé de deux mois le délai pendant lequel M. Romualdo Y... et Mme Christine Z... étaient autorisés à vendre amiablement ce bien immobilier, qui faisait l'objet d'une procédure de saisie immobilière.

Par acte sous seing privés du 11 septembre 2013, M. Romualdo Y... et Mme Christine Z... ont vendu sous conditions suspensives ce bien immobilier, à M. Michaël B... et Mme Agnès D... , moyennant le prix de 306 000 €. Les acquéreurs ont immédiatement versé une somme de 10 000 € qui a été séquestrée entre les mains du notaire des vendeurs, également désigné pour dresser l'acte authentique à la date du mardi 10 décembre 2013. Les parties ont également prévu une clause pénale de 30 000 €.

Par courriel du 27 novembre 2013, Mme Z... a sollicité le notaire chargé de dresser l'acte de vente pour savoir si la date du 10 décembre serait maintenue. Ce notaire a répondu par courrriel qu'il venait seulement d'avoir confirmation du tribunal que la vente était possible, que le délai de réalisation était d'autant prorogé et que les acquéreurs étaient au courant de ces éléments et de ce nouveau délai impératif .

Le notaire précisait dans ce courriel que la signature interviendrait au plus tôt vers la deuxième quinzaine de janvier, "le délai de préemption de la mairie étant de deux mois".

Par lettre du 30 décembre 2013 adressée à Mme Z..., le conseil des acquéreurs a fait valoir que si la condition suspensive d'obtention de prêt était réalisée depuis le 24 octobre 2013, ceux-ci n'avaient pu obtenir d'information claire sur la raison pour laquelle l'acte authentique n'avait pu être signé dans le délai convenu, soulignant que l'article I.4 du contrat faisait obligation aux vendeurs de justifier de la mainlevée de toute hypothèque sur le bien avant la date de signature prévue, désormais expirée.

Par acte extrajudiciaire du 6 novembre 2014, M. B... et Mme E... ont assigné M. Y... et Mme Z... pour voir dire que la résolution de l'avant-contrat était exclusivement imputable aux vendeurs et pour se voir indemniser de leur préjudice.

C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Bobigny, par jugement du 28 novembre 2013, a :

- "constaté" que la rupture unilatérale de l'avant-contrat était imputable à M. B... et Mme E...,

- condamné solidairement M. B... et Mme E... à payer à M. Y... et Mme Z... 10 000 € au titre de la clause pénale, outre les intérêts à compter de la signification du jugement,

- dit que cette somme serait payée par le versement des fonds séquestrés,

- débouté M. B... et Mme E... de leur demande au titre de la clause pénale,

- débouté M. Y... et Mme Z... de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamné solidairement M. B... et Mme E... à payer à M. Y... et Mme Z... 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens,

-ordonné l'exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 1er juin 2017 signifiées M. Y... et Mme Z..., appelants, demandent à la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris sur l'imputation à M. B... et Mme E... de la rupture de l'avant-contrat ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a réduit la clause pénale à 10 000 € ;

- statuant à nouveau :

- condamner in solidum M. B... et Mme E... à leur payer 30 000 € au titre de la clause pénale ;

- condamner in solidum M. B... et Mme E... à leur payer 106 000 € en réparation de leur préjudice matériel, correspondant à la différence entre le prix auquel le bien a été finalement adjugé devant le tribunal le 20 mai 2014 et celui qu'ils auraient dû percevoir si la vente litigieuse avait été réitérée ;

- condamner in solidum M. B... et Mme E... à leur payer, pour les frais de première instance et d'appel, une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 17 juillet 2017, M. B... et Mme E... demandent à la Cour de :

- à titre principal :

- infirmer le jugement en ce qu'il leur a imputé la rupture unilatérale de l'avant-contrat ;

- statuant à nouveau :

- dire que la rupture est exclusivement imputable à M. Y... et Mme Z... ;

- les condamner à leur payer 30 000 € au titre de la clause pénale ;

- débouter M. Y... et Mme Z... de leur demande d'indemnisation au titre du différentiel de prix ;

- à titre subsidiaire :

- confirmer le jugement en ce qu'il a réduit la clause pénale à 10 000 € ;

- dans tous les cas, leur allouer 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à charge de M. B... et Mme E... et condamner ceux-ci aux dépens.

SUR CE, LA COUR

En application de l'article 1146 ancien du code civil applicable au contrat litigieux, les dommages-intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligée à faire ne pouvait l'être que dans un certain temps qu'il a laissé passer.

En l'espèce, bien que l'acte litigieux ne fasse l'objet que d'une production incomplète, il est néanmoins établi que cet avant-contrat énonce que si, après levée de toutes les conditions suspensive, l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages-intérêts ; il est précisé que la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat et que, dans l'un et l'autre cas, la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 30 000 €.

Rien dans les dispositions de cet avant-contrat, qui fait la loi des parties, ne les dispense de mettre en demeure leurs cocontractants de remplir leur obligation de signer l'acte authentique avant de mettre en oeuvre la responsabilité contractuelle de la partie défaillante.

Or, d'une part, M. Y... et Mme Z... n'ont pas mis en demeure M. B... et Mme E... de venir signer l'acte authentique et, d'autre part, M. B... et Mme E... ne l'ont pas fait non plus envers M. Y... et Mme Z....

Il s'en déduit qu'aucune des parties ne peut demander à l'autre l'application de la clause pénale, ni des dommages-intérêts pour n'avoir pas réitéré la vente.

Ce moyen, soulevé d'office, doit être soumis à la contradiction des parties.

PAR CES MOTIFS

Avant-dire droit,

Invite les parties à s'expliquer sur le moyen soulevé d'office pris de l'article 1146 ancien du code civil et tiré du fait qu'aucune des parties n'a mis en demeure ses cocontractants de venir signer l'acte authentique, tel qu'exposé dans les motifs du présent arrêt,

Rouvre les débats et renvoie le dossier à la mise en état,

Dit que l'affaire sera rappelée pour qu'il soit statué le mercredi 20 février 2019 à 09h30 et que la clôture sera prononcée le jeudi 7 février 2019 à 13h00,

Dans cette attente, sursoit à statuer,

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT