Sale with Reserved Habitation Right: Liability for Condominium Fees
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from a sale with reservation of a lifetime right of use and habitation, where the buyer sued the sellers for unpaid condominium fees; the court confirmed the lower court's decision, reasoning that because the sellers retained the right of habitation under the terms of the sale, the expenses for the maintenance of the occupied property fell to them under Article 635 of the Civil Code, and furthermore, the buyer failed to provide sufficient accounting to substantiate the exact amounts claimed for maintenance charges and taxes pertaining specifically to the occupied lots, despite acknowledging a partial responsibility for some post-sale charges.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 450 du code de procédure civile, article 700 du Code de procédure civile, article 635 du Code civil, article 699 du Code de procédure civile; Sale with Reserved Habitation Right: Liability for Condominium Fees: En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère, chargée du rapport.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
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Généré par l'IAThe court explicitly stated that the maintenance expenses incumbent upon the occupants are governed by this article due to the reserved right of use and habitation.
The court added an order specifying that the occupants are jointly and severally liable for maintenance expenses as defined by this article for the occupied lots.
This provision governs how the appeal costs imposed on M. Alain Y... can be recovered.
Texte complet
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2018
(no 18/335 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/02345 - No. Portalis 35L7-V-B7B-B2RZV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Août 2016 -Tribunal d'Instance de RAINCY - RG no [...]
APPELANT
Monsieur Alain Y...
né le [...] à NOGENT SUR MARNE (94)
[...]
[...] /FRANCE
Représenté par Me Anne Z... de la SCP MARTINS Z..., avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB05
INTIMES
Monsieur Jacques A...
né le [...] [...]
[...]
Représenté par Me Camille B..., avocat au barreau de PARIS, toque : D0754
Madame Martine C... épouse A...
née le [...] [...]
[...]
Représentée par Me Camille B..., avocat au barreau de PARIS, toque : D0754
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Claude CRETON, Président
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS & PROCÉDURE
Par acte authentique du 10 mai 2012, M. Jacques A... et Mme Gilberte C..., épouse A... (les époux A...), ont vendu à M. Alain Y... les lots no [...] (appartement), [...] (cave) et [...](emplacement pour automobile) de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis [...] , moyennant une somme en numéraire de 40 000 € et l'obligation pour l'acquéreur de servir aux vendeurs et au survivant d'eux jusqu'à son décès, une rente annuelle et viagère de [...] €, les vendeurs se réservant leur vie durant, le droit d'usage et d'habitation des biens vendus jusqu'au décès du survivant d'eux. Par acte d'huissier de justice du 29 octobre 2015, M. Y... a assigné les époux A... en paiement de la somme de 5 751,51 € au titre des charges de copropriété impayées au 26 octobre 2015.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 25 août 2016, le Tribunal d'instance du Raincy a débouté M. Y... de ses demandes, le condamnant aux dépens.
Par dernières conclusions du 27 avril 2017, M. Y..., appelant, demande à la Cour de :
- vu les articles 605 et 635 du Code civil :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau, condamner les époux A... à lui régler les sommes de :
. 4 827,40 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 juin 2016 et des taxes des ordures ménagères de 2013, 2014 et 2015, déduction faite des provisions versées par les époux A... en cours de procédure (2 750 € + 1 500 €),
. 1 500 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,
. 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 27 juin 2017, les époux A... prient la Cour de :
- vu les articles 605 et suivants, 1134, 1156 et suivants du Code civil,
- débouter M. Y... de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ainsi statuer,
- en conséquence, condamner M. Y... à leur restituer la somme de 4 250 € au titre des sommes qu'ils ont indûment réglées,
- condamner M. Y... au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Les époux A... s'étant réservé leur vie durant le droit d'habiter l'appartement et ses accessoires, c'est à bon droit que le premier juge a dit que l'article 635 du Code civil était applicable dans les rapports entre les crédirentiers et le débirentier.
En effet, si le contrat du 10 mai 2012 renferme des dispositions relatives à la répartition des charges de copropriété (p.10) entre le vendeur et l'acquéreur, ces clauses concernent les rapports vendeurs-acquéreur à l'égard de la copropriété représentée par son syndic à la date de la vente, mais n'intéressent pas les relations propriétaire-usager relativement à l'entretien du bien pendant la durée du droit d'usage et d'habitation.
Ainsi, s'étant réservé le droit d'usage et d'habitation du bien, les dépenses d'entretien incombent aux époux A... par application de l'article 635 du Code civil.
Les crédirentiers absorbant les fruits de l'immeuble, il existe bien un aléa pour le débirentier. La rente couvrant le montant des charges d'entretien, le contrat présente un caractère aléatoire pour les crédirentiers lesquels ont également perçu un capital. Les époux A... ont, d'ailleurs, admis, dans leurs lettres des 17 février 2015 et 26 avril 2016 adressées à l'avocat de M. Y..., être redevables d'une partie des charges de copropriété pour la période postérieure à la vente, partie dont ils se sont acquittés.
Cependant, M. Y... ne verse aux débats aucun décompte de la somme de 4 827,40 € qu'il réclame aux époux A... au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 juin 2016 et des taxes des ordures ménagères de 2013 à 2015 inclus déduction faite de la somme totale de 4250 € payée par les époux A.... De surcroît, la plupart des pièces produites ne se rapportent pas aux lots occupés par les époux A..., n'étant pas davantage établi que les taxes des ordures ménagères réclamées soient attachées à ces lots.
Dans ces conditions, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Dit que M. Jacques A... et Mme Gilberte C..., épouse A..., sont in solidum redevables envers M. Alain Y... des dépenses d'entretien, au sens de l'article 635 du Code civil, se rattachant aux lots qu'ils occupent no [...] (appartement), [...] (cave) et [...](emplacement pour automobile) de l'état de division de l'immeuble en copropriété sis [...] ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. Alain Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT