Lessor's Action for Rent Fixing After Lease Termination Notice

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 mars 2017), que, le 26 novembre 2009, la société Volvo Trucks France, aux droits de laquelle se trouve la société Béziers Trucks services, a demandé à la SCI Charcot, aux droits de laquelle vient la SCI Domaine de Bertalai, le renouvellement de son bail commercial venu à expiration le 10 février 2008 ; que, le 27 décembre 2011, la SCI Domaine de Bertalai a notifié à la société Volvo Trucks France un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé à un certain montant ; que, le 21 mai 2012, la société Béziers Trucks services a donné congé pour le 31 décembre 2012 ; que, le 20 janvier 2014, la SCI Domaine de Bertalai l'a assignée en fixation du prix du bail renouvelé ; que, reconventionnellement, la société Béziers Trucks services a demandé que le nouveau loyer soit fixé à la baisse ;

Sur la recevabilité du moyen unique du pourvoi principal de la SCI Domaine de Bertalai, contestée par la défense :

Attendu que la confirmation, dans le dispositif de l'arrêt, du jugement sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la SCI Domaine de Bertalai procède à l'évidence d'une erreur purement matérielle ; qu'en effet, une telle confirmation vaudrait à l'égard du chef de dispositif du jugement qui a débouté la SCI Domaine de Bertalai de sa demande d'augmentation de loyer, alors que, dans ses motifs, l'arrêt indique qu'il n'y a pas lieu de statuer au fond en raison de l'irrecevabilité de l'action ; qu'il s'ensuit que, l'arrêt n'ayant pas rejeté au fond la demande, la SCI Domaine de Bertalai a intérêt à le critiquer en ce qu'il déclare son action irrecevable, de sorte que son moyen est recevable ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal de la SCI Domaine de Bertalai :

Vu l'article 31 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable l'action de la SCI Domaine de Bertalai, l'arrêt retient que, le bail étant résilié depuis le 31 décembre 2012, le bailleur ne peut fonder son action en révision du prix sur un bail commercial définitivement éteint au jour de l'introduction de la demande ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, selon l'article L. 145-11 du code de commerce, le prix du bail renouvelé prend effet au jour de la demande du bailleur lorsque celui-ci n'a pas fait connaître le loyer qu'il propose dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10 du même code, ce dont il résulte que le bailleur avait intérêt à agir pour obtenir une augmentation du loyer sur la période comprise entre la date d'effet du nouveau loyer et l'expiration du bail qui est postérieure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation de la disposition déclarant irrecevable l'action de la SCI Domaine de Bertalai en fixation du prix du bail renouvelé entraîne la cassation, par voie de conséquence, des dispositions relatives à la demande de fixation du nouveau loyer à la baisse de la société Béziers Trucks services, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire dès lors que l'arrêt, pour statuer comme il l'a fait, a retenu que toute action en fixation du nouveau loyer était irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles en paiement, l'arrêt rendu le 7 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne la société Béziers Trucks services aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Béziers Trucks services et la condamne à payer à la SCI Domaine de Bertalai la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Domaine de Bertalai

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit l'action de la SCI DOMAINE DE BARTALAI irrecevable, D'AVOIR condamné la SCI DOMAINE DE BARTALAI aux dépens de la procédure d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile et D'AVOIR condamné la SCI DOMAINE DE BARTALAI à payer à la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE « l'intérêt et la qualité à agir en justice et donc la recevabilité de l'action doivent s'apprécier au jour de l'introduction de la demande en justice ; qu'en l'espèce si le juge des loyers commerciaux a observé à juste titre que le loyer du bail renouvelé rétroagit au jour du renouvellement il en a à tort déduit que l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI était recevable alors qu'il est constant que suite au congé donné par le preneur le 21 mai 2012, congé non contesté par le bailleur, avec effet au 31 décembre 2012, le bail est résilié depuis cette date et que le bailleur ne peut donc fonder sa saisine du juge des loyers et son action en révision du prix du bail, sur un bail commercial définitivement éteint au jour de l'introduction de la demande ; que par conséquent la décision dont appel sera infirmée en ce qu'elle a dit recevable l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI en révision du prix du bail renouvelé ; que l'action en fixation du prix du bail étant irrecevable il n'y a pas lieu de débattre sur le fond sur le prix du bail renouvelé tant sur la demande d'augmentation du bailleur que sur celle de diminution du preneur » ;

ALORS, D'UNE PART, QUE constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ; qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; qu'en déclarant irrecevable l'action de la SCI DU DOMAINE DE BERTALAI pour défaut de qualité et d'intérêt à agir en raison du fait que son action en fixation du loyer du bail renouvelé portait sur un contrat résilié par la locataire avant l'introduction de la demande en justice, quand elle avait constaté que le loyer du bail renouvelé rétroagissait au jour du renouvellement (arrêt p. 10 alinéa 4), de sorte que l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI portait sur la fixation rétroactive du loyer dû par la SARL BEZIERS TRUCKS SERVICES pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012, ce qui lui conférait un intérêt à agir même après la résiliation du bail, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 30 et 31 du Code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ; que, réserve faite de l'hypothèse où l'action en justice est attitrée, la qualité est déduite de l'intérêt à agir ; qu'aucune disposition relative aux baux commerciaux n'érige la résiliation du bail commercial en fin de non-recevoir de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'en jugeant néanmoins que nonobstant son intérêt à agir, l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI devait être déclarée irrecevable aux motifs que « le bailleur ne peut donc fonder sa saisine du juge des loyers et son action en révision du prix du bail, sur un bail commercial définitivement éteint au jour de l'introduction de la demande » (arrêt p. 10 alinéa 4), la Cour d'appel a violé derechef les articles 30 et 31 du Code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident éventuel par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Béziers Trucks services

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement, par substitution de motifs, en ce qu'il avait débouté la société Béziers trucks services de sa demande en diminution du loyer du bail renouvelé ;

AUX MOTIFS QUE la décision dont appel sera infirmée en ce qu'elle a dit recevable l'action de la SCI Domaine de Bertalai en révision du prix du bail renouvelé ; que l'action en fixation du prix du bail étant irrecevable il n'y a pas lieu de débattre sur le fond sur le prix du bail renouvelé tant sur la demande d'augmentation du bailleur que sur celle de diminution du preneur ;

1°) ALORS QU'une contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motif ; qu'après avoir retenu, dans ses motifs, qu'il n'y avait pas lieu de débattre, sur le fond, sur la demande de diminution du prix du bail renouvelé, la cour d'appel, dans le dispositif de son arrêt, n'a pas dit n'y avoir lieu à statuer sur cette demande, mais a confirmé le jugement, en ce qu'il en avait débouté la société Béziers trucks services ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a entaché son arrêt d'une contradiction entre ses motifs et son dispositif, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut débouter une partie de ses demandes sans les examiner au fond ; qu'en retenant, pour confirmer le jugement en ce qu'il avait débouté la société Béziers trucks services de sa demande de diminution du loyer du bail renouvelé, qu'il n'y avait « pas lieu de débattre sur le fond » sur cette demande, la cour d'appel a violé l'article 561 du code de procédure civile et l'article 6§1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

3°) ALORS QU'en tout état de cause, la portée de la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cour d'appel s'est bornée à retenir que l'action en fixation du prix était irrecevable, pour dire qu'il n'y avait pas lieu de débattre au fond sur la demande de diminution du loyer du bail renouvelé et confirmer le jugement, en ce qu'il avait débouté la société Béziers trucks services de cette demande ; que la cassation de l'arrêt, en ce qu'il a dit l'action en fixation du loyer irrecevable, s'étendra donc au chef de dispositif, ayant un lien de dépendance nécessaire, par lequel la cour d'appel a confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté la société Béziers trucks services de sa demande de réduction du loyer du bail renouvelé, en application de l'article 624 du code de procédure civile.