Tenant's Conditional Acceptance of Sale Offer Invalidated on Appeal

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2018

(no , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/01160 -No Portalis 35L7-V-B7B-B2NJX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de Créteil - RG no 16/07634

APPELANTE

SARL AUTEUIL INVESTISSEMENT agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié [...]

SIRET No: 382 616 787 00059

Représentée par Me Jean-philippe Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0053,

Ayant pour avocat plaidant Me Jean Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : R 344,

INTIMÉE

Madame Nejma A...

[...]

Représentée par Me Jeanne B... de la SCP Jeanne B..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.

M. Claude CRETON, Président

Mme Christine BARBEROT, Conseillère

M. Dominique GILLES, Conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS & PROCÉDURE

La société Auteuil investissement, propriétaire d'un appartement et d'un garage donnés en location à Mme A..., a notifié le 17 mars 2016 à sa locataire, son projet de vendre ces biens et lui a offert, en application du droit de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, d'en faire l'acquisition pour un prix de 120 000 euros pour l'appartement et de 14 800 euros pour le garage.

Par lettre du 2 mai 2016, Mme A... a informé la société Auteuil investissement qu'elle exerçait son droit de préemption et recourait, pour financer cette acquisition, à un prêt bancaire. Elle a en outre indiqué à la société Auteuil investissement qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu en 2014, différents travaux devaient être réalisés avant la conclusion de la vente.

Le 24 mai 2016, la société Auteuil investissement a répondu que compte tenu de ces exigences, elle renonçait à son projet de vente.

Mme A... a alors assigné la société Auteuil investissement aux fins de la voir condamner, sous astreinte, à régulariser la vente par acte authentique.

Par jugement du 10 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a fait droit à cette demande mais rejeté la demande de fixation d'une astreinte. Il a en outre condamné la société Auteuil investissement à payer à Mme A... la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord retenu que les observations faites par Mme A... quant aux réparations à réaliser à la suite du dégât des eaux survenu en juillet 2014 ne constituaient pas des réserves à son accord puisqu'elles ne sont pas relatives à la vente de l'appartement.

Il a ajouté que la nullité de l'acceptation de l'offre de vente ne résulte pas davantage de ce que l'acte de vente n'a pas été passé dans le délai légal de quatre mois puisqu'il est établi que Mme A... et son conseil ont demandé en vain qu'une date de signature soit fixée, de sorte que l'absence de réalisation de la vente n'est imputable qu'à l'inertie de la société Auteuil investissement.

Le tribunal a enfin expliqué que la présence de M. C... sur le projet de prêt bancaire n'entraîne pas la nullité de l'acceptation de l'offre dès lors que la société Autueil investissement n'a jamais posé à Mme A... de question sur la situation de ce dernier, l'article 10 de la loi du 10 décembre 1975 disposant en effet que l'offre de vente est opposable "au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur".

La société Auteuil investissement a interjeté appel de cette décision.

Pour conclure au rejet des demandes de Mme A..., elle fait d'abord valoir que celle-ci a donné congé de l'appartement litigieux le 13 février 2018, de sorte que n'ayant plus la qualité de locataire, elle est déchue de son droit de préemption.

La société Auteuil investissement ajoute que Mme A... n'a pas justifié avoir obtenu le prêt auquel elle avait décidé de recourir, le document qu'elle produit ne constituant qu'une étude de prêt.

La société Auteuil investissement soutient également qu'en raison des conditions ajoutées par Mme A... à la conclusion de la vente (la réparation de la toiture et l'établissement d'un état des lieux contradictoires), sa proposition n'a pas valeur d'acceptation pure et simple et s'analyse en un refus de l'offre de vente.

Elle fait également valoir que la proposition de prêt ayant été émise au profit de Mme A... et d'un tiers qui n'était pas bénéficiaire du droit de préemption réservé au locataire, son offre de vente doit être considérée comme refusée.

Expliquant enfin que Mme A... a donné congé et n'occupe plus l'appartement, la société Auteuil investissement fait valoir qu'elle a dû laisser l'appartement en l'état compte tenu des prétentions de celle-ci à acquérir le bien, de sorte qu'elle subit un préjudice dont elle demande la réparation par la condamnation de Mme A... à lui payer une indemnité égale au montant du loyer majoré des charges du 13 mars 2018 jusqu'à l'arrêt à intervenir. Elle sollicite enfin la condamnation de Mme A... à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme A... conclut d'abord à l'irrecevabilité comme nouvelle de la demande en paiement d'une indemnité égale au montant des loyers et charges du 13 mars 2018 jusqu'à l'arrêt.

Elle conclut ensuite à la confirmation du jugement en faisant valoir que son acceptation à l'offre de vente dans le délai de deux mois prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 a rendu la vente parfaite à compter du 2 mai 2016. Elle explique qu'elle a seule indiqué exercer son droit de préemption à la société Auteuil investissement, M. C..., dont le nom figurait seulement sur l'étude de financement, n'ayant jamais déclaré se porter acquéreur du bien litigieux.

Mme A... sollicite enfin la condamnation de la société Auteuil investissement à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

1- Sur les demandes de Mme A...

Attendu qu'en réponse à l'offre de vente adressée le 3 mai 2016 à Mme A... aux fins de purge de son droit de préemption, celle-ci a répondu accepter cette offre aux conditions proposées ; qu'il s'agit d'une acceptation pure et simple de l'offre ; que les observations formulées ensuite sont étrangères à ces conditions et rappelent seulement qu'il y aura lieu, "avant la vente définitive" de réparer la fuite de la toiture qui a provoqué des dégradations au plafond de la salle de bains ;

Attendu que Mme A... ayant décidé de recourir à un prêt pour financer l'acquisition de l'appartement, l'acceptation de la vente était subordonnée à l'obtention de ce prêt ; que Mme A... ne justifie pas avoir obtenu ce financement, celle-ci ayant seulement fourni un document intitulé "Etude de financement" précisant qu'il s'agit d'un "document fourni à titre indicatif" et qui "ne constitue pas un accord de crédit, ni une offre de prêt" ;

qu'en conséquence, l'acceptation de l'offre de vente est nulle et Mme A... se trouve déchue de son droit d'occupation ;

2- Sur les demandes de la société Auteuil investissement

Attendu que la demande de paiement d'une indemnité d'occupation formée pour la première fois devant la cour d'appel est une demande nouvelle, partant irrecevable ;

3- Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Attendu qu'il convient de condamner Mme A... à payer à la société Auteuil investissement la somme de 1 500 euros ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Constate la nullité de l'acceptation par Mme A... de l'offre de vente de la société Auteuil investissement ;

Déboute en conséquence Mme A... de l'ensemble de ses demandes ;

Déclare irrecevable la demande en paiement de dommages-intérêts formée par la société Auteuil investissement ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A... et la condamne à payer à la société Auteuil investissement la somme de 1 500 euros ;

La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Y... conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT