Buyers' Financing Delay Voids Sale Promise, Bars Penalty and Commission

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2018

(no , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 16/22933 - X... Portalis 35L7-V-B7A-B2AQ5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Août 2016 -Tribunal de Grande Instance de SENS - RG no 13/01124

APPELANTE

SAS SQUARE HABITAT AUXERRE

[...]

No SIRET : 503 394 116 00043

Représentée par Me Maryline Y... de la SELARL MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE G... Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0073,

Ayant pour avocat plaidant Me Patrice Z..., avocat au barreau de DIJON, toque : 81

INTIMES

Monsieur Tony A...

né le [...] à AUXERRE

Demeurant [...]

Représenté par Me Vincent B... de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010,

Ayant pour avocat plaidant Me Joëlle C..., avocat au barreau d'AUXERRE,

Madame Maud-Ariane Alexandra D... épouse A...

née le [...] à PARIS

Demeurant [...]

Représentée par Me Vincent B... de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010,

Ayant pour avocat plaidant Me Joëlle C..., avocat au barreau d'AUXERRE,

Madame Irène E... épouse F...

Demeurant [...]

Représentée par Me Maryline Y... de la SELARL MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE G... Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0073,

Ayant pour avocat plaidant Me Patrice Z..., avocat au barreau de DIJON, toque : 81,

Monsieur Hubert F...

Demeurant [...]

Représentée par Me Maryline Y... de la SELARL MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE G... Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

Ayant pour avocat plaidant Me Patrice Z..., avocat au barreau de DIJON, toque : 81,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.

M.Claude CRETON, Président

Mme Christine BARBEROT, Conseillère

M. Dominique GILLES, Conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS

ARRÊT :

-CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS & PROCÉDURE

Selon promesse synallagmatique de vente du 4 mai 2013, M. et Mme F... ont vendu à M. et Mme A..., avec le concours de la société Square habitat Auxerre, agent immobilier, un bien immobilier pour un prix de 180 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 183 000 euros au taux d'intérêt maximum de 4%, dans un délai de 45 jours, soit jusqu'au 17 juin 2013.

Le 21 juin 2013, la société LCL a informé M. et Mme A... qu'elle donnait son "accord de principe" pour un financement d'un montant de 160 000 euros.

Le 8 juillet 2013, M. et Mme A... ont indiqué à la société Square habitat Auxerre qu'à la suite d'un litige opposant Mme A... à un établissement de crédit, un incident de paiement a été inscrit au FICP entraînant le refus de la société LCL de donner une suite favorable à leur demande de prêt.

Le 9 juillet, la société LCL a informé M. et Mme A... qu'elle refusait leur demande de prêt.

La société Square habitat Auxerre a alors proposé à M. et Mme A... de régulariser l'incident de paiement en indiquant que les vendeurs acceptaient de baisser le prix de vente de 600 euros correspondant au montant dû à l'établissement de crédit.

L'acte de vente notarié n'ayant pas été conclu, la société Square habitat Auxerre et M. et Mme F... ont assigné M. et Mme A... en paiement à M. et Mme F..., à titre de dommages-intérêts, de la somme de 18 000 euros correspondant au montant prévu par la clause pénale, et à la société Square habitat Auxerre de la somme de 10 000 euros correspondant au montant de la commission qui aurait dû lui être versé.

M. et Mme A... ont principalement conclu à la nullité de la promesse de vente en l'absence de constat des risques d'exposition au plomb dans le dossier de diagnostic technique annexé à cette promesse.

Ils ont en outre invoqué la caducité de la promesse dès lors que la banque a donné son accord à l'obtention du prêt sollicité postérieurement à la date limite fixée au 17 juin 2013.

A titre subsidiaire, ils ont sollicité la réduction à 1 euro des dommages-intérêts prévus par la clause pénale.

Par jugement du 12 août 2016, le tribunal de grande instance de Sens a condamné solidairement M. et Mme A... à payer à M. et Mme F... la somme de 18 000 euros à titre de dommages-intérêts outre 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté les autres demandes.

Pour rejeter l'exception de nullité de la promesse, le tribunal a retenu que l'article L. 271-4 du code de la santé publique prévoit que l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du constat relatif au risque d'exposition au plomb a seulement pour effet de priver le vendeur de la possibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Sur l'application de la clause pénale, il a constaté que, si l'accord de prêt n'a été obtenu que postérieurement au délai fixé par la promesse, la correspondance échangée entre M. et Mme A... et l'agence immobilière démontre que les parties ont souhaité réitérer la vente devant notaire et ont ainsi manifesté, sans équivoque, leur volonté de proroger la durée de la condition suspensive au 21 juin 2013.

Le tribunal a en outre retenu que si l'inscription de Mme A... au FICP avait entraîné le refus de la banque de consentir le prêt sollicité, elle a été informée par la Banque de France que l'incident de paiement pouvait être régularisé en remboursant la totalité des sommes dues à l'établissement de crédit à l'origine de la déclaration de cet incident, soit la somme de 600 euros. Il a ajouté que Mme A... n'a effectué aucune démarche en vue de cette régularisation alors que les vendeurs avaient accepté de baisser le prix de vente à concurrence du montant dû à l'établissement de crédit. Le tribunal a déduit de ces circonstances que la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt a été empêchée par Mme A..., de sorte que cette condition est réputée réalisée, ce qui justifie la condamnation des acquéreurs à payer à M. et Mme F... la somme de 18 000 euros prévue par la clause pénale.

Pour rejeter la demande de la société Square habitat Auxerre, le tribunal s'est fondé sur les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application qui prévoient que l'agent immobilier ne perçoit pas de rémunération en cas de défaillance de la condition suspensive, fût-elle provoquée par la faute de l'acquéreur.

La société Square habitat Auxerre a interjeté appel de ce jugement.

Elle conclut d'abord à sa confirmation en ce qu'il a fait droit aux demandes de M. et Mme F....

Elle demande ensuite à la cour de condamner M. et Mme A... à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice, consistant en la perte de son droit à commission, que lui ont causé les fautes qu'ils ont commises en refusant de prendre les mesures qui auraient permis la réalisation de la condition suspensive.

Elle réclame enfin la condamnation de M. et Mme A... à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme A... ont également interjeté appel.

Ils concluent d'abord à la nullité de la promesse de vente en raison d'une réticence dolosive résultant du défaut de communication du constat du risque d'exposition au plomb.

A titre subsidiaire, ils invoquent la caducité de la promesse faute d'avoir obtenu le financement sollicité dans le délai prévu et alors que la banque n'a donné qu'un accord de principe et les a ensuite informés de sa décision de ne pas accorder ce financement.

Plus subsidiairement encore, M. et Mme A... sollicitent la réduction à un euro du montant prévu par la clause pénale.

Sur l'appel formé par la société Square habitat Auxerre, ils concluent à son rejet en faisant d'abord valoir que le refus de la banque de leur consentir le prêt sollicité, après avoir donné son accord, n'est pas motivé par l'inscription de Mme A... au FICP puisque la lettre qu'elle leur a adressée le 9 juillet 2013 indique "Après étude de votre demande de financement, nous vous informons par la présente que nous n'avons plus convenance à y donner une suite favorable" sans faire état de cette inscription.

Ils soutiennent ensuite qu'il ne peut leur être reproché de s'être opposés fautivement à la régularisation de cet incident de paiement puisqu'ils contestaient la somme réclamée par l'établissement de crédit à l'origine de cet incident et qu'en réglant la somme due, comme leur avait proposé les vendeurs en consentant une remise de 600 euros sur le prix de vente, ils auraient reconnu le bien fondé de cette réclamation.

Ils ajoutent que l'accord initial de financement n'est intervenu qu'après la date fixée par la promesse pour la réalisation de la condition suspensive, de sorte que la promesse était caduque lorsque cet accord a été donné.

Enfin, ils expliquent que la société Square habitat Auxerre, non seulement ne peut prétendre au paiement de la commission prévue, mais n'est pas fondée à leur réclamer des dommages-intérêts, d'abord parce celle-ci n'était pas partie à la promesse, ensuite parce qu'ils n'ont pas commis de faute, enfin parce qu'elle ne justifie pas de l'existence d'un préjudice, la société Square habitat Auxerre ayant postérieurement perçu une commission sur la vente du bien litigieux.

M. et Mme A... réclament enfin la condamnation in solidum de la société Square habitat Auxerre et de M. et Mme F... à leur payer une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

1- Sur les demandes de M. et Mme F...

Attendu que M. et Mme F... sollicitent la confirmation du jugement qui a condamné M. et Mme A... à leur payer le montant des dommages-intérêts prévus par la clause pénale ; que ceux-ci opposent à cette demande la nullité de la promesse, subsidiairement sa caducité ;

- Sur la nullité de la promesse

Attendu que le dol par réticence reproché aux vendeurs pour n'avoir pas communiqué le constat de risque des expositions au plomb n'est pas établi dès lors qu'il n'est ni démontré ni même allégué par M. et Mme A... l'existence d'anomalies graves que ce défaut de communication avait pour but leur cacher ; qu'il convient donc de rejeter cette demande ;

- Sur la caducité de la promesse

Attendu que la lettre de la société LCL du 21 juin 2013 n'a fait qu'informer M. et Mme A... de ce que qu'elle donnait son accord de principe pour un financement de l'acquisition, précisant que "le montage final du prêt est expressément subordonné à la remise des justificatifs correspondant aux renseignements (qu'ils ont) déclarés..." ; que cette lettre ne constituait pas l'octroi du prêt ; qu'ensuite, la société LCL a informé M. et Mme A... par lettre du 9 juillet 2013 qu'après étude de leur demande de financement, elle avait décidé de ne pas y donner suite ;

Attendu que la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt ayant entraîné la caducité de plein droit de la promesse, M. et Mme F... ne sont pas fondés à réclamer la condamnation de M. et Mme A... à leur payer l'indemnité prévue par la clause pénale

2- Sur les demandes de la société Square habitat Auxerre

Attendu que la condition suspensive d'obtention du prêt n'ayant pas été réalisée, la société Square habitat Auxerre n'est pas fondée à réclamer la condamnation de M. et Mme A... à lui payer à titre de dommages-intérêts le montant de la commission prévue par le mandat en cas de réalisation de la vente ;

3- Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Attendu qu'il convient de condamner M. et Mme F... et la société Square habitat Auxerre à payer à M. et Mme A... chacun la somme de 1 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement sauf en ce qu'il déboute la société Square habitat Auxerre de ses demandes ;

Statuant à nouveau sur les autres demandes :

Déboute M. et Mme F... de leurs demandes ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. et Mme F... et la société Square habitat Auxerre de leurs demandes et les condamne chacun à payer à M. et Mme A... la somme de 1 000 euros ;

Les condamne in solidum aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT