Appellate Decision Upheld on Limited Restitution for Hidden Structural Defect Despite Lower Sale Price

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 2017), que, par acte authentique du 28 novembre 2006, la Société de valorisation foncière et immobilière (la SOVAFIM) a vendu à la commune de Drancy (la commune) un terrain moyennant le prix de 1 286 960 euros ; que, faisant valoir qu'il avait été découvert, lors des travaux de dépollution du sol, l'existence d'anciens quais en béton armé enfouis à deux mètres de profondeur, la commune a assigné la SOVAFIM sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Attendu que la commune fait grief à l'arrêt de limiter à la somme de 86 960 euros la partie du prix de vente devant lui être restituée ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que le prix de vente retenu par les parties était inférieur à l'évaluation domaniale, que les mentions de l'acte de vente établissaient que l'acquéreur avait nécessairement envisagé un risque de présence d'ouvrages dans le sous-sol du terrain vendu, bien qu'il n'ait pu se rendre compte de l'importance de ce risque, que le vendeur n'avait souscrit, au bénéfice de l'acquéreur, aucune garantie de faisabilité du projet d'aménagement à un coût déterminé, que seule une part de cette dépense se rattachait à l'existence du vice caché et que le prix de vente aurait été consenti à la somme de 1 200 000 euros en pleine connaissance du vice, la cour d'appel, qui n'a pas méconnu l'autorité de la chose jugée, a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu'il devait être restitué à la commune la somme de 86 960 euros afin de la placer dans la situation où elle se serait trouvée en l'absence de vice ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la commune de Drancy aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la commune de Drancy

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 86.960 euros la partie du prix restituée à la Ville de Drancy ;

AUX MOTIFS QUE la Cour a déjà retenu, avec l'autorité de la chose jugée, que la présence importante de structures de béton enfouies dans les parcelles litigieuses, compte tenu de leur nature, diminue tellement l'usage du terrain vendu que la Ville de Drancy ne l'aurait pas acquis ou l'aurait acquis à moindre prix, si elle avait connu le vice dans toute son ampleur.

En droit, l'action en garantie des vices cachés doit permettre de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait, trouvé en l'absence de vice.

A cet égard, l'avis de valeur vénale du service du Domaine du 22 novembre 2006 évalue les biens vendus à la somme de 1.447.830 € tout en précisant qu'il n'était pas tenu compte des surcoûts éventuels non chiffrables sans études qualifiées préalables, susceptibles d'être entraînés, au regard de la législation applicable, notamment en matière de pollution du sol.

Or, ce même avis précise que des accords amiables pouvaient être recherchés dans une fourchette de plus ou moins 10 % en deçà ou au-delà de cette évaluation, alors que, d'une part, le prix de vente retenu par les parties a été inférieur à l'évaluation domaniale, puisque le prix payé représente une minoration de 11,11 % par rapport à l'évaluation de référence, tandis que le diagnostic environnemental du sous-sol effectué par la société Antéa et annexé à l'acte de vente ne révélait aucune contamination significative du sous-sol et alors, d'autre part, que les mentions de l'acte de vente établissent que l'acquéreur avait nécessairement envisagé un risque de présence d'ouvrages dans le sous-sol du terrain vendu, bien qu'il n'ait pu se rendre compte de l'importance de ce risque,

Pour les raisons ci-dessus, il ne peut être alloué à la Ville de Drancy, au titre de la restitution partielle, une somme équivalente à la totalité de la somme de 143.000 € HT acquittée au titre de l'enlèvement de la totalité des structures en béton.

S'agissant de la demande relative à la prise en charge, au titre de la restitution, partielle du prix, des travaux de remblaiement et de recompactage pour la somme de 347.790 €, celle-ci ne peut être davantage admise en totalité, dès lors que le vendeur n'avait souscrit, au bénéfice de l'acquéreur, aucune garantie de faisabilité du projet d'aménagement à un coût déterminé, et que seule une part de cette dépense se rattache à l'existence du vice caché, par suite de l'aggravation des travaux de reconstitution du sol due à l'enlèvement des structures en béton.

C'est pourquoi non seulement sera-t-il retenu que, si l'acquéreur avait connu dans toute son ampleur le vice caché retenu dans l'arrêt du 19 mars 2015, il n'aurait pas renoncé à acquérir mais aurait acquis à un prix moindre, mais encore, eu égard aux circonstances de l'espèce, la Cour est en mesure d'évaluer, sans besoin de plus ample expertise, à la somme de 1.200.000 € le prix qui aurait été consenti en pleine connaissance du vice, de sorte qu'il y a lieu à restitution à l'acquéreur de la somme de 86 960 €.

Contrairement à ce que soutient la société SOVAFIM, pour la détermination de la restitution partielle de prix, il n'y a pas lieu de déduire une subvention complémentaire versée par un tiers organisme tel l'ADEME, dont l'affectation aux travaux de dépollution de la parcelle litigieuse n'apparaît pas certaine.

Il n'est pas établi davantage que la Ville de Drancy aurait bénéficié d'une valorisation des structures de béton retirées du terrain litigieux, de sorte que nulle déduction pour l'évaluation de la restitution partielle de prix ne peut être envisagée de ce chef.

1°/ ALORS QUE la réduction du prix à la charge du vendeur d'une chose affectée d'un vice caché doit permettre à l'acquéreur d'être en possession d'un bien conforme à celui qu'il souhaitait acquérir de sorte qu'en fixant la restitution du prix à un montant inférieur au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil ;

2°/ ALORS QUE l'action estimatoire de l'article 1644 du code civil permet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés, si bien qu'en se fondant, pour refuser de fixer le montant de la restitution à un montant correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, sur des appréciations inopérantes relatives au prix payé et aux prix que l'acheteur aurait accepté de payer s'il avait eu connaissance du vice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte précité ;

3°/ ALORS QUE, dans son arrêt irrévocable du 19 mars 2015, la cour d'appel avait relevé qu'il n'existait aucune pièce, et notamment aucune étude préalable au marché de dépollution conclu le 30 novembre 2009 avec la société Veolia, permettant de caractériser, qu'avant le début des travaux entrepris en 2010 par la Ville de Drancy sur les parcelles litigieuses, auraient été découvertes des structures de béton enfouies dans les parcelles litigieuses entre 1 mètre et trois mètres de profondeur ou qu'une telle découverte aurait été portée à la connaissance de la Ville de Drancy ; qu'il sera notamment observé que ni l'étude ANTEA ni le marché conclu avec la société Veolia ne mentionnent l'existence de ces structures ; que par ailleurs l'offre de Veolia en vue de la conclusion de ce marché n'avait pour objet que des "travaux de désamiantage, déconstruction et de dépollution des sols" sans qu'il soit évoqué l'enlèvement de pièces ou de structures de béton, pour en déduire que le vice était caché, si bien qu'en retenant, pour refuser, pour refuser de fixer le montant de la restitution à un montant correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, que l'acquéreur avait nécessairement envisagé un risque de présence d'ouvrages dans le sous-sol du terrain, la cour d'appel a méconnu l'autorité de chose jugée de son précédent arrêt, violant ainsi l'article 1355 du code civil ;

4°/ ALORS QU'en retenant, pour refuser de fixer le montant de la restitution à un montant correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, que les mentions de l'acte de vente établissent que l'acquéreur avait nécessairement envisagé un risque de présence d'ouvrages dans le sous-sol du terrain, sans préciser à quelles mentions de l'acte de vente elle faisait référence, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ ALORS QU'en retenant, pour refuser de fixer le montant de la restitution à un montant correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices qu'il y a lieu d'évaluer à la somme de 1.200.000 € le prix qui aurait été consenti en pleine connaissance du vice, sans indiquer sur quels éléments de preuve elle se fondait pour suppléer ainsi fictivement la volonté de l'acquéreur, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.