Lessor v. Tenant: Misrepresentation of Tenant's Submissions in Appeal Regarding Unpaid Rent and Utility Charges

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pointe-à-Pitre, 20 mars 2017), que la société HLM de la Guadeloupe Sikoa (la société Sikoa) a délivré à M. X..., locataire d'un appartement dont elle est propriétaire, un commandement, visant la clause résolutoire, de payer un arriéré de loyers et de charges, puis l'a assigné en paiement d'une somme de 6 102,32 euros à ce titre et en résiliation du bail ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la société Sikoa justifie avoir communiqué les décomptes de régularisation des charges locatives par nature de charges et avoir informé le locataire de la possibilité de consulter les pièces justificatives dans le délai d'un mois, ce qui n'est pas contesté par M. X... qui ne prétend pas non plus qu'il n'a pu consulter ces pièces justificatives ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... soutenait dans ses conclusions que la société Sikoa n'avait jamais mis à sa disposition les documents qu'il n'avait cessé de réclamer et que le bailleur s'était abstenu de produire, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces écritures, a violé le principe susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Condamne la société HLM de la Guadeloupe Sikoa aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société HLM de la Guadeloupe Sikoa et la condamne à payer à M. X... une somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail consenti à Monsieur X..., d'avoir ordonné l'expulsion de ce dernier et de tout occupant, d'avoir condamné l'intéressé à payer à la société SA HLM de la Guadeloupe Sikoa la somme de 6 144,36 euros représentant le montant des loyers et charges échus impayés selon relevé de compte en date du 5 janvier 2015, ainsi qu'une indemnité d'occupation de 345 euros par mois jusqu'à libération effective des lieux et d'avoir débouté l'intéressé de sa demande reconventionnelle ;

Aux motifs que la Sikoa produit un décompte de loyers et charges faisant apparaître un arriéré locatif de 8 010,65 euros au 5 janvier 2015, soutient avoir respecté ses obligations de justification des charges réclamées et rappelle que l'obligation du locataire est le paiement des loyers et des charges ; que Monsieur X... fait valoir à l'encontre des relevés de charges de la SAL HLM qu'ils indiquent un reliquat de charges annuelles récupérables dont ni la nature et le mode de calcul, ni la répartition de la quote-part entre les locataires, ne permettent un décompte satisfaisant ; que le tribunal a débouté la Sikoa au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relative au paiement des charges locatives au motif que la SA HLM Sikoa ne justifie pas des charges réclamées ; qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, un mois avant la régularisation des charges locatives, « le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires » ; la Sikoa justifie avoir communiqué les décomptes de régularisation des charges locatives par nature de charges et d'avoir informé le locataire de la possibilité de consulter les pièces justificatives dans le délai d'un mois, ce qui n'est pas contesté par Monsieur X... dans la présente procédure ; que Monsieur X... ne prétend pas non plus qu'il n'a pas pu consulter ces pièces justificatives ; que les décomptes produits permettent de constater que la répartition des charges entre les locataires est effectuée en fonction de la surface des locaux loués ; que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les exigences de la loi du 6 juillet 1989 sont donc satisfaites ; que le décompte de loyers et charges au 5 janvier 2015 permet à la cour de calculer le montant des charges restant à régler pour la période non visée dans le précédent jugement, du 10 avril 2009 au 5 janvier 2015, soit 6 144,36 euros ; que Monsieur X... sera donc condamné à payer cette somme et la résolution du bail prononcée en application de l'article 1184 du code civil ; qu'en outre Monsieur X... doit être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation que, dans l'ignorance du montant du surloyer sollicité par la Sikoa, la cour fixe à 345 euros ;

Alors qu'il résulte des termes clairs et précis des conclusions d'appel du locataire (conclusions d'appel, p. 9) que ce dernier soutenait qu'il n'avait cessé de réclamer les pièces justificatives que le bailleur s'était abstenu de produire ceci même lorsque cela lui avait été ordonné en justice ; qu'en retenant que le locataire ne prétendait pas qu'il n'avait pu consulter les pièces justificatives des charges, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de l'intéressé et méconnu l'article 1134 devenu 1193 du code civil, ensemble le principe selon lequel les juges du fond ne peuvent dénaturer l'écrit qui leur est soumis.