Commercial Tenant Dispute Over Common Area Use and Electricity Costs

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Pharmacie Cornuel, M. E... et M. X..., agissant respectivement en qualité d'administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société Pharmacie Cornuel, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 avril 2015), rendu en référé, que la société Pharmacie Cornuel, locataire d'un local commercial dépendant d'un immeuble en copropriété, se plaignant de conditions d'utilisation et d'encombrement des parties communes par la société Boulangerie Florene qui exploite un commerce dans les locaux de l'immeuble et de leur mauvais état d'entretien, a, assistée de M. E... assigné celle-ci en référé, après expertise, en exécution de travaux, enlèvement de divers biens entreposés dans les parties communes et paiement d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice ; que, reconventionnellement, la société Boulangerie Florene a demandé la condamnation de la société Pharmacie Cornuel à l'indemniser du préjudice subi résultant de la prise en charge de la totalité des factures d'électricité des parties communes ; que M. X..., ès qualités, est intervenu à l'instance ;

Sur les deux premiers moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu la société Pharmacie Cornuel fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Boulangerie Florene une provision au titre de sa participation aux frais d'électricité des parties communes ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Boulangerie Florene avait payé les factures d'électricité de la cage d'escalier qui était une partie commune de l'immeuble et, implicitement mais nécessairement, que le bail mettait à la charge de la société Pharmacie Cornuel les frais d'électricité des parties communes, la cour d'appel, qui a retenu qu'il n'était pas sérieusement contestable que la société Pharmacie Cornuel, en sa qualité de locataire, avait l'obligation de participer aux frais d'électricité des parties communes, a légalement justifié sa décision au regard de l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Pharmacie Cornuel, M. E... et M. X..., pris respectivement en qualité d'administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société Pharmacie Cornuel aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pharmacie Cornuel, de M. E... et M. X..., ès qualités et les condamne à payer à la société Boulangerie Florene la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les sociétés Pharmacie Cornuel, de Saint-Rapt Bertholet et M. X..., ès qualités.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Ce moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir écarté le procès-verbal de constat du 21 novembre 2013 de la SCP Pansard, de Marans, Cunin, Sala, Mondolino, huissiers de justice associés,

AUX MOTIFS QU'à ce procès-verbal sont jointes des photographies de l'intérieur d'un local aménagé sous l'escalier dans lequel la SARL BouIangerie Florene entrepose des sacs de farines et des produits alimentaires qui est une partie commune à usage privatif de la SARL Boulangerie Florene et qui est en principe fermé à clé, ainsi que des photographies de l'intérieur d'un abri dans l'arrière-cour dans lequel se trouve la cuve à fioul, abri lui aussi fermé à clef, constatations effectuées à 14 h 15 en l'absence de tout représentant de la SARL Boulangerie Florene pendant leurs heures de fermeture.

Ces investigations n'ayant pas été régulièrement autorisées, ce procès-verbal sera écarté des débats.

1/ ALORS QU'il résulte de l'article 1er de l'ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers que les constatations matérielles des huissiers faites à la requête des particuliers en matière civile font foi jusqu'à preuve contraire ; que l'huissier de justice avait indiqué avoir effectué ses constatations et pris des photographies dans les parties communes sans ouvrir aucune porte, si bien qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé le texte précité ;

2/ ALORS QU'un constat d'huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties, si bien qu'en écartant le constat d'huissier au motif qu'il avait été établi en l'absence de tout représentant de la SARL Boulangerie Florene, la cour d'appel a violé les articles 9, 15, 132 du code de procédure civile, ensemble l'article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Ce moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'EURL Pharmacie Cornuel de sa demande tendant à la condamnation de M. Y... et de la SARL Pharmacie Florene à remettre aux normes l'installation électrique des parties communes, à remettre en état les murs des parties communes recouverts de moisissures, et à restaurer la ventilation du couloir par la suppression d'un volet roulant installé par la SARL Pharmacie Florene ;

AU MOTIF que s'agissant de parties communes, seul le syndicat des copropriétaires peut y faire effectuer des travaux ; que l'immeuble étant dépourvu de syndic, l'EURL Pharmacie Cornuel ne justifie pas avoir demandé à son bailleur de faire le nécessaire afin que soit désigné un syndic, ni même avoir sollicité la désignation d'un administrateur provisoire en justice ;

ALORS QUE le bailleur est tenu, pendant toute la durée du bail, d'entretenir la chose louée, d'y faire les réparations nécessaires et de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, si bien qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher si le bailleur avait accompli, à l'égard du syndicat des copropriétaires, les diligences nécessaires pour qu'il soit mis fin aux désordres relevés dans les parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1720 et 1165 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Ce moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'EURLl'EURL Pharmacie Cornuel à payer à la SARL Boulangerie Florene la somme provisionnelle de 1.500 euros au titre de sa participation aux frais d'électricité des parties communes ;

AUX MOTIFS QU'il n'est pas sérieusement contestable que l'EURL Pharmacie Cornuel, en sa qualité de locataire, a l'obligation d'indemniser la SARL Boulangerie Florene au titre du paiement des factures d'électricité pour les parties communes ;

1/ ALORS QUE les juges du fond doivent trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, si bien qu'en condamnant l'EURL Pharmacie Cornuel à payer à la SARL Boulangerie Florene une somme au titre des frais afférents à l'éclairage des parties communes de l'immeuble en copropriété dont elles sont locataires sans préciser le fondement juridique de cette condamnation, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

2/ ALORS QUE les frais d'éclairage des parties communes sont compris dans les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes qui doivent être réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, si bien qu'en condamnant le locataire d'un lot à indemniser le locataire d'un autre lot au titre des frais d'éclairage des parties communes, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3/ ALORS QU'en condamnant le preneur à payer à un tiers une provision sur les frais d'éclairage des parties communes de l'immeuble loué sans rechercher si les dispositions du bail commercial prévoyait que ces frais seraient à la charge du locataire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil.