Assignment of Rural Lease and Proof of Rent Payment

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur les deux moyens, réunis :

Vu l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 25 mars 2016), que, par acte du 2 décembre 1997, Victor X... a donné à bail rural à l'un de ses enfants, Jean-Paul, et à son épouse, diverses parcelles de terre ; qu'il est décédé le [...] , en laissant pour lui succéder ses fils Jean-Louis et Jean-Paul et sa fille Marie-Claude, épouse Z... ; que M. et Mme Jean-Paul X... et leur fils Vincent ont saisi le tribunal paritaire en autorisation de cession du bail ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que, nonobstant des difficultés de paiement, les fermages ont été régularisés en septembre 2014 et qu'il appartient au bailleur de solliciter du notaire une attestation prouvant l'absence de paiement depuis cette période ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la faculté de céder le bail est réservée au preneur qui s'est constamment acquitté de ses obligations, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si les copreneurs avaient justifié du paiement régulier des fermages, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne M. et Mme Jean-Paul X..., M. Vincent X... et Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Jean-Paul X... à payer à M. Jean-Louis X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Louis X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a autorisé la cession par M. Jean-Paul X... et Mme Chantal Y... du bail rural portant sur les biens détenus par l'indivision X... au profit de M. Vincent X... ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour s'opposer à la cession, l'appelant fait valoir que depuis le décès de leur père [...] , les fermages n'ont pas été réglés, que si un règlement est intervenu pour les besoins de la procédure en 2014, les fermages n'ont pas été réglés depuis le jugement, que de plus M. Jean-Luc X... n'entretenait pas correctement les bâtiments ainsi que cela résulte selon lui d'un constat d'huissier et qu'enfin M. Vincent X... ne justifie pas que l'EARL de la Pérouze bénéficie d'une autorisation d'exploiter ; qu'il résulte d'une attestation du notaire qui les perçoit que les fermages ont été payés jusqu'au mois de septembre 2014 de sorte que nonobstant la réalité de difficultés de paiement en 2005 la situation était effectivement totalement réglée au jour du jugement ; que s'agissant du fermage échu depuis et alors qu'il appartient au bailleur de faire la preuve de la mauvaise foi du cédant ou de l'incapacité du cessionnaire de respecter ses obligations, il sera relevé que l'appelant ne fait état d'aucun élément de nature à démontrer que les paiements n'ont pas été repris alors qu'il lui était loisible de solliciter du notaire une attestation selon laquelle le compte ne faisait ressortir aucune paiement » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « il résulte des courriers de Me C... en date du 26 mai 2005 et de Me D... en date du 3 août 2005, que les époux Jean-Paul X... ont connu des difficultés de trésorerie en 2003 et 2004 au point d'emprunter auprès de leur soeur, mais que les fermages ont bien été réglés au bailleur Victor X... ; que les preneurs ont donc respecté leurs obligations contractuelles ; ils ont la qualité de preneur de bonne foi, ce qui leur permet de céder le bail à leur fils » ;

ALORS QUE, la qualité de preneur de bonne foi ne peut être reconnu à celui qui ne respecte pas l'ensemble des obligations mises à charge par le contrat de bail ; que quand bien même la dette de fermage aurait été apurée en 2014, à la date du jugement, la qualité de bonne foi ne peut être reconnue au fermier qui tenu de payer le fermage, dans le cadre de deux échéances annuelles, s'est abstenu, pendant 7 ans, de 2007 à 2014, d'acquitter ces fermages ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a autorisé la cession par M. Jean-Paul X... et Mme Chantal Y... du bail rural portant sur les biens détenus par l'indivision X... au profit de M. Vincent X... ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour s'opposer à la cession, l'appelant fait valoir que depuis le décès de leur père en [...] , les fermages n'ont pas été réglés, que si un règlement est intervenu pour les besoins de la procédure en 2014, les fermages n'ont pas été réglés depuis le jugement, que de plus M. Jean-Luc X... n'entretenait pas correctement les bâtiments ainsi que cela résulte selon lui d'un constat d'huissier et qu'enfin M. Vincent X... ne justifie pas que l'EARL de la Pérouze bénéficie d'une autorisation d'exploiter ; qu'il résulte d'une attestation du notaire qui les perçoit que les fermages ont été payés jusqu'au mois de septembre 2014 de sorte que nonobstant la réalité de difficultés de paiement en 2005 la situation était effectivement totalement réglée au jour du jugement ; que s'agissant du fermage échu depuis et alors qu'il appartient au bailleur de faire la preuve de la mauvaise foi du cédant ou de l'incapacité du cessionnaire de respecter ses obligations, il sera relevé que l'appelant ne fait état d'aucun élément de nature à démontrer que les paiements n'ont pas été repris alors qu'il lui était loisible de solliciter du notaire une attestation selon laquelle le compte ne faisait ressortir aucune paiement » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « il résulte des courriers de Me C... en date du 26 mai 2005 et de Me D... en date du 3 août 2005, que les époux Jean-Paul X... ont connu des difficultés de trésorerie en 2003 et 2004 au point d'emprunter auprès de leur soeur, mais que les fermages ont bien été réglés au bailleur Victor X... ; que les preneurs ont donc respecté leurs obligations contractuelles ; ils ont la qualité de preneur de bonne foi, ce qui leur permet de céder le bail à leur fils » ;

ALORS QUE, s'il incombe au bailleur refusant qu'une cession intervienne d'établir la mauvaise foi du preneur, c'est au preneur, tenu du paiement des fermages, d'établir, en toute hypothèse, qu'il s'est libéré ; qu'en effet, si le preneur ne justifie pas du paiement, il est présumé n'avoir rien acquitté ; qu'en s'abstenant de rechercher si, M. Jean-Louis X... se prévalant d'une absence de paiement pour les fermages entre 2014 et 2016, M. Jean-Paul X... et Mme Chantal Y... rapportaient la preuve de leur libération, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime.