Co-Purchaser Occupancy Indemnity Quashed Due to Health-Related Absence

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte notarié du 12 juin 1996 stipulant une clause d'accroissement, dite de tontine, Mme Z... et M. Y... ont acquis une maison, dans laquelle ils ont vécu ensemble ; que Mme Z..., dont l'état de santé ne permettait plus un maintien à domicile, a été admise dans une maison de retraite et placée sous tutelle par jugement du 14 février 2002 ; que, représentée par M. Z..., désigné en qualité de tuteur par jugement du 16 février 2011, elle a assigné M. Y... en partage du bien immobilier prétendument indivis ;

Sur le second moyen :

Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 815-9 du code civil ;

Attendu que, pour condamner M. Y... au paiement d'une indemnité d'occupation depuis le 28 septembre 2006 jusqu'au partage du bien en cas de renonciation à la clause d'accroissement ou jusqu'au décès de l'une ou l'autre des parties, l'arrêt relève que M. Y... jouit privativement du bien litigieux depuis que Mme Z... ne peut plus quitter la maison de retraite en raison de la dégradation de son état de santé et retient que cette dernière est, de fait, privée de la jouissance du bien depuis le 15 mai 2004 ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'impossibilité pour Mme Z... d'occuper l'immeuble ne procédait pas du fait de M. Y..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom ;

Condamne M. Z..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois octobre deux mille dix-huit.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que monsieur Y... doit une indemnité d'occupation à madame Z..., représentée par son tuteur, d'AVOIR condamné monsieur Y... à payer à monsieur Z..., en sa qualité de tuteur de madame Z..., une somme de 13 106,17 € d'indemnité de jouissance pour la période du 28 septembre 2006 au 31 décembre 2014, d'AVOIR fixé à 138,08 € par mois l'indemnité de jouissance due par monsieur Y... à madame Z..., représentée par son tuteur, à compter du 1er janvier 2015 avec indexation sur l'indice de référence des loyers (dernier IRL 4ème trimestre connu à cette date), et d'AVOIR dit que cette somme continuera d'être due jusqu'au partage du bien en cas de renonciation à la clause d'accroissement ou jusqu'au décès de l'une ou l'autre des parties ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« en droit, la clause d'accroissement est exclusive de l'indivision dès lors qu'il n'y aura jamais eu qu'un seul titulaire du droit de propriété et que, tant que la condition du pré-décès de l'une des parties n'est pas réalisée, celles-ci n'ont que des droits concurrents. Toutefois, dans l'attente de la réalisation de la condition de prédécès de l'une d'entre elles, les parties à la clause d'accroissement bénéficient du droit de jouir indivisément du bien. Or, par application de l'article 815-9 du Code civil, l'indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise, est redevable d'une indemnité. En l'espèce, la clause que contient l'acte du 12 juin 1996 stipule en son 1° que Madame C... Z... et Monsieur X... Y... « jouiront en commun, pendant leur vie, de l'immeuble objet de la présente vente». Il en résulte qu'à défaut de bénéficier d'une indivision en pleine propriété, ils sont bien indivisaires d'un droit de jouissance sur l'immeuble. Dès lors, c'est à juste titre que Madame C... Z... est fondée à solliciter, dans son principe, une indemnité d'occupation sur ce bien » ;

ALORS 1°) QU'en condamnant monsieur Y... à verser une indemnité d'occupation, sans s'expliquer sur la lettre qu'il produisait et dont il se prévalait, par laquelle madame Z... considérait que la dette dudit exposant envers elle était annulée en raison des soins et de l'aide financière qu'il lui avait apportés pendant quatre ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103 du code civil ;

ALORS 2°) QU'en considérant que monsieur Y... avait la jouissance privative de l'immeuble litigieux au prétexte que l'état de santé de madame de madame Z... s'était dégradé au point qu'elle ne pouvait plus quitter la maison de retraite et qu'elle avait été privée de fait de la jouissance de l'immeuble à compter du 15 mai 2004, quand l'impossibilité de fait d'occuper l'immeuble commun ne peut résulter de l'état de santé de celui qui revendique l'indemnité d'occupation, la cour d'appel a violé l'article 815-9 du code civil et les règles régissant la clause d'accroissement ;

ALORS 3°) QUE pour condamner monsieur Y... à verser une indemnité d'occupation l'arrêt attaqué s'est borné à relever, par motifs propres et adoptés, que l'exposant, qui ne contestait pas la compétence des juridictions familiales, jouissait du bien cependant que madame Z... n'était plus en état de le faire et qu'elle était bien fondée à réclamer une indemnité d'occupation ; qu'en statuant par cette motivation, impropre à établir l'impossibilité de fait de madame Z... d'occuper l'immeuble litigieux au sens de l'article 815-9 du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte et des règles régissant la clause d'accroissement.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de monsieur Y... tendant à ce que le compte soit fait entre les parties afin de déduire les sommes qu'il a avancées de celles qu'il pourrait devoir au titre d'une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS QUE « sur la déduction des impenses, M. Y... demande à la cour de faire un compte entre les parties et déduire des sommes dues au titre d'une indemnité d'occupation toutes les avances faites par lui. En tant que cotitulaire jouissant seul de l'occupation de l'immeuble, toutes les dépenses d'entretien courantes liées à cette occupation restent à sa charge. En ce qu'elles supposent une plus-value apportée au bien, les dépenses d'amélioration d'un bien acquis conjointement au moyen d'une clause de tontine, ne sont pas sujettes à répétition ; seules les dépenses nécessaires, liées à la conservation du bien, sont sujettes à restitution, en ce qu'il s'agit de dépenses participant de l'exécution de bonne foi •du pacte tontinier, indépendantes de l'aléa qui le caractérise, et comportant un intérêt immédiat pour les deux acquéreurs. En l'espèce, les avances invoquées par M. Y... sont des travaux qu'il dit avoir financés pour réparer des dégâts dus notamment à une inondation ; Il convient de vérifier si les travaux dont s'agit étaient caractérisent des impenses nécessaires à la conservation du bien à charge pour Monsieur Y... d'en justifier ; En l'occurrence, dans ses écritures, qui ne renvoient à aucune pièce de son dossier, il se borne à déclarer : "Monsieur Y..., suite à plusieurs sinistres notamment d'inondation a dû refaire des travaux importants et a souscrit plusieurs crédits „." ; Son dossier comporte un certain nombre de factures qui ne permettent pas de vérifier la nature des travaux réalisés étant observé qu'il ne formule aucune demande chiffrée. Sa demande de ce chef ne peut prospérer » ;

ALORS QUE l'acquéreur d'un bien avec clause d'accroissement qui a effectué des dépenses d'amélioration avant que se réalise la condition de prédécès, a le droit d'obtenir du co-acquéreur du bien qu'il prenne en charge la moitié de ces dépenses ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 815-13 du code civil et les règles régissant la clause d'accroissement.