Property Sale and Refusal of Servitude by Destination du Père de Famille

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 23 mai 2017), que, selon acte du 26 avril 2013, la société Sorga, propriétaire d'un ensemble immobilier industriel comprenant des bâtiments et une cour, en a vendu une partie à la société STMI ; que la société Sorga l'a assignée en reconnaissance d'une servitude de passage sur la cour située entre leurs deux bâtiments ; qu'en appel, la société Sorga a invoqué l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille ;

Attendu que la société Sorga fait grief à l'arrêt de rejeter la demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte du 26 avril 2013 contenait une clause indiquant qu'il n'avait été créé ou laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, la cour d'appel a pu en déduire que cet acte de division contenait une stipulation contraire à l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sorga aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sorga et la condamne à payer à la société STMI la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Sorga.

IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société civile Sorga de l'ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS QU' « alors que c'est la société Sorga elle même qui a vendu le bien immobilier qui, selon sa thèse subsidiaire, constituerait le fonds servant, l'acte notarié du 26 avril 2013 qui constate cette cession à la SCI, ne contient nulle mention d'une servitude de passage sur la cour litigieuse, la venderesse y déclarant même qu'il « n'a créé, ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, et qu'à sa connaissance il n'en existe pas d'autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l'urbanisme » (v. p. 8, « déclaration du vendeur ») ; que l'acte authentique du 25 septembre 1987 constatant la vente antérieurement intervenue entre la société SIFSA et la société SORGA, ne contenait pas davantage la mention d'une telle servitude de passage, ce qui a, au reste, été exactement rappelé à la société SORGA par une lettre en réponse de Me Eric Y..., notaire, du 27 janvier 2014 (pièce de l'intimée n°7) ; que selon les articles 688 et 691 du code civil, les droits de passage constituent des servitudes discontinues et qu'elles ne peuvent dès lors, qu'elles soient apparentes ou non, être établies que par titre ; que, selon l'article 692 du même code, la destination du père de famille ne vaut titre qu'à l'égard des servitudes continues et apparentes ; que la société SORGA ne saurait donc subsidiairement fonder sa demande ni sur l'existence d'une servitude conventionnelle de passage, qui n'est en l'occurrence pas établie par un titre valable, ni sur la destination du père de famille ; qu'au surplus, nonobstant sa seule mention dans les actes de cession du fonds dominant des 12, 16 et 23 octobre 1965 et 2 février 2005, la servitude de passage dont la société SORGA entend subsidiairement se prévaloir, s'est trouvée définitivement éteinte, en application de l'article 705 du code civil, par la réunion dans ses propres mains, en suite de actes d'acquisition des 25 septembre 1987 et 2 février 2005, du fonds qui la devait avec celui auquel elle était due, sans qu'une telle servitude puisse juridiquement renaître, le 26 avril 2013, par un retour à la dualité des fonds au moment de la revente du second à la SCI » ;

1. ALORS QUE la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien ; qu'en affirmant que la destination du père de famille ne vaut titre qu'à l'égard des servitudes continues et apparentes, la Cour d'appel a violé l'article 694 du Code civil ;

2. ALORS QUE la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien ; que la Cour d'appel qui n'a pas recherché, malgré les conclusions qui l'y invitaient (conclusions signifiées le 3 janvier 2017, p. 10) si notamment l'existence d'un quai de déchargement le long du bâtiment de la société Sorga dans la cour, les aires de stationnement délimitées pour les véhicules, les accès au bâtiment de la société Sorga par des portes et escaliers donnant sur la cour ne constituaient pas les signes apparents d'une servitude de passage au profit du fonds demeuré propriété de la société Sorga s'exerçant sur le fonds acquis par la SCI Stmi, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 694 du Code civil ;

3. ALORS QUE la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien ; que la Cour d'appel qui n'a pas recherché si l'acte de division du fonds constitué par la vente, le 26 avril 2013 d'une partie de l'ensemble immobilier industriel par la société Sorga à la société Stmi, acte qui était produit au débat (pièce n° 4 de la société Sorga en cause d'appel) contenait une stipulation contraire à l'existence de la servitude de passage revendiquée, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 694 du Code civil ;

4. ALORS QUE il y a servitude par destination du père de famille lorsqu'une personne, ayant réuni entre ses mains deux fonds dont l'un était grevé d'une servitude au profit de l'autre, a maintenu l'aménagement des lieux consécutif de cet assujettissement ; qu'en affirmant que la servitude créée par destination du père de famille lors de la première division du fonds ne pouvait renaître lors de la seconde division de l'ensemble immobilier, sans rechercher si l'aménagement des lieux dont résultait l'existence de la servitude avait été maintenu par la société Sorga, la Cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard des articles 693 et 705 du Code civil.