Landlord v. Tenant: Contractual Penalty Triggered by Formal Notice vs. Actual Litigation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal de grande instance de Paris, 28 mars 2017), rendu en dernier ressort, que la société civile des Propriétaires des deux maisons a donné à bail des locaux commerciaux à la société International Group exchange (IGE), aux droits de laquelle se trouve la société Palm exchange ; que, le 11 décembre 2015, la bailleresse a délivré à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire, de payer une certaine somme au titre du loyer et des charges du quatrième trimestre 2005 et d'une clause pénale ; que, l'échéance impayée ayant été réglée par la locataire avant l'expiration du délai d'un mois imparti dans le commandement, la bailleresse l'a assignée en paiement de l'indemnité contractuelle ;

Attendu que la société civile des Propriétaires des deux maisons fait grief au jugement de rejeter la demande ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté de ses termes rendait nécessaire, que, dans la clause du bail stipulant que, "dans le cas où le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l'encontre du preneur, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait de 10 % des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées, ladite indemnité étant destinée à le couvrir des dommages pouvant résulter de l'obligation d'engager des poursuites [

] et étant fixée à 10 % des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées", le terme procédure impliquait une action en justice et relevé que les causes du commandement avaient été réglées dans le délai légal, le tribunal a pu en déduire qu'en l'absence de poursuite, la pénalité contractuelle ne s'appliquait pas ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile des Propriétaires des deux maisons

aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile des Propriétaires des deux maisons ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la Société civile des propriétaires des deux maisons sise à [...]

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté la société civile des Propriétaires des 2 Maisons de sa demande en paiement de la somme de 2 221,49 euros due à titre d'indemnité de retard ;

AUX MOTIFS QUE « l'article 12 du contrat de bail liant les parties, intitulé « indemnité forfaitaire » stipule que « dans le cas où le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l'encontre du preneur, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait de 10 % des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées sans qu'il soit nécessaire de le mettre en demeure préalablement (

). Ladite indemnité est destinée à le couvrir des dommages pouvant résulter de l'obligation d'engager des poursuites (

) » ;

Qu'en manière juridique, le terme « poursuite » se définit comme l'exercice d'une action en justice en vue de faire rendre une décision de justice ou de la faire exécuter. Tel est bien le sens donné à ce terme dans l'article 12 susvisé puisqu'il précise que l'indemnité est fixée à 10 % « des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées », le mot procédure impliquant une action en justice.

Or, en l'espèce, la créance locative a fait l'objet d'un commandement de payer qui ne constitue ni une action en justice, ni une action conservatoire. Aucune procédure n'a été engagée pour obtenir le paiement d'une créance locative, puisque les causes du commandement ont été réglées dans le délai imparti. Ainsi, en l'absence de poursuite, la pénalité prévue ci-dessus ne s'applique pas. Il convient, en conséquence, de débouter la demanderesse de sa demande en paiement de la somme de 2 221,49 euros au titre d'indemnité de retard » ;

ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaitre les termes clairs et précis d'un contrat ; qu'en l'espèce, le contrat de bail stipulait que « dans le cas où le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l'encontre du preneur, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait de 10 % des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées sans qu'il soit nécessaire de le mettre en demeure préalablement » (article 12 du contrat de bail, nous soulignons) ; qu'en jugeant qu'« en l'absence de poursuite, la pénalité [prévue à l'article précité] ne s'applique pas » (jugement p. 3, al. 3), quand cette indemnité était également due dans le cas où le bailleur prend des mesures conservatoires, le tribunal a dénaturé l'article 12 du contrat de bail et a violé article 1134 du code civil, dans sa version antérieur à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.