Property Buyers Covered Under Terminated Rent Guarantee Policy

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société civile immobilière La République (la SCI), propriétaire d'un appartement donné en location, a adhéré le 15 mai 2012 à un contrat d'assurance garantissant les loyers impayés, souscrit par la société DAS auprès de l'Association pour l'accès aux garanties locatives (l'APAGL) ; qu'à la suite du non-règlement des loyers depuis le 13 juillet 2012, la société DAS a reconnu devoir sa garantie et a engagé une procédure d'expulsion du locataire ; qu'invoquant la résiliation du contrat de garantie locative à compter du 31 décembre 2012 et la vente de l'appartement, cédé le 22 octobre 2013 à M. et Mme X..., elle a interrompu la prise en charge du sinistre ; que M. et Mme X... l'ont assignée en exécution de la garantie ;

Attendu que pour débouter M. et Mme X... de leur demande, l'arrêt retient que si la résiliation du contrat d'assurance conclu entre la société DAS et la SCI, intervenue à la suite de la résiliation de la convention partenariale liant l'assureur à l'APAGL, n'a pas mis fin à la garantie, dans la mesure où la déclaration de sinistre effectuée le 13 juillet 2012 était antérieure à la résiliation, la vente du bien loué étant intervenue selon acte du 22 octobre 2013, et donc postérieurement à la résiliation du contrat d'assurance, acquise depuis le 1er janvier 2013, la garantie qui suit en principe le sort du contrat de bail dont elle est l'accessoire n'a pu, au cas présent, se transmettre aux époux X..., nouveaux acquéreurs, des lors qu'elle était résiliée depuis le 1er janvier 2013 ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne résultait pas de ses constatations que le sinistre avait été définitivement réglé avant la date de cession du bien loué, et alors qu'une clause du contrat d'assurance de garantie locative dont se prévalaient M. et Mme X... stipulait qu'« en cas de transfert de propriété par suite du décès de l'assuré ou en cas d'aliénation de logement garanti, les garanties continuent de plein droit au profit de l'acquéreur ou de l'héritier sans préjudice de leur droit à résiliation », la cour d'appel a méconnu ce contrat et violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société DAS aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leurs demandes,

AUX MOTIFS PROPRES QUE si la résiliation du contrat d'assurance GRL conclu entre la société DAS et la SCI la République, intervenue conformément à l'article 15-1 des conditions générales de ce contrat, à la suite de la résiliation de la convention partenariale liant l'assureur à l'APAGL, n'a pas mis fin à la garantie GRL, dans la mesure où la déclaration de sinistre effectuée le 13 juillet 2012 était antérieure à la résiliation, il apparaît en revanche que la vente du bien loué étant intervenue, selon acte du 22 octobre 2013, et donc postérieurement à la résiliation du contrat d'assurance, acquise depuis le 1er janvier 2013, la garantie GRL qui suit en principe le sort du contrat de bail dont elle est l'accessoire, n'a pu, au cas présent, se transmettre aux époux X..., nouveaux acquéreurs, des lors qu'elle était résiliée depuis le 1er janvier 2013 ; que le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé, les époux X... étant déboutés de toutes leurs demandes,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE en matière d'assurance de responsabilité, l'obligation à garantie de l'assureur est la contrepartie du paiement des primes, ce qui implique la mise en jeu de cette garantie lorsque le fait générateur du dommage même constaté après la résiliation du contrat s'est produit pendant la période de validité du contrat ; qu'en l'espèce, le mandataire de la SCI La République a déclaré le 27 novembre 2012 la survenance d'un nouveau sinistre antérieurement à la date de résiliation du contrat ; que la société Das s'était engagée à maintenir ses garanties pour les sinistres survenus avant le 1er janvier 2013 ; que toutefois cette obligation demeure autant que le contrat de bail n'a pas été cédé ; qu'en effet, en cas de cession, le contrat accessoire GRL qui est résilié ne peut donc être transmis avec le contrat principal ;

1) ALORS QUE pour considérer que M. et Mme X... ne pouvaient bénéficier de la garantie, la cour d'appel a retenu qu'ils avaient acquis le bien postérieurement à la résiliation du contrat d'assurance ; que ce faisant, elle n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, selon lesquelles, s'agissant d'un sinistre antérieur à la résiliation, il était garanti par la société Das; qu'elle a violé ce faisant l'article 1134 du code civil devenu 1103 du code civil;

2) ALORS QUE le contrat de garantie locative stipulait que « en cas de transfert de propriété par suite du décès de l'assuré ou en cas d'aliénation de logement garanti, les garanties continuent de plein droit au profit de l'acquéreur ou de l'héritier sans préjudice de leur droit à résiliation » ; que le contrat de garantie prévoyait donc expressément la transmission de la garantie à l'acquéreur en cas d'aliénation de l'immeuble ; qu'en retenant que la vente avait mis fin à la garantie de la société Das, la cour d'appel a méconnu le contrat de garantie, et violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable, devenu 1103 du code civil ;

3) ALORS QUE M. et Mme X... avaient rappelé dans leurs conclusions que le contrat de garantie stipulait que « en cas de transfert de propriété par suite du décès de l'assuré ou en cas d'aliénation de logement garanti, les garanties continuent de plein droit au profit de l'acquéreur ou de l'héritier sans préjudice de leur droit à résiliation » (conclusions p.4) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, dont il résultait que la garantie n'était pas affectée par la vente de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.