Homeowners' Association Dues and Deed Stipulation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 5 de la loi du 21 juin 1865, alors applicable ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Melun, 28 novembre 2016), rendu en dernier ressort, que M. et Mme X..., propriétaires d'un lot dans le lotissement Le Parc Saint-Claude, ont été assignés par l'association syndicale libre de ce lotissement (l'association syndicale libre) en paiement de cotisations ;

Attendu que, pour rejeter la demande, le jugement retient que l'association syndicale libre ne rapporte pas la preuve que M. et Mme X... ont adhéré par un consentement libre à cette association lors de l'achat de leur terrain ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'adhésion de M. et Mme X... à l' association syndicale libre ne résultait pas de l'engagement pris dans leur acte de vente de respecter les clauses du règlement de lotissement, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 28 novembre 2016, entre les parties, par la juridiction de proximité de Melun ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Meaux ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à l'association syndicale libre Le Parc Saint-Claude la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour l'association syndicale de Copropriétaires du lotissement parc Saint-Claude

Le moyen fait grief au jugement attaqué d'avoir débouté l'association syndicale des copropriétaires du lotissement « Parc Saint-Claude » de l'intégralité de ses demandes ;

AUX MOTIFS QU'il ressort qu'il a été créé une association syndicale de copropriétaires pour ledit lotissement « Parc Saint Claude ». Une association syndicale de propriétaires (ASP) est un groupement de propriétaires fonciers. Elle permet d'effectuer en commun des travaux d'amélioration, d'entretien ou de mise en valeur des biens. Elle permet également de gérer des problèmes environnementaux. Elle existe sous diverses formes, qui correspondent chacune à un certain degré d'implication de l'Etat. Depuis 1998, la jurisprudence affirme très clairement l'appartenance individuelle de chaque copropriétaire à l'association syndicale.

Une association syndicale libre (ASL) est un groupement de fonds, et non de personnes. Il ne faut donc pas la confondre, dans son fonctionnement avec un syndic, une association loi 1901 ou un syndicat de copropriétaires. A l'appui de sa demande de condamnation de Madame X... Marie-Christine et Monsieur X... Patrick, l'association syndicale de copropriétaires du lotissement « Parc Saint Claude » verse au débat les pièces suivantes : l'extrait du relevé cadastral des propriétés, l'acte de sommation de payer au 5 février 2016, les procès verbaux des assemblées appelées « générales qui ne sont que des réunions des membres du bureau et ne peuvent être qualifiées comme tel ».

Sur la demande en paiement au titre des arriérés des cotisations de 2012-2013-2014-2015-2016 par l'association syndicale de copropriétaires du lotissement « Parc Saint Claude ». Vu le règlement intérieur de ladite association, qu'il n'y a pas de compatibilité, ni assemblée générale et l'ensemble des copropriétaires afin de décisions communes ; qu'une cotisation annuelle est versée à l'association syndicale de copropriétaires du lotissement « Parc Saint-Claude » par les copropriétaires, suivant adhésion. Les règles de fonctionnement des ASL sont totalement différentes des règles de la copropriété ; la nature des charges d'ASL ne sont pas personnelles, elles sont dues par le nouveau propriétaire si elles n'ont pas été payées en copropriété, la dette de charge est personnelle.

Les règles de la copropriété en matière de budget et d'appel de charges ne s'appliquent pas aux ASL. Les associations syndicales libres (ASL) se forment par le consentement unanime des propriétaires intéressés. Ce consentement doit être donné par écrit. Ils doivent y adhérer. Vu les pièces produites, l'association syndicale de copropriétaires du lotissement « Parc Saint Claude » ne rapporte pas la preuve que Madame X... Marie-Christine et Monsieur X... Patrick ont adhéré par un consentement libre, à l'association syndicale de copropriétaires du lotissement « Parc Saint-Claude », lors de l'achat de leur terrain ; qu'ils en ont été avertis.

En conséquence, Madame X... Marie-Christine et Monsieur X... Patrick ne peuvent être condamnés au titre de l'arriéré des cotisations annuelles (2012-2013-2014-2015-2016) et des intérêts de retard prévus à l'article 30 des statuts de l'ASL. L'association syndicale de copropriétaires du lotissement « Parc Saint Claude » sera déboutée de sa demande ;

1) ALORS QUE les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre ; qu'en énonçant, pour rejeter les demandes de l'association syndicale du « Parc Saint Claude », qu'elle ne rapportait pas la preuve de l'adhésion des époux X..., cependant qu'il n'était pas contesté que leur parcelle était comprise dans le périmètre de l'association syndicale, le tribunal d'instance a violé l'article 3 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ;

2) ALORS QUE le consentement de tous les propriétaires d'immeubles dépendant d'un lotissement dont le cahier des charges prévoit la constitution d'une association syndicale résulte de leur engagement, dans l'acte d'acquisition, de respecter les clauses de ce document ; qu'en énonçant seulement, pour rejeter les demandes de l'association syndicale du « Parc Saint Claude », qu'elle ne rapportait pas la preuve de l'adhésion des époux X..., sans rechercher, ainsi qu'il y était invité, si cette adhésion ne résultait pas de leur engagement, dans l'acte d'acquisition, de respecter les clauses du règlement du lotissement, lequel prévoyait tant la création de l'association syndicale que l'adhésion automatique des propriétaires situés dans son périmètre, le tribunal d'instance a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.