Real Estate Agency Commission Dispute Following Municipal Preemption

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 15 JUIN 2018

(no , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 16/21238

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de bobigny - RG no 14/07472

APPELANTE

SARL DARMON IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux

No SIRET : 524 081 767

ayant son siège au [...]

Représentée et assistée sur l'audience par Me Stéphanie TRIGALO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0127

INTIMÉE

Commune COMMUNE DE PANTIN prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège au Hôtel de Ville [...]

Représentée et assistée sur l'audience par Me Laurent FERIGNAC de la SELARL AdDEN avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : J070, substitué sur l'audience par Me Maxime PHELINE, avocat au barreau de PARIS, toque : J070

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 16 octobre 2012, M. A... a donné mandat à la SARL Darmon Immobilier, exerçant son activité sous l'enseigne «Immobook» de rechercher des acquéreurs pour un bien lui appartenant, sis [...] , moyennant le prix de 75.000 €, les honoraires de transaction étant fixés à la somme de 20.000 € TTC à la charge de l'acquéreur.

M. A... et M. B... ont signé, par l'entremise de cette agence immobilière, un acte de vente sous seing privé au prix du mandat et le notaire chargé de recevoir la vente en la forme authentique a adressé, le 8 novembre 2012, une DIA (Déclaration d'Intention d'aliéner) à la commune qui a notifié au notaire, le 4 janvier 2013, qu'elle exerçait son droit de préemption au prix de 17.180 €, honoraires de 20.000 € en sus.

La SARL Darmon Immobilier a refusé cette offre et a indiqué qu'elle acceptait la saisine du juge de l'expropriation par la commune, laquelle a saisi ce juge par requête du 15 mars 2013. Le 2 août 2013, M. A... a proposé transactionnellement à la commune un prix de 55.000 € que celle-ci a accepté. L'acte authentique de vente a été signé le 18 mars 2014.

La commune de Pantin refusant de payer les honoraires de transaction de la SARL Darmon Immobilier réclamés par lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure du 14 mars 2014, celle-ci a, selon acte extra-judiciaire du 17 juin 2014, assigné la commune de Pantin à l'effet de la voir condamner au paiement des honoraires prévus au mandat du 16 octobre 2012.

Par jugement du 30 mai 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a:

- condamné la commune de Pantin à payer à la SARL Darmon Immobilier la somme de 5.500 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2014,

- débouté la SARL Darmon Immobilier de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

- condamné la commune de Pantin à payer à la SARL Darmon Immobilier la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

La SARL Darmon Immobilier a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation partielle, demandant à la Cour, par dernières conclusions du24 janvier 2017, de:

au visa des articles 1134 et 1999 du code civil,

- condamner la commune de Pantin à lui payer la somme de 20.000 € due en vertu du mandat de vente, ce, avec intérêts au taux légal du 11 mars 2014,

- la condamner au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

La commune de Pantin prie la Cour, par dernières conclusions du29 mars 2017, de:

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 5.500 € à titre de commission d'agence,

- subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a limité cette commission à la somme de 5.500 €,

- en toute hypothèse, condamner la SARL Darmon Immobilier au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

SUR CE

LA COUR

Sur l'exigibilité des honoraires de transaction

La commune de Pantin conteste devoir régler quelque commission que ce soit à la SARL Darmon Immobilier au motif que l'acquisition du bien n'a pas été réalisée dans le cadre de l'achèvement de la procédure de préemption, la commune ne s'étant pas substituée à l'acquéreur, ce, dans la mesure où la cession du bien litigieux n'est intervenue qu'à l'amiable, après renonciation du vendeur, peu important que des négociations aient été engagées entre ce vendeur et l'autorité titulaire du droit de préemption avant la renonciation à la cession ;

Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation; en effet, la négociation étant intervenue dans le cadre de procédure engagée devant le juge de l'expropriation, la commune de Pantin ne peut soutenir que cette négociation serait autonome par rapport à l'exercice de son droit de préemption, alors que ni la commune ni la SARL Darmon Immobilier n'ont, dans ce cadre, renoncé à exercer leurs droits, la commune, celui de préempter, M. A..., celui de faire arbitrer le prix par le juge de l'expropriation en cas d'échec de sa proposition sur le prix; le désistement d'instance intervenu à la suite de l'acceptation par la ville de Pantin de la proposition de M. A... ne peut donc s'analyser comme une renonciation de la commune à l'exercice de son droit de préemption;

Sur le montant des honoraires dus par la commune de Pantin à la SARL Darmon Immobilier

Suivant l'article 1999 du code civil, s'il n'y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire les remboursements et paiements prévus au mandat, lors même que l'affaire n'aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu'ils pouvaient être moindres;

La DIA adressée à la commune vise expressément le montant de la rémunération de l'agent immobilier et la notification du 4 janvier 2013 indique «la Ville vous offre d'acquérir, conformément à l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme, ce bien occupé au prix de 17.180 € et 20.000 € de commission à la charge de l'acquéreur», de sorte que la commune de Pantin est tenue de régler à la SARL Darmon Immobilier la somme de 20.000 € correspondant à ses honoraires d'entremise, dès lors que l'article 1999 du code civil ne prévoit la possibilité pour le redevable de faire réduite ces honoraires qu'en cas de faute;

Aucune faute de la SARL Darmon Immobilier n'étant prouvée dans l'exécution fidèle de son mandat, le jugement sera infirmé en ce qu'il a réduit les honoraires dus par la commune de Pantin à la SARL Darmon Immobilier à la somme de 5.500 € et la Cour, statuant à nouveau, condamnera la commune de Pantin à payer à celle-ci la somme de 20.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2014;

En équité, la commune de Pantin sera condamnée à régler à la SARL Darmon Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement sur le quantum de la condamnation,

Statuant à nouveau,

Condamne la commune de Pantin à payer à la SARL Darmon Immobilier la somme de 20.000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2014,

Confirme le jugement pour le surplus,

Condamne la commune de Pantin à régler à la SARL Darmon Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel

Condamne la commune de Pantin aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,